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REGISTROS E AVERBAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Prezados alunos, o presente material contém modelos de alguns atos de registro e averbação praticados no Registro de Imóveis, dentre os inúmeros possíveis. O objetivo é aproximá-los da prática cartorária, pois sabemos que uma coisa é ter ciência de que determinado ato, fato ou negócio jurídico merece inscrição no fólio real, outra é saber como se faz essa inscrição.

É certo que cada registrador tem seu estilo de redação, variando bastante os modelos utilizados nas serventias do Brasil, até mesmo visualmente[1]; aliás, tais variações podem se intensificar em virtude das normas e provimentos de cada Corregedoria de Justiça dos Estados e Distrito Federal.

Vamos aos registros e averbações[2]...

EXEMPLO 1

Sem dúvida alguma, a compra e venda é o negócio jurídico mais recorrente no registro imobiliário. Trouxemos para vocês a conjugação desse negócio com outros, a começar pela alienação fiduciária; passando pela transferência do crédito fiduciário e, consequentemente, da propriedade fiduciária a outro credor; e, finalmente, o cancelamento da propriedade fiduciária em razão do pagamento da dívida, revertendo-se a propriedade plena ao devedor fiduciante.

R.5-12345 - COMPRA E VENDA - Por escritura pública lavrada em 12/01/2009, no Livro nº 23, fls. 100/112, do Serviço Notarial do 1º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 321.123, em 13/01/2009, o imóvel objeto desta matrícula foi vendido pelos transmitentes FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, CI nº 987.789-SSP/DF, CPF nº 001.002.003-00, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, médica, CI n° 456.654-SSP/SP, CPF n° 003.002.001-00, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei n° 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, aos adquirentes BELTRANO DE TAL, português, cirurgião-dentista, CI n° 012.345.678-RNE/MRE, CPF n° 999.888.777-66, e sua mulher BELTRANA DE TAL, brasileira, médica, CI n° 258.147-SSP/RJ, CPF n° 357.159.654-11, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei n° 6.515/77, residentes e domiciliados nesta Capital, pelo preço de R$1.000.000,00. DOU FÉ. Em, 25/01/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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R.6-12345 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Por escritura pública lavrada em 12/01/2009, no Livro nº 23, fls. 100/112, do Serviço Notarial do 1º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 321.123, em 13/01/2009, o imóvel objeto desta matrícula foi alienado fiduciariamente pelos fiduciantes BELTRANO DE TAL e sua mulher BELTRANA DE TAL, qualificados no R.5, ao fiduciário BANCO DO ESTADO, com sede nesta cidade, CNPJ nº 01.002.003/0001-00, para garantia da dívida no valor de R$500.000,00, a ser paga em 50 prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 12/02/2009, sujeitando-se as prestações à correção monetária pela TR, mais juros à taxa anual de 12% e demais condições constantes do título, que fica arquivado neste Serviço Registral. DOU FÉ. Em, 25/01/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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R.7-12345 - CESSÃO DE CRÉDITO E TRANFERÊNCIA DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA - Por escritura pública lavrada em 30/01/2010, no Livro nº 55, fls. 01/05, do Serviço Notarial do 10º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 410.014, em 01/02/2010, o crédito e a propriedade fiduciária objeto do R.6 foram transferidos pelo cedente BANCO DO ESTADO, qualificado no R.6, ao cessionário e novo fiduciário BANCO DA FEDERAÇÃO, com sede em São Paulo/SP, CNPJ n° 11.222.333/0001-00, pelo valor de R$300.000,00, permanecendo inalteradas as condições, prazos, juros e correções constantes do contrato de alienação fiduciária original. DOU FÉ. Em, 15/02/2010.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.8-12345 - CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E REVERSÃO DA PROPRIEDADE - De acordo com autorização do credor, qualificado no R.7, datada de 30/12/2010, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 450.540, em 30/12/2010, fica cancelada a alienação fiduciária de que tratam os Rs.6 e 7, revertendo-se a plena propriedade deste imóvel em favor de BELTRANO DE TAL e sua mulher BELTRANA DE TAL, qualificados no R.5. DOU FÉ. Em, 15/01/2011.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 2

Uma variação envolvendo a alienação fiduciária de imóvel é aquela celebrada com empresas de consórcio, pois a Lei nº 11.795, de 08/10/2008, introduziu um novo tipo de averbação na matrícula do imóvel que foi alienado fiduciariamente a essas empresas. Tal averbação dá publicidade às restrições enumeradas nos incisos II a IV do §5º do art. 5º da referida lei[3].

