Www.lichidator.ro
Nr.1204261/26.04.2012
Raport de evaluare
A PROPRIETATII IMOBILIARE CONSTAND DIN 5 CORPURI DE CLADIRE CU TEREN IN SUPRAFATA DE 4.914 MP
Situata la adresa din Comuna Sanpetru, Strada Zaharia Barsan nr.661
Proprietara: S.C IMPEX CARAT INTER SRL – “IN FALIMENT”
Destinatara: CONTFIN LIQUIDATION UPRL – LICHIDATORUL JUDICIAR AL S.C. IMPEX CARAT INTER SRL
Dosar faliment : 8661/62/2011 TRIBUNALUL BRASOV
[pic]
V IMOBILE= 524.900 LEI echivalentul a 154.900 EUR
V LICHIDARE = 393.700 LEI echivalentul a 116.200 EUR
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului S.C IMPEX CARAT INTER SRL – „IN FALIMENT”
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara situata in Comuna Sanpetru str. Zaharia Barsan inscrisa in CF 7073 a comunei Sanpetru astfel:
❖ La A4 sub nr. cad. 68,69,70 totul/1 –„ CORPUL NR.1 – SEDIUL, CU TEREN DE 748,80 MP”
❖ La A5 sub nr. cad. 68,69,70 totul/2 –„ CORPUL NR.2 – SITUAT IN, CU TEREN DE 691,20 MP”
❖ La A6 sub nr. cad. 68,69,70 totul/3 –„ CORPUL NR.3 – STRADA ZAHARIA BARSAN, CU TEREN DE 372,60 MP”
❖ La A7 sub nr. cad. 68,69,70 totul/4 –„ CORPUL NR.4 – CU TEREN DE 3101,40MP”
proprietate descrisa în cuprinsul prezentului raport de evaluare.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare apartinand SC IMPEX CARAT INTER SRL in vederea valorificarii acesteia de catre lichidatorul judiciar numit de Tribunalul BRASOV in cadrul procedurii de faliment care face obiectul dosarului nr. 8661/62/2011 aflat pe rolul „TRIBUNALULUI BRASOV – SECTIA COMERCIALA“.
CONDITIE LIMITATIVA DEOSEBITA:
La momentul realizarii inspectiei am constatat o alta situatie decat cea inscrisa in CF. Astfel:
Pe teren mai exista edificata o constructie tip sopron metalic cu regim de inaltime Parter - neintabulata.
Evaluarea s-a facut in conditiile celor constatate la momentul realizarii inspectiei si in ipoteza ca nu exista impedimente legale pentru inscrierea in CF a noi constructii.
Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv:
➢ Standarde Internaţionale de Evaluare, ediţia a noua 2011:
➢ IVS – Cadru general
➢ IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare
➢ IVS 102 – Implementare
➢ IVS 103 – Raportarea evaluarii
➢ IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
În conţinutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare şi relevanţa metodelor în cazul evaluării prezente.
Raportul a fost structurat dupa cum urmează: Certificarea evaluării ; (1) Generalităţi – în care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării ; (2) Dreptul de proprietate asupra imobilului supus evaluării – cu informaţii referitoare la proprietar, respectiv la imobilui în cauză; (3) Evaluarea imobilului – conţine aplicarea metodei de evaluare şi opinia evaluatorului privind valoarea stabilită; (4) Anexe – conţin elemente care susţin argumentele prezentate în raport.
În urma aplicării metodei de evaluare, opinia evaluatorului este că valoarea de piaţă a PROPRIETATII situata in Comuna Sanpetru str. Zaharia Barsan inscrisa in CF 7073 a comunei Sanpetru astfel:
❖ La A4 sub nr. cad. 68,69,70 totul/1 –„ CORPUL NR.1 – SEDIUL, CU TEREN DE 748,80MP”
❖ La A5 sub nr. cad. 68,69,70 totul/2 –„ CORPUL NR.2 – SITUAT IN, CU TEREN DE 691,20MP”
❖ La A6 sub nr. cad. 68,69,70 totul/3 –„ CORPUL NR.3 – STRADA ZAHARIA BARSAN, CU TEREN DE 372,60MP”
❖ La A7 sub nr. cad. 68,69,70 totul/4 –„ CORPUL NR.4 – CU TEREN DE 3101,40MP”
proprietate descrisa în cuprinsul prezentului raport de evaluare este:
V IMOBILE= 524.900 LEI echivalentul a 154.900 EUR
V LICHIDARE = 393.700 LEI echivalentul a 116.200 EUR
la cursul valutar de 4,3243 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii, respectiv 26.04.2012.
