GUIA DO ARRENDAMENTO PARA SENHORIOS

[Pages:8]GUIA DO ARRENDAMENTO PARA SENHORIOS

Conhe?a as principais obriga??es fiscais de quem tem uma casa dispon?vel para arrendar

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PROGRAMA DE LITERACIA FINANCEIRA

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GUIA DO ARRENDAMENTO PARA SENHORIOS

1. INTRODU??O ? Breve retrato do mercado de arrendamento em Portugal

2. QUAIS S?O AS EXIG?NCIAS LEGAIS?

? Comunicar contrato de arrendamento ? Recibos de renda eletr?nicos ? Comunica??o anual das rendas ? Recibos verdes eletr?nicos ? Despesas com obras e conserva??o

3. COMO S?O TRIBUTADOS OS RENDIMENTOS?

? Imposto do Selo ? IRS ? Categoria B ? Categoria F ? IVA

1. INTRODU??O

Os dados dos ?ltimos Census, relativos a 2011, mostravam que existiam na altura perto de 800 mil senhorios em Portugal. Mas o mercado de arrendamento tem vindo a sofrer ao longo dos ?ltimos anos diversas altera??es. Veja neste guia quais s?o os principais requisitos legais que os senhorios t?m de cumprir e os impostos que t?m de pagar.

DEFINI??O: O QUE ? O ARRENDAMENTO?

O arrendamento tradicional ? de longa dura??o ? implica a celebra??o de um contrato entre senhorio e inquilino que ter? de ser comunicado ? Autoridade Tribut?ria e que ? regido de acordo com as regras que constam no C?digo Civil e no Novo Arrendamento Urbano (NRAU).

ONDE SE ARRENDAM MAIS CASAS EM PORTUGAL

Distribui??o dos inquilinos pelo Pa?s (em %)

Fonte: INE; Census, 2011

33,9%

Norte

14,1%

Centro

1,3%

A?ores

1,8%

Madeira

38,8%

?rea

metropolitana de Lisboa

5,6%

Alentejo

4,6%

Algarve

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2. QUAIS AS EXIG?NCIAS LEGAIS?

Ter uma casa dispon?vel para o arrendamento ? para os senhorios uma fonte de rendimento. No entanto, a op??o pelo arrendamento implica o cumprimento de uma s?rie de quest?es legais e burocr?ticas. Conhe?a as principais exig?ncias legais associadas aos senhorios.

1 Comunicar o contrato de arrendamento: Por cada contrato de arrendamento ou subarrendamento, altera??es e cessa??o, deve ser apresentada uma declara??o modelo 2 ?s Finan?as. Esta entrega deve ser feita por transmiss?o eletr?nica de dados atrav?s do Portal das Finan?as. Se houver mais do que um senhorio, a comunica??o deve ser entregue por um deles, com a identifica??o dos restantes. Para comunicar o contrato, deve aceder ao Portal das Finan?as e clicar na ?rea "Arrendamento", que est? logo na p?gina inicial. Depois, apenas ter? de clicar em "Comunicar in?cio de contrato". Apenas os senhorios cujas rendas, no ano anterior, n?o tenham sido superiores a 838,44 euros ou que tenham mais do que 65 anos ? que podem continuar a comunicar os contratos em papel na reparti??o das Finan?as.

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2 Recibos de renda eletr?nicos: Os senhorios que optarem pela tributa??o dos rendimentos pela categoria F (rendimentos prediais) s?o obrigados a emitir o recibo de renda eletr?nico, em modelo oficial, relativamente a todas as import?ncias recebidas. Apenas podem manter os recibos de quita??o em papel os senhorios que n?o tenham tido no ano anterior rendimentos superiores a 838,44 euros ou que tenham mais do que 65 anos. Para emitir um recibo de renda eletr?nico, ter? de aceder ao "Portal das Finan?as", depois clicar na ?rea de "Arrendamento" e logo depois em "Emitir recibo de renda".

SAIBA QUE...

Entre abril de 2015 e janeiro de 2016 foram comunicados ?s Finan?as 266 mil novos contratos de arrendamento. Os dados foram divulgados pelo jornal P?blico. No total, e at? ao final do m?s de janeiro, a Autoridade Tribut?ria tinha registos de 414 mil contratos de arrendamento em Portugal.

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2. QUAIS AS EXIG?NCIAS LEGAIS?

3 Comunica??o anual das rendas: Os senhorios com rendimentos tributados pela categoria F e que est?o dispensados de emitir o recibo de renda eletr?nico podem optar por faz?-lo ou, em alternativa, t?m de entregar ? AT uma declara??o de modelo oficial com a discrimina??o desses rendimentos ? a declara??o modelo 44 ? que deve ser entregue atrav?s do Portal das Finan?as ou em suporte de papel nas Finan?as.

4 Recibos verdes eletr?nicos: Caso optem pela tributa??o das rendas pelas regras da categoria B (trabalhadores independentes), os senhorios est?o obrigados a emitir recibos verdes eletr?nicos. Para faz?-lo, deve aceder ao "Portal das Finan?as" seguir o caminho:

I. SERVI?OS TRIBUT?RIOS II. CIDAD?OS III. OBTER IV. EMITIR FATURA-RECIBO

De seguida, aparece o Recibo Verde Eletr?nico com alguns dados pr?-preenchidos.