R.3-321 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Por instrumento particular datado de 25/06/2008, no Livro nº 15, fls. 30/45, do Serviço Notarial do 20º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 123.321, em 26/06/2008, o imóvel objeto desta matrícula foi alienado fiduciariamente pelos fiduciantes BELTRANO DE TAL e sua mulher BELTRANA DE TAL, qualificados no R.2, ao fiduciário FORTUNA CONSÓRCIOS S/A, com sede nesta cidade, CNPJ nº 01.002.003/0001-00, para garantia da dívida no valor de R$200.000,00, a ser paga em 50 prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 25/07/2008, sujeitando-se as prestações à correção monetária pela TR, mais juros à taxa anual de 12% e demais condições constantes do título, que fica arquivado neste Serviço Registral. DOU FÉ. Em, 15/07/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.4-321 - RESTRIÇÕES - Em virtude do disposto no art. 5º, §§5º e 7º, da Lei nº 11.795, de 08/10/2008, a propriedade fiduciária de que trata o R.3 não integra o patrimônio da administradora do consórcio, e se submete às seguintes restrições: a) não responde direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora; b) não compõe o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; e c) não pode ser dada em garantia de débito da administradora. DOU FÉ. Em, 15/07/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 3

Há ainda uma alienação fiduciária muito peculiar, que é aquela instituída através das cédulas de crédito; sejam cédulas rurais (Decreto-lei nº 167/67), industriais (Decreto-lei nº 413/69), comerciais (Lei nº 6.840/80 c/c Decreto-lei nº 413/69), à exportação (Lei nº 6.313/75 e Decreto-lei nº 413/69) e bancário (Lei nº 10.931/04). O exemplo abaixo é de uma alienação fiduciária instituída por uma Cédula de Crédito Bancário.

R.10-12345 - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CEDULAR - Nos termos da Cédula de Crédito Bancário n° 2010/10, emitida nesta praça em 20/01/2010, com vencimento para 30/12/2010, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 421.124, em 21/01/2010, o imóvel objeto desta matrícula foi alienado fiduciariamente pelos fiduciantes FULANDO DE TAL, brasileiro, médico, CI n° 012.345.678-RNE/MRE, CPF n° 999.888.777-66, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, enfermeira, CI n° 258.147-SSP/RJ, CPF n° 357.159.654-11, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei n° 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, ao fiduciário BANCO DO ESTADO, com sede nesta cidade, CNPJ nº 01.002.003/0001-00, para garantia da dívida no valor de R$100.000,00, a ser paga em parcela única, corrigida monetariamente pela TR, mais juros à taxa anual de 12% e demais condições constantes do título, que fica arquivado neste Serviço Registral. DOU FÉ. Em, 00/00/0000.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 4

O desfecho normal de uma alienação fiduciária consiste na quitação da dívida e consequente retorno da propriedade plena ao fiduciante (art. 25 da Lei nº 9.514/97). Entretanto, deixando o fiduciante de adimplir as prestações devidas, tem lugar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, na forma do art. 26 da citada lei, pelo qual o fiduciante é intimado pelo registrador, a pedido do fiduciário, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de se consolidar a propriedade na pessoa do credor fiduciário, o que se faz através de averbação (art. 26, §7º).

Não paga a dívida e, consequentemente, consolidada a propriedade em favor do credor, este tem a obrigação de levar o imóvel a público leilão[4], conforme determina o art. 27 da Lei nº 9.514/97. Vendido o imóvel, a carta de arrematação expedida pelo leiloeiro é o título hábil para a transferência no registro imobiliário, observando-se quanto aos requisitos dessa carta o disposto no art. 37 do Decreto-lei nº 70/66, por força do que diz o art. 39, II, da Lei nº 9.514/97.

Av.15-54321 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE - De acordo com o procedimento iniciado por requerimento datado de 21/08/2008, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 951.753, em 21/08/2008, a propriedade do imóvel objeto desta matrícula foi consolidada em favor do credor e proprietário fiduciário BANCO DO ESTADO, com sede nesta cidade, CNPJ n° 01.002.003/0001-00, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo sido avaliado o imóvel em R$500.000,00, sendo que sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou seja, a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão. DOU FÉ. Em, 30/09/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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R.16-54321 - ARREMATAÇÃO - De acordo com Carta de Arrematação datada de 25/10/2008, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 952.963, em 26/10/2008, expedida por leiloeiro público oficial, devidamente autorizado pelo proprietário BANCO DO ESTADO, qualificado na Av.15, o imóvel objeto desta matrícula foi adquirido pelo arrematante FULANO DE TAL, brasileiro, bancário, CI nº 555.444-SSP/RS, CPF nº 012.345.678-99, casado com FULANA DE TAL sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, residente e domiciliado nesta Capital, pelo valor de R$600.000,00. Esta arrematação foi feita em conformidade com o art. 27 da Lei nº 9.514/97, restando cumprida a exigência de que trata a parte final da Av.15. DOU FÉ. Em, 30/10/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 5

Ainda na seara dos atos decorrentes de alienação fiduciária, existe a possibilidade – não rara – do imóvel não ser vendido no primeiro nem no segundo leilão, acarretando a incidência do §5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, ou seja, dá-se como quitada a dívida do fiduciante e o credor se exonera da obrigação de vender o imóvel em público leilão. Neste caso, recomenda-se fazer uma averbação para informar que o credor cumpriu com seu dever de levar o imóvel a leilão, porém, devido à inexistência de arrematação, fica extinta a restrição de disponibilidade que pesava sobre a sua propriedade, podendo o credor/proprietário, agora, alienar o imóvel como bem entender.