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:
➢ Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport;
➢ Valoarea estimată se referă la un imobil;
➢ Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport;
➢ Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piaţă a imobilului;
➢ Valoarea este o predicţie;
Raportul a fost pregătit pe baza standardelor Internationale de Evaluare si a recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociatia Naţională a Evaluatorilor din România)
CUPRINS
DECLARAŢIE DE CONFORMITATE 5
1. Generalităţi 6
1.1 Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului. 6
1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 6
1.3 Data estimarii valorii 7
1.4 Moneda raportului. 7
1.5 Standardele aplicate 7
1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii) 7
1.7 Clauza de nepublicare 8
1.8 Responsabilitatea faţă de terţi 8
1.9 Ipoteze şi conditii limitative 8
1.9.1 Ipoteze 9
1.9.2 Condiţii limitative: 9
2. Dreptul de proprietate asupra imobilului 10
2.1 Clientul 10
2.2 Proprietara: 10
2.3 Dreptul de proprietate 10
3. Evaluarea imobilului 11
3.1 Date privind modul de realizare a evaluarii 11
3.2 Date generale privind imobilul evaluat 11
4. Cea mai buna utilizare 15
5. Analiza pietei imobiliare 16
Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate) 16
6. Evaluarea terenului 17
7. Abordarea prin capitalizare 19
8. Abordarea prin metoda costurilor de reconstructie; 20
7. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului 29
Anexe...........................................................................................................................................................23
Fotografii ..................................................................................... ................................. 52
DECLARAŢIE DE CONFORMITATE
Prin prezenta certificăm că:
➢ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte;
➢ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport;
➢ Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra imobilului ce face obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate;
➢ Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul;
➢ Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare;
➢ Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei;
➢ Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele internationale de evaluare, precum si recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;
➢ Imobilul supus evaluării a fost inspectat de către evaluator.
➢ În prezent sunt membru TITULAR ANEVAR şi am indeplinit programul de pregatire continua obligatorie;
ENESCU CATALIN ADRIAN
Membru Titular ANEVAR
1. Generalităţi
1.1 Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului.
Obiectul evaluării îl constituie îl constituie proprietatea imobiliara situata in Comuna Sanpetru str. Zaharia Barsan inscrisa in CF 7073 a comunei Sanpetru astfel:
❖ La A4 sub nr. cad. 68,69,70 totul/1 –„ CORPUL NR.1 – SEDIUL, CU TEREN DE 748,80MP”
❖ La A5 sub nr. cad. 68,69,70 totul/2 –„ CORPUL NR.2 – SITUAT IN, CU TEREN DE 691,20MP”
❖ La A6 sub nr. cad. 68,69,70 totul/3 –„ CORPUL NR.3 – STRADA ZAHARIA BARSAN, CU TEREN DE 372,60MP”
❖ La A7 sub nr. cad. 68,69,70 totul/4 –„ CORPUL NR.4 – CU TEREN DE 3101,40MP”
proprietate descrisa în cuprinsul prezentului raport de evaluare.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare apartinand SC IMPEX CARAT INTER SRL in vederea valorificarii acesteia de catre lichidatorul judiciar numit de Tribunalul BRASOV in cadrul procedurii de faliment care face obiectul dosarului nr. 8661/62/2011 aflat pe rolul „TRIBUNALULUI BRASOV – SECTIA COMERCIALA“.
CONDITIE LIMITATIVA DEOSEBITA:
La momentul realizarii inspectiei am constatat o alta situatie decat cea inscrisa in CF. Astfel:
Pe teren mai exista edificata o constructie tip sopron metalic cu regim de inaltime Parter - neintabulata.
Evaluarea s-a facut in conditiile celor constatate la momentul realizarii inspectiei si in ipoteza ca nu exista impedimente legale pentru inscrierea in CF a noi constructii.
Prezentul Raport de evaluare se adresează S.C IMPEX CARAT INTER SRL în calitate de client si SC CONTFIN LIQUIDATION IPURL in calitate de destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării.
1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata (cu particularităţile prezentate în continuare) a imobilului aşa cum este aceasta definită în Standardul Internaţional de Evaluare, editia a noua :
➢ IVS – Cadru general
➢ IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare
➢ IVS 102 – Implementare
➢ IVS 103 – Raportarea evaluarii
➢ IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
Conform IVS cadrul general, valoarea de piaţă reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Conform standardului IVS 2, Valoarea de lichidare descrie situaţia în care un grup de active folosite împreună într-o intreprindere, sunt oferite la vânzare în mod individual (element cu element), de obicei în urma închiderii întreprinderii.
1.3 Data estimarii valorii
La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client pana la data de 26.04.2012, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator.
Data inspectiei este 26.04.2012
Data evaluarii este 26.04.2012
Data raportului este 26.04.2012
1.4 Moneda raportului.
Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.