RETRATO DAS HABITA??ES EM PORTUGAL

Fonte: INE, Census 2011

Nota: Os n?meros comprovam que Portugal ? um pa?s sobretudo de propriet?rios e que o arrendamento ainda tem pouca express?o entre os portugueses.

15,7%

Inquilino

78.8%

Propriet?rio

5,4%

Outra Situa??o

COIMA

AT? 3.750 EUROS

A falta da emiss?o de recibo eletr?nico est? sujeita a uma coima que pode variar entre os 150 euros e os 3.750 euros

5 Despesas com obras e conserva??o Cabe ao senhorio executar todas as obras de conserva??o, ordin?rias ou extraordin?rias. No entanto, o inquilino pode fazer obras sempre que o contrato o permita ou quando for autorizado pelo senhorio.

Neste caso, o arrendat?rio pode pedir uma indemniza??o pelas despesas que teve, que deve ser comunicada aquando do aviso da execu??o da obra (Artigo 1074.?, Lei n.? 31/2012).

? tamb?m da responsabilidade do senhorio o pagamento de despesas comuns do condom?nio, das quotas e obras de manuten??o das partes comuns do pr?dio (Artigo 1078.?, Lei n.? 31/2012).

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3. COMO S?O TRIBUTADOS OS RENDIMENTOS?

1 Imposto do Selo As obriga??es fiscais do arrendamento tradicional come?am logo no momento em que o senhorio comunica o contrato de arrendamento ?s Finan?as, altura em que tem de pagar o Imposto do Selo no valor de 10% sobre a renda mensal prevista no contrato. Este imposto ? devido por cada contrato que fa?a.

2 IRS Em sede de IRS, as rendas resultantes do contrato de arrendamento podem ser tributadas de duas formas: pela categoria F (rendimentos prediais) ou categoria B (trabalhadores independentes).

CATEGORIA B

Se pretender optar pela tributa??o pela via da Categoria B, deve iniciar atividade ou apresentar uma declara??o de altera??es de atividade antes de come?ar a ter os rendimentos (artigo 112?, n? 1 do CIRS). Os rendimentos obtidos atrav?s da atividade do arrendamento ser?o taxados consoante o regime escolhido ou obrigat?rio, consoante os rendimentos anuais obtidos.

REGIME SIMPLIFICADO

Os senhorios, cujos rendimentos tenham sido inferiores a 200.000 euros em 2015, podem optar pelo regime simplificado ou contabilidade organizada. No regime simplificado, o rendimento tribut?vel a obt?m-se pela aplica??o do coeficiente 0,95 sobre o resultado positivo dos rendimentos prediais. Ou seja, para apurar o rendimento sujeito a tributa??o, ter? de seguir as regras da categoria F: somar as rendas brutas e deduzir todos os gastos suportados para obter estes rendimentos (exceto deprecia??es, mobili?rio,

eletrodom?stico e artigos de conforto ou decora??o). Depois, dever? aplicar o coeficiente 0,95%.

CONTABILIDADE ORGANIZADA

Os senhorios com rendimentos brutos anuais superiores a 200.000 euros ficam automaticamente enquadrados no regime da contabilidade organizada. Nestes casos, o rendimento tribut?vel ? determinado nos termos e regras do IRC, com as devidas adapta??es. No caso dos senhorios ? poss?vel reportar o resultado l?quido negativo por um per?odo de 12 anos ap?s a verifica??o do mesmo.

RETEN??O NA FONTE

Os rendimentos est?o sujeitos a reten??o na fonte ? taxa de 25%, caso o arrendat?rio seja uma pessoa coletiva ou um empres?rio em nome individual com contabilidade organizada. Apenas est? dispensado da reten??o na fonte se os rendimentos brutos anuais forem inferiores a 10.000 euros.

TOME NOTA: IM?VEIS AFETOS ? ATIVIDADE

Caso os senhorios optem pela tributa??o dos rendimentos pela categoria B, os im?veis detidos na esfera privada t?m de ser afetados ? atividade empresarial. Esta mudan?a determina a exist?ncia de uma mais-valia a ser tributada na categoria G, pela diferen?a entre o valor de mercado do im?vel ? data da afeta??o e o valor da aquisi??o. Esta mais valia n?o ser? tributada no momento da afeta??o, mas antes quando o im?vel for vendido ou reafectado para a esfera privada.

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3. COMO S?O TRIBUTADOS OS RENDIMENTOS?

CATEGORIA F

Os senhorios que n?o optarem pela tributa??o pela Categoria B ser?o tributados pela Categoria F. Neste caso, os rendimentos prediais poder?o ser tributados autonomamente ? taxa ?nica de 28% (artigo 72?, do CIRS) ou ent?o ser englobados.

TRIBUTA??O AUT?NOMA

Os rendimentos prediais ser?o tributados autonomamente ? taxa de 28% (artigo 72?, do CIRS). Refira-se que para apurar o rendimento tribut?vel, deduzem-se as despesas suportadas durante o ano ao rendimento bruto anual e s? depois se aplica a taxa.