Av.15-54321 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE - De acordo com o procedimento iniciado por requerimento datado de 21/08/2008, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 951.753, em 21/08/2008, a propriedade do imóvel objeto desta matrícula foi consolidada em favor do credor e proprietário fiduciário BANCO DO ESTADO, com sede nesta cidade, CNPJ n° 01.002.003/0001-00, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo sido avaliado o imóvel em R$500.000,00, sendo que sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou seja, a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão. DOU FÉ. Em, 30/09/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.16-54321 - CANCELAMENTO DE RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE - De acordo com requerimento datado de 20/11/2008, prenotado neste Serviço Registral sob o nº 952.965, em 21/11/2008, acompanhado de certidões das duas hastas públicas negativas, bem como de fotocópias comprobatórias das publicações dos editais de leilão, fica cancelada a restrição de disponibilidade mencionada na Av.15. DOU FÉ. Em, 01/12/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 6

O pacto comissório foi extinto pelo CC/2002, porém permanece a possibilidade de se estipular cláusula resolutiva expressa, consoante o disposto nos arts. 474 e 475 do CC/2002. Na prática, vê-se que o registro desse negócio tem sido efetuado de duas formas; a primeira, mediante um único registro com a menção da cláusula no próprio texto da compra e venda; a segunda, mediante o registro da compra e venda e averbação da cláusula.

1ª HIPÓTESE

R.1-100 - COMPRA E VENDA - Por escritura pública lavrada em 25/12/2008, no Livro nº 153, fls. 08/10, no Serviço Notarial do 30º Ofício de São Paulo/SP, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.231, em 02/01/2009, o imóvel objeto desta matrícula foi vendido pelo transmitente FULANDO DE TAL, brasileiro, solteiro, pecuarista, CI nº 1.232.132-SSP/SP, CPF nº 987.654.321-00, residente e domiciliado em Ribeirão Preto/SP, ao adquirente BELTRANO DE TAL, brasileiro, publicitário, CI nº 123.987-SSP/PE, CPF nº 222.333.444-55, casado com BELTRANA DE TAL, sob o regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei nº 6.515/77, residente e domiciliado nesta Capital, pelo preço de R$200.000,00, satisfeito da seguinte forma: R$100.000,00 pagos em espécie, de cuja importância recebida a vendedora dá quitação, e o restante, ou seja, R$100.000,00, representado por 10 notas promissórias no valor de R$10.000,00 cada uma, com vencimentos mensais e sucessivos, vencendo-se a primeira em 25/01/2009. Dessa forma, foi instituída CLÁUSULA RESOLUTIVA sobre a compra e venda objeto deste registro, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil, de modo que o não pagamento das notas promissórias acarretará a resolução de pleno direito do contrato. DOU FÉ. Em, 20/01/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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2ª HIPÓTESE

R.1-100 - COMPRA E VENDA - Por escritura pública lavrada em 25/12/2008, no Livro nº 153, fls. 08/10, no Serviço Notarial do 30º Ofício de São Paulo/SP, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.231, em 02/01/2009, o imóvel objeto desta matrícula foi vendido pelo transmitente FULANDO DE TAL, brasileiro, solteiro, pecuarista, CI nº 1.232.132-SSP/SP, CPF nº 987.654.321-00, residente e domiciliado em Ribeirão Preto/SP, ao adquirente BELTRANO DE TAL, brasileiro, publicitário, CI nº 123.987-SSP/PE, CPF nº 222.333.444-55, casado com BELTRANA DE TAL, sob o regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei nº 6.515/77, residente e domiciliado nesta Capital, pelo preço de R$200.000,00, satisfeito da seguinte forma: R$100.000,00 pagos em espécie, de cuja importância recebida a vendedora dá quitação, e o restante, ou seja, R$100.000,00, representado por 10 notas promissórias no valor de R$10.000,00 cada uma, com vencimentos mensais e sucessivos, vencendo-se a primeira em 25/01/2009. DOU FÉ. Em, 20/01/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.2-100 - CLÁUSULA RESOLUTIVA - Por escritura pública lavrada em 25/12/2008, no Livro nº 153, fls. 08/10, no Serviço Notarial do 30º Ofício de São Paulo/SP, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.231, em 02/01/2009, foi instituída cláusula resolutiva sobre a compra e venda objeto do R.1, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil, de modo que o não pagamento das notas promissórias mencionadas no referido registro acarretará a resolução de pleno direito do contrato. DOU FÉ. Em, 20/01/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 7

A compra e venda com hipoteca já foi mais utilizada, todavia com a chegada da alienação fiduciária essa vetusta garantia imobiliária entrou em declínio. Mas não é por isso que não veremos um modelo desse registro, acompanhado da averbação de seu cancelamento.