1.5 Standardele aplicate
In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele standarde:
➢ Standarde Internaţionale de Evaluare, ediţia a noua 2011:
➢ IVS – Cadru general
➢ IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare
➢ IVS 102 – Implementare
➢ IVS 103 – Raportarea evaluarii
➢ IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)
Baza evaluarii realizate în prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
➢ documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;
➢ inspectia imobilului;
➢ stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
➢ selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
➢ deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei;
➢ analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
➢ aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele Internationale de eveluare si recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.
Sursele de informaţii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de catre proprietarul imobilului, respectiv:
➢ documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului ;
Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:
➢ Comisia Naţională de Statistică – prin buletinele emise;
➢ Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară;
➢ Lucrări specializate editate de editura IROVAL - Bucureşti;
➢ Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVSC), ediţia 2007.
Cu privire la modul de desfăşurare a inspecţiei se pot face următoarele menţiuni:
➢ Proprietarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;
➢ Inspecţia s-a desfăşurat conform cererilor Evaluatorului, în toate sectoarele considerate importante pentru realizarea prezentei lucrări;
➢ Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziţia Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.
Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite.
1.7 Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele de la pct. 1.1, atrage dupa sine încetarea obligaţiilor contractuale.
1.8 Responsabilitatea faţă de terţi
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client si proprietarul imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaţi la pct. 1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.
1.9 Ipoteze şi conditii limitative
Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:
1.9.1 Ipoteze
➢ Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietarii imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;
➢ Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe;
➢ Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părţilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
➢ Noi nu am făcut nici o investigaţie şi nici nu am inspectat acele părţi ale clădiriii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părţi sunt în stare tehnică bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalaţiilor;
➢ Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport;
➢ Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
➢ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
➢ Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
➢ S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;
➢ Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;
➢ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă;
1.9.2 Condiţii limitative:
➢ intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
➢ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;
➢ nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
➢ orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca intreg şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;
➢ raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.
➢ Inspectia imobilului supus evaluarii s-a facut in prezenta lichidatorului judiciar, corecta identificare a amplasamentului revenindu-i in totalitate;
CONDITIE LIMITATIVA DEOSEBITA:
La momentul realizarii inspectiei am constatat o alta situatie decat cea inscrisa in CF. Astfel:
Pe teren mai exista edificata o constructie tip sopron metalic cu regim de inaltime Parter - neintabulata.
Evaluarea s-a facut in conditiile celor constatate la momentul realizarii inspectiei si in ipoteza ca nu exista impedimente legale pentru inscrierea in CF a noi constructii.
2. Dreptul de proprietate asupra imobilului
2.1 Clientul
Evaluarea s-a realizat la solicitarea CONTFIN LIQUIDATION UPRL
2 Proprietara:
SC IMPEX CARAT INTER SRL
3 Dreptul de proprietate
MODUL DE DOBANDIRE A PROPRIETATII:
Temei legal: SC IMPEX CARAT INTER SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra constructiei cu titlu de drept de cumparare fiind inscrisa in cf cu act nr. 384-97/2001 cf.
Mentiuni speciale in CF: Nu sunt;
Sarcini: Nu sunt.
Extras de Carte Funciară folosit: nr. 23852 eliberat de OCPI Brasov in data de 07.12.2004
3. Evaluarea imobilului
3.1 Date privind modul de realizare a evaluarii
Pentru evaluare s-au ales urmatoarele metode de evaluare: capitalizarii veniturilor si a costurilor de reconstructie.
Abordarea prin capitalizare prezinta evaluarea proprietatii tinand cont de veniturile generate de aceasta ca rezultat al inchirierii.
Abordarea prin costuri reprezintă costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură și proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.
3.2 Date generale privind imobilul evaluat
Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi şi amplasare
Descrierea zonei
Proprietatea imobiliara este amplasata in zona semicentrala a Comunei Sanpetru, in apropierea zonei Multiconstruct.
Zona de amplasare este una cu destinatie rezidentiala si terenuri libere.