De acordo com o artigo 41? do CIRS, pode deduzir-se ao rendimento bruto todos os gastos suportados pelo senhorio, como o IMI, Imposto do Selo que incide sobre os pr?dios, Imposto do Selo pago aquando da comunica??o do contrato de arrendamento, taxas aut?rquicas, despesas de manuten??o e de conserva??o dos pr?dios, despesas de condom?nios e com mediadores, desde

que devidamente documentadas. As despesas relativas obras de conserva??o e renova??o feitas nos anos em que o im?vel est? arrendado, podem ser apresentadas at? dois anos depois. Continuam a n?o poder ser deduzidas deprecia??es, mobili?rio, eletrodom?sticos e artigos de decora??o ou conforto.

EXEMPLO

Se no ano passado obteve

10.000 euros

de rendimentos prediais e suportou despesas de

2.000 euros

pagar?

= 2.240 euros de IRS

(8.000 euros x 28%)

ENGLOBAMENTO

Em alternativa ? tributa??o aut?noma, os senhorios podem optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, depois de feitas as dedu??es e abatimentos. Os rendimentos s?o depois taxados de acordo com o escal?o de IRS em que se inserem. A op??o pelo englobamento compensa quando a taxa apurada ? inferior a 28%. ? importante referir que, at? agora, quem optasse pelo englobamento estava obrigado a incluir a totalidade dos rendimentos sujeitos a taxas liberat?rias (como as mais-valias mobili?rias, juros de aplica??es financeiras, dividendos e rendas). A partir de agora apenas fica obrigado a englobar rendimentos da mesma categoria, ou seja, os senhorios que optem pelo englobamento ter?o de agregar todos os rendimentos prediais que tiveram.

TOME NOTA:

At? agora, os senhorios que optassem pelo englobamento tinham de solicitar ao seu banco as declara??es de rendimentos obtidos no ano anterior como, por exemplo, os juros das aplica??es financeiras. Mas como agora, o englobamento dos rendimentos de uma categoria j? n?o obriga ao englobamento das restantes, os senhorios est?o dispensados de solicitar estas declara??es ao banco.

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3. COMO S?O TRIBUTADOS OS RENDIMENTOS?

TOME NOTA:

Onde deduzir no

DEDU??O DE PERDAS

Ao optar pela Categoria F poder? reportar resultados negativos nos seis anos seguintes. Se o senhorio realizar obras de valor superior ?s rendas recebidas, apresentando, preju?zos fiscais, poder? deduzir esses preju?zos nos seis anos posteriores. No entanto, para que seja poss?vel, ? preciso que o im?vel esteja arrendado durante 36 meses, seguidos ou interpolados, nos cinco anos seguintes ?quele em que os gastos ocorrem.

IRS as despesas suportadas com o im?vel?

? Se optar por ser tributado pelas regras da categoria F, dever? preencher o anexo F, da declara??o Modelo 3.

? Se optar pela tributa??o seguindo as regras da categoria B dever? preencher o anexo B e dentro deste anexo preencher os quadros 4A (ou 4B) e o 7A.

3 E o IVA?

No geral, a atividade de arrendamento tradicional, independentemente da op??o de tributa??o dos rendimentos, n?o est? sujeita ao pagamento de IVA. De acordo com o artigo 9?, al?nea 29) do C?digo do IVA, a loca??o de bens im?veis est? isenta deste imposto. Exce??o feita para os seguintes casos:

As presta??es de servi?os de alojamento, no ?mbito da atividade hoteleira ou de outras com fun??es an?logas, incluindo parques de campismo; ;

A loca??o de ?reas para recolha ou estacionamento coletivo de ve?culos;

A loca??o de m?quinas e outros equipamentos de instala??o fixa, bem como qualquer outra loca??o de bens im?veis de que resulte a transfer?ncia onerosa da explora??o de estabelecimento comercial ou industrial;

A loca??o de cofres-fortes; A loca??o de espa?os para exposi??es ou publicidade;

CAIXA IDEIA-CHAVE:

Para as entregas de declara??es de IRS em 2016, relativas aos rendimentos obtidos em 2015, a data de entrega do IRS para os senhorios come?a no dia 1 de maio e o per?odo estende-se at? ao final desse m?s.

DISTRIBUI??O DOS ALOJAMENTOS

ARRENDADOS POR DATA

DO CONTRATO

DE ARRENDAMENTO

57%

Nota: Os dados dos Census mostram que ainda existe uma percentagem consider?vel de contratos de arrendamento antigos.

20%

11%

3%

9%

Antes

Entre

Entre

Entre

Entre

de 1975 1975-1986 1987-1990 1991-2000 2001-2011

Fonte: INE, Census 2011

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Conhe?a as principais obriga??es fiscais de quem tem uma casa dispon?vel para arrendar.

Para mais informa??es por favor consulte o nosso site: saldopositivo.cgd.pt

Programa de literacia financeira Actualizado em: Mar?o de 2016

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