Aproveitamos a oportunidade para demonstrar como é feita a averbação do pacto antenupcial de um comprador casado sob regime diverso do legal, conforme determina o art. 167, II, item 1, da LRP.

R.10-30320 - COMPRA E VENDA - Por instrumento particular datado de 05/05/2007, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 452.652, em 10/05/2007, o imóvel objeto desta matrícula foi vendido pelos transmitentes FULANO DE TAL, brasileiro, servidor público, CI nº 212.313-SSP/PA, CPF nº 456.321.789-11, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, servidora pública, CI nº 951.357-SSP/MA, CPF nº 159.357.852-22, casados sob o regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, aos adquirentes BELTRANO DE TAL, brasileiro, engenheiro civil, CI nº 233.112-SSP/TO, CPF nº 999.888.777-22, e sua mulher BELTRANA DE TAL, brasileira, médica, CI nº 111.222-SSP/GO, CPF nº 444.555.666-11, casados sob o regime da separação de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, pelo preço de R$400.000,00, mediante financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH. DOU FÉ. Em, 15/05/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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R.11-30320 - HIPOTECA - Por instrumento particular datado de 05/05/2007, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 452.652, em 10/05/2007, o imóvel objeto desta matrícula foi hipotecado pelos devedores BELTRANO DE TAL e sua mulher BELTRANA DE TAL, qualificados no R.10, ao credor BANCO DO ESTADO, com sede nesta cidade, CNPJ n° 00.000.000/0000-00, em 1º grau e sem concorrência, para garantia da dívida no valor de R$200.000,00, a ser paga em 24 prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 05/06/2007, corrigidas monetariamente pela TR, mais juros nominais à taxa anual de 9,73%. DOU FÉ. Em, 15/05/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.12-30320 - PACTO ANTENUPCIAL / REGIME DE BENS - De acordo com requerimento datado de 10/05/2007, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 452.653, em 10/05/2007, acompanhado de fotocópia da certidão de casamento datada de 23/05/1985, extraída do registro nº 16.881, fl. 373, Livro nº B-56, do 1º Ofício de Registro Civil e Casamentos de Goiânia/GO, e nos termos da Escritura de Pacto Antenupcial datada de 12/01/1985, lavrada à fl. 58 do Livro nº 499 do Serviço Notarial do 3º Ofício de Anápolis/GO, devidamente registrada sob o nº 4.562 do Livro nº 3 do Serviço Registral Imobiliário de Goiânia/GO, fica consignado que BELTRANO DE TAL e BELTRANA DE TAL (que em solteira assinava BELTRANA DA SILVA), proprietários do imóvel objeto desta matrícula, adotaram para o seu casamento, realizado em 05/05/1985, o regime da separação de bens. DOU FÉ. Em, 15/05/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.13-30320 - CANCELAMENTO DE HIPOTECA - De acordo com autorização do credor (R.11) datada de 05/06/2009, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 490.940, em 06/06/2009, fica cancelada a hipoteca de que trata o R.11. DOU FÉ. Em, 26/06/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 8

A instituição ou reserva de usufruto são também atos bastante comuns no registro imobiliário. Esse direito real limitado normalmente surge quando os pais querem transmitir, em vida, bem de raiz a seus filhos, como uma forma de “garantir” o futuro dos mesmos. Assim, celebram um contrato de doação da nua propriedade do imóvel aos filhos, reservando para si o usufruto. Dessa forma, quando os pais/usufrutuários falecem, os filhos não necessitam levar o imóvel a inventário, basta recolher o imposto causa mortis relativo à transmissão do usufruto, consolidando a propriedade plena na pessoa do(s) filho(s) nu-proprietário(s).

Dentre as várias nuanças do direito de usufruto, chamamos a atenção para o art. 1.411 do CC/2002. Esse artigo determina que “constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente”. Sendo assim, temos duas hipóteses: a primeira é a regra geral, ou seja, falecendo um usufrutuário e consolidando a propriedade dessa parte para o nu-proprietário; já a segunda, que constitui exceção, acontece quando há previsão expressa para a transmissão do direito de usufruto do falecido ao usufrutuário sobrevivente.