Descrierea amenajărilor şi construcţiilor
Descrierea imobilelor
CORP NR.1 cu regim de inaltime P are urmatoarele caracteristici:
Anul constructiei: inainte de 1990
• Suprafata construita: 724.4 mp;
• Suprafata utila: 603.7 mp;
• Suprafata desfasurata: 724,4 mp;
• Hcoama: 3 m;
• Hstreasina: 5 m;
▪ Fundaţii izolate de beton simplu;
▪ Structura de rezistenţă: zidarie din caramida portanta
▪ Pereţi:
▪ a) de compartimentare: zidarie de caramida;
▪ b) de închidere : zidarie de caramida peste care s-a aplicat tencuiala driscuita;
▪ Acoperiş tip şarpantă din lemn si invelitoare din tigla arsa;
▪ Parodoselile: partial sapa de beton, partial scandura;
▪ Instalatii încălzire: nu ;
▪ Instalatii sanitare: nu;
▪ Instalatiile de canalizare: nu;
▪ Instalatiile electrice: racordata la 380V;
▪ Starea actuală: degradare majora – necesita demolare ;
▪ Tamplaria Exterioara: lemn;
▪ Nu exista instalatie de gaz si instalatie de ventilatie;
TABEL DE SUPRAFETE:
|TABEL SUPRAFETE IMOBILE SANPETRU, STR. HORIA | | | | |
|BARSAN, NR. 661 | | | | |
| | | | | |
|CORP 1 | | | | |
|CAMERA PAZA |mp |4.5 | | |
|HOL 1 |mp |16.3 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 1 |mp |25.7 | | |
|BIROU 1 |mp |21 | | |
|BIROU 2 |mp |21.5 | | |
|BIROU 3 |mp |19.5 | | |
|BUCATARIE |mp |5 | | |
|GRUP SANITAR |mp |3.2 | | |
|BIROU 4 |mp |16.3 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 2 |mp |9.5 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 3 |mp |16.25 | | |
|HOL 2 |mp |2.6 | | |
|WC |mp |10.4 | | |
|HOL 3 |mp |23.2 | | |
|ATELIER CUTII 1 |mp |55.25 | | |
|ATELIER CUTII 2 |mp |55.6 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 4 |mp |4.9 | | |
|GARAJ 1 |mp |74 | | |
|GARAJ 2 |mp |61 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 5 |mp |1.6 | | |
|ATELIER REPARATII |mp |32 | | |
|HOL 4 |mp |2.5 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 6 |mp |3.4 | | |
|ATELIER ASCHIERE |mp |32.2 | | |
|MAGAZIE |mp |58 | | |
|SPATIU DEPOZITARE 7 |mp |28.3 | | |
| | | | | |
|TOTAL SUPRAFATA UTILA |mp |603.7 | | |
|TOTAL SUPRAFATA CONSTRUITA |mp |724.44 | | |
CORP NR.2 cu regim de inaltime P are urmatoarele caracteristici:
Anul constructiei: inainte de 1990
• Suprafata construita: 510.7 mp;
• Suprafata utila: 425.6 mp;
• Suprafata desfasurata: 510.7 mp;
• Hcoama: 3 m;
• Hstreasina: 5 m;
▪ Fundaţii izolate de beton simplu;
▪ Structura de rezistenţă: zidarie din caramida portanta
▪ Pereţi:
▪ a) de compartimentare: zidarie de caramida;
▪ b) de închidere : zidarie de caramida peste care s-a aplicat tencuiala driscuita;
▪ Acoperiş tip şarpantă din lemn si invelitoare din tigla arsa;
▪ Parodoselile: partial sapa de beton sclivisit;
▪ Instalatii încălzire: nu;
▪ Instalatii sanitare: nu;
▪ Instalatiile de canalizare: nu;
▪ Instalatiile electrice: racordata la 380V;
▪ Starea actuală: degradare accenntuata– necesita renovare ;
▪ Tamplaria Exterioara: lemn;
▪ Nu exista instalatie de gaz si instalatie de ventilatie;
TABEL DE SUPRAFETE:
[pic]
CORP NR.3 cu regim de inaltime P are urmatoarele caracteristici:
Anul constructiei: inainte de 1990
• Suprafata construita: 706.4 mp;
• Suprafata utila: 588.7 mp;
• Suprafata desfasurata: 706.4 mp;
• Hcoama: 3 m;
• Hstreasina: 5 m;
▪ Fundaţii izolate de beton simplu;
▪ Structura de rezistenţă: zidarie din caramida portanta
▪ Pereţi:
▪ a) de compartimentare: zidarie de caramida;
▪ b) de închidere : zidarie de caramida peste care s-a aplicat tencuiala driscuita;
▪ Acoperiş tip şarpantă din lemn si invelitoare din tigla arsa;
▪ Parodoselile: partial sapa de beton, partial scandura;
▪ Instalatii încălzire: nu ;
▪ Instalatii sanitare: nu;
▪ Instalatiile de canalizare: nu;
▪ Instalatiile electrice: racordata la 380V;
▪ Starea actuală: degradare majora – necesita demolare ;
▪ Tamplaria Exterioara: lemn;
▪ Nu exista instalatie de gaz si instalatie de ventilatie;
TABEL DE SUPRAFETE:
[pic]
CORP NR.4 cu regim de inaltime P are urmatoarele caracteristici:
Anul constructiei: inainte de 1990
• Suprafata construita: 65 mp;