1ª HIPÓTESE

R.5-3570 - DOAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E RESERVA DE USUFRUTO[5] - Por escritura pública lavrada em 26/03/2007, no Livro nº 452, fls. 194/198, do Serviço Notarial do 40º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 450.054, em 26/03/2007, a nua propriedade do imóvel objeto desta matrícula foi doada pelos doadores FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, CI nº 125.654-SSP/PB, CPF nº 258.369.147-88, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, médica, CI nº 264.561-SSP/MA, CPF nº 321.654.987-99, casados sob o regime da comunhão universal de bens, anteriormente à vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, ao donatário BELTRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, servidor público, CI nº 999.888-SSP/DF, CPF nº 983.175.652-00, residente e domiciliado nesta cidade. Pela mesma escritura ficou reservado o USUFRUTO do imóvel em favor dos doadores. DOU FÉ. Em, 31/03/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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2ª HIPÓTESE

R.5-3570 - DOAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E RESERVA DE USUFRUTO - Por escritura pública lavrada em 26/03/2007, no Livro nº 452, fls. 194/198, do Serviço Notarial do 40º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 450.054, em 26/03/2007, a nua propriedade do imóvel objeto desta matrícula foi doada pelos doadores FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, CI nº 125.654-SSP/PB, CPF nº 258.369.147-88, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, médica, CI nº 264.561-SSP/MA, CPF nº 321.654.987-99, casados sob o regime da comunhão universal de bens, anteriormente à vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, ao donatário BELTRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, servidor público, CI nº 999.888-SSP/DF, CPF nº 983.175.652-00, residente e domiciliado nesta cidade. Pela mesma escritura ficou reservado o USUFRUTO do imóvel em favor dos doadores, sendo que, em caso de morte de um dos usufrutuários, esse usufruto passará a ser exclusivo do cônjuge sobrevivente. DOU FÉ. Em, 31/03/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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Sem exaurir o leque de registros envolvendo reserva de usufruto, há ainda uma terceira hipótese que vale a pena mostrar, que é a doação com cláusula de reversão. Esta não se confunde com a exceção do art. 1.411 já falado; ela acontece quando o(s) doador(es) estipula(m) que, caso o donatário venha a falecer antes dele(s), o imóvel reverte ao seu patrimônio (art. 547 do CC/2002).

3ª HIPÓTESE

R.5-3570 - DOAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E RESERVA DE USUFRUTO - Por escritura pública lavrada em 26/03/2007, no Livro nº 452, fls. 194/198, do Serviço Notarial do 40º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 450.054, em 26/03/2007, a nua propriedade do imóvel objeto desta matrícula foi doada pelos doadores FULANO DE TAL, brasileiro, advogado, CI nº 125.654-SSP/PB, CPF nº 258.369.147-88, e sua mulher FULANA DE TAL, brasileira, médica, CI nº 264.561-SSP/MA, CPF nº 321.654.987-99, casados sob o regime da comunhão universal de bens, anteriormente à vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, ao donatário BELTRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, servidor público, CI nº 999.888-SSP/DF, CPF nº 983.175.652-00, residente e domiciliado nesta cidade. Pela mesma escritura ficou reservado o USUFRUTO do imóvel em favor dos doadores, sendo que, em caso de morte de um dos usufrutuários, esse usufruto passará a ser exclusivo do cônjuge sobrevivente. Além disso, consta da escritura que o bem doado voltará ao patrimônio dos doadores se sobreviverem ao donatário, nos termos do art. 547 do Código Civil (cláusula de reversão). DOU FÉ. Em, 31/03/2007.

Registrador__________________________________________________________________

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Por fim, um exemplo de instituição de usufruto, que pode ser a título gratuito ou oneroso. Se gratuito, o imposto será o ITCMD; se oneroso, o imposto será o ITBI. Todavia, a essência do registro é a mesma.

4ª HIPÓTESE

R.2-159357 - INSTITUIÇÃO DE USUFRUTO - Por escritura pública lavrada em 20/09/2001, no Livro 2283, fls. 128/129, no Serviço Notarial do 23º Ofício de Porto Alegre/RS, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.025, em 25/10/2009, o proprietário FULANDO DE TAL, qualificado no R.1, instituiu o usufruto do imóvel objeto desta matrícula, a título oneroso, em favor de FULANA DE TAL, brasileira, solteira, jornalista, CI nº 655.655-SSP/SC, CPF nº 610.016.601-60, residente e domiciliada nesta cidade, pelo preço de R$100.000,00. DOU FÉ. Em, 30/10/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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Essa instituição pode vir acompanhada de uma venda da nua propriedade, caso muito comum quando duas ou mais pessoas da mesma família, geralmente pai(s) e filho(s), resolvem comprar um imóvel ficando o usufruto para um(ns) e a nua propriedade para outro(s).

Aproveitamos o exemplo para colocar mais um ato bastante comum na serventia imobiliária, que é a alteração de estado civil, seja ele casamento, separação, divórcio, viuvez, etc. Há que se ter em mente, entretanto, que quando a separação, o divórcio, ou a viuvez implica transmissão de patrimônio, o título hábil a registro é o Formal de Partilha. No caso abaixo, é uma simples averbação do casamento da nu-proprietária, portanto, bastando a apresentação da respectiva certidão do registro civil.

5ª HIPÓTESE

R.2-159357 - INSTITUIÇÃO DE USUFRUTO - Por escritura pública lavrada em 20/09/2001, no Livro 2283, fls. 128/129, no Serviço Notarial do 23º Ofício de Porto Alegre/RS, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.025, em 25/10/2009, o proprietário FULANDO DE TAL, qualificado no R.1, instituiu o usufruto do imóvel objeto desta matrícula, a título oneroso, em favor de BELTRANA DE TAL, brasileira, divorciada, jornalista, CI nº 655.655-SSP/SC, CPF nº 610.016.601-60, residente e domiciliada nesta cidade, pelo preço de R$70.000,00. DOU FÉ. Em, 30/10/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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R.3-159357 - COMPRA E VENDA DA NUA PROPRIEDADE - Por escritura pública lavrada em 20/09/2001, no Livro 2283, fls. 128/129, no Serviço Notarial do 23º Ofício de Porto Alegre/RS, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 1.520.025, em 25/10/2009, a nua propriedade deste imóvel foi vendida pelo transmitente FULANO DE TAL, qualificado no R.1, à adquirente BELTRANINHA DE TAL, brasileira, solteira, psicóloga, CI nº 865.693-SSP/SC, CPF nº 930.830.730-30, residente e domiciliada nesta cidade, pelo preço de R$30.000,00, sem condições. DOU FÉ. Em, 30/10/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.4-159357 - CASAMENTO - De acordo com requerimento datado de 02/02/2010, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 1.650.012, em 02/02/2010, acompanhado de fotocópia da certidão de casamento datada de 30/01/2010, matrícula[6] nº 021238 01 55 2010 3 00037 175 0023233 48, do 13º Ofício de Registro Civil e Casamentos de Florianópolis/SC, a nu-proprietária deste imóvel, BELTRANINHA DE TAL, qualificada no R.3, casou-se com CICRANO DE TAL E QUAL, em 30/01/2010, sob o regime da comunhão parcial de bens, passando a mulher a assinar BELTRANINHA DE TAL E QUAL, permanecendo inalterado o nome do varão. DOU FÉ. Em, 28/02/2010.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 9

Trazemos abaixo dois modelos de partilha de bens em inventário, sendo o primeiro de inventário judicial e o segundo de extrajudicial.

R.2-3719 - PARTILHA - De acordo com Formal de Partilha datado de 11/10/2001, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 320.123, em 05/12/2005, expedido pelo Juízo de Direito da 20ª Vara de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF, extraído dos autos do Inventário - Processo n° 2000.01.1.126354-9, por falecimento de FULANDO DE TAL, CPF nº 111.222.333-44, o imóvel objeto desta matrícula foi partilhado da seguinte forma: 50% para a viúva/meeira FULANA DE TAL, brasileira, servidora pública, CPF nº 444.333.222-11, residente e domiciliada nesta cidade; 30% para o herdeiro BELTRANO DE TAL, brasileiro, servidor público, CPF nº 258.147.369-97, casado com Beltraninha de Tal, sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, residente e domiciliado nesta cidade; e 20% para o herdeiro CICRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, marceneiro, CPF nº 349.167.258-55, residente e domiciliado nesta cidade, conforme sentença datada de 02/09/2001, que transitou em julgado, tendo sido atribuído ao imóvel o valor de R$1.000.000,00. DOU FÉ. Em, 02/01/2006.

Registrador__________________________________________________________________

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R.2-3719 - PARTILHA - Por escritura pública lavrada em 30/07/2008, no Livro nº 30, fls. 21/24, no Serviço Notarial do 10º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 350.260, em 31/07/2008, relativa ao inventário por falecimento de FULANO DE TAL, CPF nº 001.002.003-04, o imóvel objeto desta matrícula ficou pertencendo aos herdeiros BELTRANO DE TAL, brasileiro, economista, CI nº 111.222-SSP/DF, CPF n° 020.030.040-05, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, com Beltraninha de Tal, brasileira, turismóloga, CI nº 210.012-SSP/DF, CPF nº 012.345.678-99, residentes e domiciliados nesta Capital, e BELTRANA DE TAL, brasileira, pedagoga, CI nº 333.666-SSP/XX, CPF nº 999.888.777-00, casada sob o regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei nº 6.515/77, com Beltraninho de Tal, brasileiro, médico, CI nº 777.111-SSP/AC, CPF nº 142.365.264-99, residentes e domiciliados nesta Capital, na proporção de 50% para cada um dos herdeiros, tendo sido atribuído ao imóvel o valor de R$300.000,00. DOU FÉ. Em, 15/08/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 10

De igual forma, as separações e divórcios podem ser feitas judicial ou extrajudicialmente. Aqui estão os modelos.