• Suprafata utila: 54.2 mp;
• Suprafata desfasurata: 65 mp;
• inaltime: 3 m;
▪ Fundaţii izolate de beton simplu;
▪ Structura de rezistenţă: zidarie din caramida portanta
▪ Pereţi:
▪ a) de compartimentare: zidarie de caramida;
▪ b) de închidere : zidarie de caramida peste care s-a aplicat tencuiala driscuita;
▪ Acoperiş tip şarpantă din lemn si invelitoare din azbociment;
▪ Parodoselile: sapa de beton;
▪ Instalatii încălzire: nu ;
▪ Instalatii sanitare: nu;
▪ Instalatiile de canalizare: nu;
▪ Instalatiile electrice: racordata la 380V;
▪ Starea actuală: degradare medie – necesita renovare ;
▪ Tamplaria Exterioara: lemn;
▪ Nu exista instalatie de gaz si instalatie de ventilatie;
SOPRON METALIC cu regim de inaltime P are urmatoarele caracteristici:
Anul constructiei: inainte de 1990
• Suprafata construita: 672 mp;
• Suprafata utila: 610.9 mp;
• Suprafata desfasurata: 672 mp;
• Hcoama: 3 m;
• Hstreasina: 5 m;
▪ Fundaţii izolate de beton simplu;
▪ Structura de rezistenţă: stalpi metalice ce reazama pe ferme metalice
▪ Pereţi:
▪ a) de închidere : zidarie de caramida peste care s-a aplicat tencuiala driscuita;
▪ Acoperiş tip şarpantă din lemn si invelitoare din tigla arsa;
▪ Parodoselile: partial sapa de beton, partial scandura;
▪ Instalatii încălzire: nu ;
▪ Instalatii sanitare: nu;
▪ Instalatiile de canalizare: nu;
▪ Instalatiile electrice: racordata la 380V;
▪ Starea actuală: degradare accentuata – necesita renovare ;
▪ Nu exista instalatie de gaz si instalatie de ventilatie;
3.2.1 Teren
Terenul pe care este edificata constructia are suprafata de 4.914 mp;
Terenul nu este inclinat si nu prezinta denivelari. Accesul la proprietati se realizeaza pe un drum de public asfaltat – drumul de legatura dintre Sanpetru-Bod.
4. Cea mai buna utilizare
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
➢ cea mai buna utilizare a terenului liber
➢ cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:
➢ permisibila legal
➢ posibila fizic
➢ fezabila financiar
➢ maxim productiva
Practic, tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este:
• cea de SPATII DEPOZITARE – pentru corpurile 2,4,sopron metalic;
• datorita degradarii accentuate a constructiilor si a deprecierilor functionale si externe, cea mai buna utilizare a corpurilor 1 si 3 este de teren liber obtinut prin demolarea acestora;
Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
➢ este permisibila legal;
➢ indeplineste conditia de fizic posibila.
➢ este fezabila financiar.
➢ este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari (destinatii).
5. Analiza pietei imobiliare
Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate)
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.
Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata, pe de o parte, si tipul, amplasarea, designul si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.
Criza economica prin care trece Romania in aceasta perioada produce efecte si in ceea ce priveste piata caselor. Astfel am constatat in piata o crestere a ofertei de vanzare pentru astfel de spatii raportat la o cerere in scadere. Avand in vedere acest raport se observa in piata o scadere a preturilor de vanzare si a chiriilor.
In ceea ce priveste ofertele identificate in piata:
Pentru vanzare am identificat preturi pentru constructii similare cuprinse in intervalul: 100.000 -180.000 Euro.
In ceea ce priveste preturile terenurilor acestea sunt cuprinse in intervalul 15-40 euro/mp.
6. Evaluarea terenului
Suprafata de teren aferenta proprietatii imobiliare evaluate este de 4.914 mp. Evaluarea a fost efectuata prin metoda comparatiilor de piata. Aceasta este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma tranzactiilor cu terenuri libere efectuate in zona.
Ofertele de vanzare pentru terenuri de dimensiuni similare in zona analizata se situeaza in intervalul 22-34 EUR/mp.
Estimarea valorii de piata a terenului s-a efectuat cu ajutorul grilei datelor de piata, din care rezulta o valoare de piata unitara de 21 EUR/mp.