Av.1-100 - SEPARAÇÃO - Por escritura pública lavrada em 20/06/2005, no Livro nº 21, fls. 150/155, no Serviço Notarial do 30º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o nº 231321, em 20/06/2005, relativa à separação consensual de FULANDO DE TAL, brasileiro, desenhista, CI n° 444.654-SSP/ES, CPF n° 654.987.321-99, e BELTRANA DE TAL, brasileira, arquiteta, CI n° 210.000-SSP/MA, CPF n° 334.171.121-16, residentes e domiciliados nesta Capital, o imóvel objeto desta matrícula, avaliado em R$500.000,000, ficou pertencendo exclusivamente à virago, que voltou a usar seu nome de solteira, ou seja, BELTRANA DA SILVA. DOU FÉ. Em, 25/06/2005.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.1-100 - SEPARAÇÃO - De acordo com Formal de Partilha datado de 12/09/2008, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 425.621, em 06/11/2009, expedido pelo Juízo de Direito da 50ª Vara de Família da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF, extraído dos autos da Ação de Separação Consensual - Processo n° 2005.01.1.002369-6, em que foram requerentes FULANA DE TAL, brasileira, servidora pública, CPF n° 321.654.987-88, e FULANDO DE TAL, brasileiro, servidor público, CPF n° 021.035.016-55, residentes e domiciliados nesta Capital, foi decretada a separação do referido casal, sendo que o imóvel objeto desta matrícula, avaliado em R$100.000,00, passou a ser propriedade exclusiva da virago, que voltou a usar seu nome de solteira, ou seja, FULANA DA SILVA, conforme sentença datada de 21/10/2007, que transitou em julgado. DOU FÉ. Em, 15/11/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.5-20500 – CONVERSÃO DE SEPARAÇÃO EM DIVÓRCIO – De acordo com petição datada de 26/02/2003, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 268.951, em 27/02/2003, acompanhada de fotocópia da certidão de casamento datada de 10/01/2003, extraída do registro nº 20, fl. 321, Livro nº 25, do 10º Ofício de Registro Civil e Casamento de Brasília/DF, fica consignado que FULANO DE TAL, proprietário do imóvel objeto desta matrícula (ver R.1), teve a sua separação convertida em divórcio, conforme sentença datada de 30/11/2002, que transitou em julgado, proferida pelo Juízo de Direito da 30ª Vara de Família da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF, nos autos do Processo nº 2002.01.1.023489-9. DOU FÉ. Em, 08/03/2003.

Registrador__________________________________________________________________

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Av.13-55620 - DIVÓRCIO - Por escritura pública lavrada em 22/04/2008, no Livro nº 2785, fls. 75/78, no Serviço Notarial do 10º Ofício de Brasília/DF, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 405905, em 15/05/2008, em que foram requerentes BELTRANO DE TAL e sua mulher BELTRANA DE TAL, qualificados no R.11, foi celebrado o divórcio direto do referido casal, sendo que o imóvel objeto desta matrícula, avaliado em R$250.000,00, foi partilhado na proporção de 50% para cada um, voltando o ex-cônjuge virago a assinar seu nome de solteira, ou seja, BELTRANA DA SILVA. DOU FÉ. Em, 23/05/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 11

O art. 615-A do CPC, introduzido pela Lei nº 11.382, de 06/12/2006, trouxe uma averbação nova para o registro imobiliário. Trata-se da chamada “averbação premonitória”, que é uma averbação para dar publicidade ao ajuizamento de qualquer ação de execução em desfavor do proprietário, com o objetivo de fazer presumir em fraude à execução a alienação ou oneração do imóvel após a dita averbação, antes mesmo da citação do executado.

Chamamos a atenção para dois detalhes. O primeiro, contido no §4º do referido artigo, é o de que se faz necessário exigir o requerimento do exequente, não bastando que alguém apresente a certidão do ajuizamento da execução no registro imobiliário, pois se a averbação for manifestamente indevida, o exequente poderá ser condenado a pagar uma indenização em favor do executado. O segundo detalhe é que o §5º deixa ao alvedrio dos tribunais “expedir instruções” a respeito do cumprimento do artigo, ou seja, poderemos ter, mais uma vez, normatizações díspares por todo o Brasil a respeito de uma mesma situação, prejudicando a segurança jurídica dos interessados e da sociedade.