Astfel, valoarea totala estimata a terenului supus evaluarii este (rotund):
V TEREN = 103.200 EUR echivalentul a 446.300 Lei
Grila datelor de piata se prezinta astfel:
|Elementul de COMPARAŢIE |Proprietatea subiect |Co_1 |Co_2 |Co_3 |
|TEREN pentru constructii |Brasov - Sanpetru |Brasov - Sanpetru |Brasov - Sanpetru |Brasov - Sanpetru |
|data |Apr-12 |May-12 |Feb-12 |Apr-12 |
|suprafata (mp) |4914 |500 |660 |3300 |
| |intravilan |intravilan |intravilan |intravilan |
|PREŢ VÂNZARE | | | | |
|Preţul de Vânzare (EUR/mp) | |€ 22.00 |€ 34.00 |€ 22.00 |
|DREPTUL DE PROPRIETATE | | | | |
|Drepturi de proprietate transmise |liber |liber |liber |liber |
|Corecţie pentru Drepturi de proprietate | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 22.00 |€ 34.00 |€ 22.00 |
|RESTRICTII LEGALE | | | | |
|Restrictii legale |fara restrictii |fara restrictii |fara restrictii |fara restrictii |
| | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru Restrictii legale | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 22.00 |€ 34.00 |€ 22.00 |
|CONDIŢII DE FINANŢARE | | | | |
|Condiţii de finanţare | |presupus cash |presupus cash |presupus cash |
|Corecţie pentru finanţare | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 22.00 |€ 34.00 |€ 22.00 |
|CONDIŢII DE VÂNZARE | | | | |
|Condiţii de vânzare |normal |directă-normal |directă-normal |directă-normal |
|Corecţie pentru condiţii de vânzare | |-10.0% |-15.0% |-10.0% |
|Valoare Corectie | |-€ 2.20 |-€ 5.10 |-€ 2.20 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 19.80 |€ 28.90 |€ 19.80 |
|CONDIŢII DE PIAŢÃ | | | | |
|Tendinta de scadere a pietei | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru condiţii ale pieţei | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 19.80 |€ 28.90 |€ 19.80 |
|LOCALIZARE | | | | |
|Localizare | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru localizare | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Formã, raport dimensiuni, construibile | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru formã şi dimensiuni | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 19.80 |€ 28.90 |€ 19.80 |
|CARACTERISTICI FIZICE | | | | |
|Diferenta dimensiuni | |-20% |-20% |0% |
|Corecţie pentru regim de înãlţime | |-€ 3.96 |-€ 5.78 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 15.84 |€ 23.12 |€ 19.80 |
|UTILITĂŢI DISPONIBILE |apa, curent, gaz |toate utilitatile |toate utilitatile |toate utilitatile |
|Utilittăţi disponibile | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru utilităţi disponibile | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 15.84 |€ 23.12 |€ 19.80 |
|ZONAREA | | | | |
|Zonarea |favorabila |mai putin favorabila |similara |mai putin favorabila |
| | |5.0% |0.0% |5.0% |
|Corecţie pentru zonare | |€ 0.79 |€ 0.00 |€ 0.99 |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 16.63 |€ 23.12 |€ 20.79 |
|CEA MAI BUNA UTILIZARE | | | | |
|Cea mai bunã utilizare |pretabil constructii |pretabil constructii |pretabil constructii |pretabil constructii |
| |industriale/ rezidentiale|rezidentiale |rezidentiale |rezidentiale |
| | |0.0% |0.0% |0.0% |
|Corecţie pentru Cea mai bunã utilizare | |€ 0.00 |€ 0.00 |€ 0.00 |
|Preţ corectat (miilei) | |€ 16.63 |€ 23.12 |€ 20.79 |
| | | | | |
|Preţ corectat (EUR/mp) | |€ 16.63 |€ 23.12 |€ 20.79 |
|Corecţie totalã netã |(absolut) |-€ 5.37 |-€ 10.88 |-€ 1.21 |
| |(procentual) |-24% |-32% |-6% |
|Corecţie totalã brutã |(absolut) |€ 6.95 |€ 10.88 |€ 3.19 |
| |(procentual) |32% |32% |15% |
| | | | | |
| |val. Teren/mp |€ 20.79 | | |
|valoare teren/mp corectata | |€ 21.00 | | |
|curs valutar | |4.3243 | | |
|Valoare teren corectata euro | |€ 103,200 | | |
|Valoare teren corectata lei | |446,300 lei | | |
7. Abordarea prin capitalizare
Valoarea de rentabilitate a activelor a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul activelor, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea activelor.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin inchiriere)
stabilirea ratei de capitalizare.
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul anual obtinut din exploatarea activelor intr-un indicator de valoare de piata a acestei proprietati.
La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea activelor dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor
▪ Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de activele supuse evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile practicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii cu destinatie cazare in zona sunt situate in intervalul 1-3 EUR/MP/luna, diferenta fiind data de suprafata, finisaje, localizare, utilitati, vechime etc.
▪ Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al activelor, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;
▪ Venitul net efectiv (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul venturilor brute, si anume: 10% cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).
Estimarea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea activelor se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.
In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situeaza intre 3,2 – 7,56% pentru activele evaluate. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la active comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextul rentabilitatii solicitate pe piata specifica.
Analizand datele de pe piata, studiind informatiile privind nivelul chiriilor si valorile la care se tranzactioneaza proprietati similare, pentru acest tip de proprietate s-a selectat rata de capitalizare 6,30%.
Calculul ratei de capitalizare este urmatorul:
[pic]
Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a activelor este prezentat in tabelele urmatoare:
PENTRU CORPUL NR.2
|ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI CORP 2 | | |
|Suprafata utila(mp) |cca. |426 |
|Chirie medie ( EUR/mp/luna) | |3.00 |
|Chiria lunara (EUR/luna) | |1277 |
|Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) | |15,322 |
|Total VBP (eur/an) | |15,322 |
|Grad de ocupare | |50% |
|Venituri brute efective VBE(EUR/an) | |7,661 |
|Total VBE (EUR/an) | |7,661 |
|Cheltuieli exploatare |10% |766 |
|Costuri reamenajare (reparatii ) | | - |
|Venit net efectiv (EUR/an) | |6,895 |
|Total VNE (EUR/an) | |6,895 |
|Rata de capitalizare | |6.28% |
|Multiplicator | |15.93 |
|Curs valutar ( lei/euro) | |4.3243 |
|Valoare randament (EUR) | |109,832 |
|Valoare rotunjita (EUR) | |109,800 € |
|Valoare imobil LEI | |474,800 LEI |
PENTRU CORPUL NR.4
|ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI CORP 4 | | |
|Suprafata utila(mp) |cca. |54 |
|Chirie medie ( EUR/mp/luna) | |3.00 |
|Chiria lunara (EUR/luna) | |163 |
|Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) | |1,950 |
|Total VBP (eur/an) | |1,950 |
|Grad de ocupare | |50% |
|Venituri brute efective VBE(EUR/an) | |975 |
|Total VBE (EUR/an) | |975 |
|Cheltuieli exploatare |10% |98 |
|Costuri reamenajare (reparatii ) | | - |
|Venit net efectiv (EUR/an) | |878 |
|Total VNE (EUR/an) | |878 |
|Rata de capitalizare | |6.28% |
|Multiplicator | |15.93 |
|Curs valutar ( lei/euro) | |4.3243 |
|Valoare randament (EUR) | |13,978 |
|Valoare rotunjita (EUR) | |14,000 € |
|Valoare imobil LEI | |60,500 LEI |
PENTRU SOPRONUL METALIC
|ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI SORPON METALIC | | |
|Suprafata utila(mp) |cca. |611 |
|Chirie medie ( EUR/mp/luna) | |1.00 |
|Chiria lunara (EUR/luna) | |611 |
|Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) | |7,331 |
|Total VBP (eur/an) | |7,331 |
|Grad de ocupare | |50% |
|Venituri brute efective VBE(EUR/an) | |3,665 |
|Total VBE (EUR/an) | |3,665 |
|Cheltuieli exploatare |10% |367 |
|Costuri reamenajare (reparatii ) | | - |
|Venit net efectiv (EUR/an) | |3,299 |
|Total VNE (EUR/an) | |3,299 |
|Rata de capitalizare | |6.28% |
|Multiplicator | |15.93 |
|Curs valutar ( lei/euro) | |4.3243 |
|Valoare randament (EUR) | |52,551 |
|Valoare rotunjita (EUR) | |52,600 € |
|Valoare imobil LEI | |227,500 LEI |
CENTRALIZARE VALORI PRIN CAPITALIZARE
[pic]
V capitalizare = 162.200 EUR, sau 556.500 LEI
8. Abordarea prin metoda costurilor de reconstructie;
Evaluarea a fost efectuata prin metoda costurilor de reconstructie. Aceasta reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectură, planuri, calitate de manoperă si înglobând toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea clădirii evaluate.
Dintre metodele de estimare a costului, evaluatorul a optat pentru metoda de estimare a costului de reconstructiie. Această metodă estimează costul de înlocuire sub formă de cost unitar – pe unitatea de suprafată sau de volum.
Tabelul urmator prezinta calculul valorii proprietatii prin metoda costurilor de reconstructie:
PENTRU CORPUL NR.1 – COSTUL DEMOLARII
[pic]
PENTRU CORPUL NR.3 – COSTUL DEMOLARII
[pic]
PENTRU CORPUL NR.2
[pic]
[pic]
PENTRU CORPUL NR.4
[pic]
[pic]
PENTRU SOPRONUL METALIC
[pic]
CENTRALIZARE VALORI PRIN COST
[pic]
V COSTURI = 524.900 LEI echivalentul a 154.900 EUR
7. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului
In urma calculelor realizate pentru PROPRIETATEA IMOBILIARA situata in Comuna Sanpetru str. Zaharia Barsan inscrisa in CF 7073 a comunei Sanpetru astfel:
❖ La A4 sub nr. cad. 68,69,70 totul/1 –„ CORPUL NR.1 – SEDIUL, CU TEREN DE 748,80MP”
❖ La A5 sub nr. cad. 68,69,70 totul/2 –„ CORPUL NR.2 – SITUAT IN, CU TEREN DE 691,20MP”
❖ La A6 sub nr. cad. 68,69,70 totul/3 –„ CORPUL NR.3 – STRADA ZAHARIA BARSAN, CU TEREN DE 372,60MP”
❖ La A7 sub nr. cad. 68,69,70 totul/4 –„ CORPUL NR.4 – CU TEREN DE 3101,40MP”
proprietate descrisa în cuprinsul prezentului raport, s-au obtinut urmatoarele valori:
Valoarea obtinuta prin metoda costurilor = 154.900 EUR
Valoarea obtinuta prin metoda capitalizarii = 162.200 EUR
Avand in vedere scopul evaluarii, opinia evaluatorului este: valoare imobilului este cea estimata prin metoda costurilor.