Entretanto, ressalvada a possibilidade de normatização dos tribunais, a averbação poderá ser efetuada nos moldes do texto abaixo.

Av.7-4757 - AJUIZAMENTO DE EXECUÇÃO - De acordo com requerimento datado de 14/04/2009, prenotado neste Serviço Registral sob o nº 412.512, em 15/04/2009, acompanhado de certidão expedida pelo Juízo da 40ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de São Paulo/SP, nos termos do art. 615-A do Código de Processo Civil, foi ajuizada uma Ação de Execução - Processo nº 2009.01.1.002536-5, movida pelo credor FULANO DE TAL em desfavor do devedor BELTRANO DE TAL, proprietário deste imóvel (qualificado no R.5), tendo sido atribuído à causa o valor de R$1.000.000,00. DOU FÉ. Em, 25/04/2009.

Registrador__________________________________________________________________

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EXEMPLO 12

Finalizando essa pequena coletânea de atos do registro imobiliário, trazemos duas modalidades de registro de penhora. Uma é a penhora normal, oriunda de qualquer processo de execução, a outra é uma penhora que implica indisponibilidade, qual seja, aquela oriunda de execução de dívida ativa da União, suas autarquias e fundações (art. 53, §1º, da Lei nº 8.212/91).

R.7-100106 - PENHORA - De acordo com certidão datada de 25/09/2008, prenotada neste Serviço Registral sob o n° 345.543, em 23/10/2008, expedida pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF, extraída dos autos da Ação de Execução - Processo nº 2005.01.1.090212-9, movida pelo credor FULANO DE TAL em desfavor do devedor BELTRANO DE TAL, o imóvel objeto desta matrícula foi penhorado para garantia da dívida no valor de R$20.000,00, ficando como fiel depositário o Sr. CICRANO DE TAL, depositário público. DOU FÉ. Em, 2810/2008.

Registrador__________________________________________________________________

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R.8-100106 – PENHORA / INDISPONIBILIDADE - De acordo com mandado datado de 12/12/2009, prenotado neste Serviço Registral sob o n° 451.154, em 20/12/2009, expedido pelo Juízo da 10ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, extraído dos autos da Ação de Execução Fiscal - Processo nº 2004.34.00.012365-0, movida pela credora UNIÃO FEDERAL (FAZENDA NACIONAL) em desfavor do devedor BELTRANO DE TAL, qualificado no R.3, o imóvel objeto desta matrícula foi penhorado para garantia da dívida no valor de R$300.000,00, ficando como fiel depositário o próprio devedor. Dessa forma, de acordo com o §1º do art. 53 da Lei 8.212/91, este imóvel fica gravado de indisponibilidade. DOU FÉ. Em, 06/01/2010.

Registrador__________________________________________________________________

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[1] Existem serventias que dão nome ao registro, destacando que se trata de uma compra e venda, ou uma doação, ou um cancelamento de hipoteca, etc.; enquanto outras não dão esse destaque. Optamos por dar nome ao registro e/ou averbação para uma melhor visualização dos atos. É certo, porém, que a LRP (art. 232) exige apenas menção ao tipo de ato (“R” para registro e “AV” para averbação), seu número de ordem, seguido pelo número da matrícula.

[2] Os nomes, números de registro, averbação e matrícula são fictícios, assim como os demais dados constantes dos modelos.

[3] Averbação semelhante também deve ser feita quando uma instituição administradora de fundo de investimento imobiliário adquirir imóvel nessa condição, nos termos do art. 7º da Lei nº 8.668/93.

[4] Melhor teria sido se a lei falasse em “hasta pública”, já que se trata de venda pública de bem imóvel.

[5] A rigor, não há necessidade se falar em “doação da nua propriedade” quando há reserva de usufruto, pois se os donatários reservaram para si o usufruto, logicamente, só podem ter doado apenas a nua propriedade. Entretanto, o exagero é aceito e até recomendado, a fim de deixar claro que houve uma cisão na propriedade, que fica bipartida em usufruto e nua propriedade.

[6] A matrícula no registro civil está regulada no Provimento nº 03 do CNJ, de 17/11/2009, Dessa forma, as certidões emitidas pelas serventias de registro civil, a partir de 01/01/2010, mencionam um número de matrícula, cuja composição é feita da seguinte forma: primeiro grupo de seis números = número da serventia no CNJ; segundo grupo de dois números = informação sobre o acervo da serventia (próprio ou incorporado); terceiro grupo de dois números = código do CNJ para os registros civis; quarto grupo de quatro números = ano do registro; quinto grupo de três números = código que representa o tipo do livro registral; sexto grupo de cinco números = número do livro onde foi feito o registro; sétimo grupo de três números = folha do livro onde foi feito o registro; oitavo grupo de sete números = termo ou número do registro; e, por fim, nono grupo de dois números = dígito verificador.

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