Potrivit acestei metode, valoarea proprietatii este :
V IMOBILE= 524.900 LEI echivalentul a 154.900 EUR
V LICHIDARE = 393.700 LEI echivalentul a 116.200 EUR
ANEXE
|ANEXA 1: |Extras CF; |
|ANEXA 2: |Plan de incadrare in zona, Plan de situatie, Releveu; |
|ANEXA 3: |Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii |
|ANEXA 4: |Fotografii ale proprietatii |
|ANEXA 1: |Extras CF; |
[pic]
|ANEXA 2: |Plan de incadrare in zona, Plan de situatie, Releveu; |
[pic]
[pic]
[pic]
|ANEXA 3: |Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii |
COMPARABILE CAPITALIZARE
COMPARABILA 1: OFERTA AGENTIEI DECENT IMOBILIARE
[pic]
COMPARABILA 2: OFERTA POSTATA PE INTERNET
[pic]
COMPARABILA 3: OFERTA AGENTIEI DECENT IMOBILIARE
[pic]
COMPARABILE TEREN
COMPARABILA 1- OFERTA AGENTIEI IMOINVEST
[pic]
Caracteristici
|Suprafaţa teren: |500 mp |
|Front stradal: |25 m |
|Nr. fronturi: |1 |
|Lăţime drum acces: |--- |
|Înclinaţie teren: |--- |
|Tip teren: |constructi|
| |i |
|Clasificare teren: |intravilan|
|Construcţie pe teren:|Nu |
|Suprafaţa construită:|--- |
Specificaţii
Modificat la: 02/05/2012
Utilităţi
Utilitati in zona
Alte detalii zonă
Amenajare strazi: asfaltate
Alte informaţii
Vicii: Nu sunt.
Vecinătăţi: Cartierul Gemini,case/vile noi.
Alte detalii: Zona de vile noi cu toate utilitatile in apropiere.
Drum asfaltat.
Alte detalii preţ: Pret usor negociabil.
Acte, avize: CU,PUZ,ETC.
COMPARABILA 2- OFERTA AGENTIEI VIP IMOB
[pic]
Detalii
Lotul este o gradina situata in spatele casei cu acces de 6m toate utilitatile pe hotar si front la strada asfaltata
Caracteristici
|Suprafaţa teren: |660 mp |
|Front stradal: |24 m |
|Nr. fronturi: |1 |
|Lăţime drum acces: |6 m |
|Înclinaţie teren: |--- |
|Tip teren: |constructi|
| |i |
|Clasificare teren: |intravilan|
|Construcţie pe teren:|Nu |
|Suprafaţa construită:|--- |
Specificaţii
Modificat la: 02/02/2012
Utilităţi
Apa
Canalizare
Gaz
Curent
Alte detalii zonă
Amenajare strazi: asfaltate, de pamant
Alte informaţii
Vicii: Nu sunt
Vecinătăţi: Lotul este situat intre constructii
Alte detalii: Terenul este o gradina de casa cu toate utilitatile , are un acces de 6m pe lungime de 24m dupa care se deschide la 24m, intre case si cu toate utilitatile pe hotarul terenului si front la strada asfaltata
Acte, avize: Gradina pentru constructii situata in intravilanul comunei Sanpetru
Link extern:
COMPARABILA 3- OFERTA POSTATA PE PORTALUL TOCMAI.RO
[pic]
|ANEXA 4: |Fotografii ale proprietatii |
FOTOGRAFII AMPLASARE IN ZONA SI EXTERIORUL PROPRIETATII
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
FOTOGRAFII CORP NR.1
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
FOTOGRAFII CORP NR.2
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
FOTOGRAFII CORP NR.3
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
[pic] [pic]
FOTOGRAFII CORP NR.4
[pic]
FOTOGRAFII SOPRON METALIC
[pic] [pic]
-----------------------
CORP NR.1
IMOBIL STUDIAT
COMPARABILA
PROPRIETE STUDIATA
SOPRON METALIC
CORP NR.4
CORP NR.3
CORP NR.2
................
................
In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.
To fulfill the demand for quickly locating and searching documents.
It is intelligent file search solution for home and business.