TIMIŞOARA

TIMIOARA

2013

West Property Advisor SRL Timioara ? 300064

Bd. Take Ionescu, nr. 32 Tel. + 40 769 68 89 98 + 40 726 19 97 99 + 40 760 19 13 86 Fax: + 40 356 42 27 20 + 40 356 17 51 88 e-mail: office@wpa.ro



CERTIFICARE

Prin prezenta, ?n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute ?n acest raport sunt adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. ?n plus, certificm faptul c nu exist niciun interes prezent sau de perspectiv cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport i niciun interes sau influen legat de prile implicate. ?n elaborarea lucrrii au fost luai ?n considerare toi factorii care au influen asupra valorii, nefiind omis ?n mod deliberat nicio informaie.

Suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legtur cu declararea ?n raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior.

Evaluatorii au respectat Codul Deontologic al profesiei de evaluator. La elaborarea prezentului raport a participat doar personal specializat, experi evaluatori sau cursuri specializate in domeniul evalurii de proprieti imobiliare. La data elaborrii acestui raport, evaluatorii care semneaz mai jos sunt experi evaluatori, au ?ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu i au competena necesar ?ntocmirii acestui raport

Simona Pacioag expert evaluator

Ctlin Lungu expert evaluator

Cuprins

Analiza pieei imobiliare ...................................................................................................................................................9 Expertiz privind valoarea de circulaie a bunurilor imobile pentru judeul Timi ............................................................. 12 Ipoteze restrictive i condiii limitative ............................................................................................................................ 18 Scopul, obiectul i utilizarea raportului ............................................................................................................................ 20 Data evalurii i sursele de informare .............................................................................................................................. 21 Evaluarea global............................................................................................................................................................ 22 pentru impozitarea proprietii......................................................................................................................................... 22 Analiza de cea mai bun utilizare..................................................................................................................................... 24 Procesul de evaluare........................................................................................................................................................ 26 Circumscripia Judectoriei Timioara ............................................................................................................................. 26

Proprieti de tip rezidenial ? Apartamente................................................................................................................. 26 Spaii comerciale ........................................................................................................................................................ 29 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 30 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 31 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 36 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 37 Procesul de evaluare........................................................................................................................................................ 39 Circumscripia Judectoriei Lugoj ................................................................................................................................... 39 Proprieti de tip rezidenial ? Apartamente................................................................................................................. 39 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale....................................................................................... 40 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 41 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 42 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 44 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 45 Procesul de evaluare........................................................................................................................................................ 47 Circumscripia Judectoriei Deta ..................................................................................................................................... 47 Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 47 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 48 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 48 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 51 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 52 Procesul de evaluare........................................................................................................................................................ 53 Circumscripia Judectoriei Fget .................................................................................................................................... 53 Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 53 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 54 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 54 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 56 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 57 Procesul de evaluare........................................................................................................................................................ 59 Circ. Judectoriei S?nnicolau Mare.................................................................................................................................. 59 Proprieti de tip rezidenial - Apartamente ................................................................................................................. 59 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Spaii comerciale....................................................................................... 60 Proprieti imobiliare de tip nerezidenial - Teren ........................................................................................................ 60 Proprieti imobiliare de tip rezidenial - Case de locuit ............................................................................................... 61 Proprietai imobiliare de tip industrial - Hale ............................................................................................................... 63 Proprieti imobiliare de tip agricol - Grajduri ............................................................................................................. 64 Anexe ............................................................................................................................................................................. 66

WEST PROPERTY ADVISOR

e-mail: office@wpa.ro; tel: 0769688998; 0726199799; fax: 0356422720 westpropertyadvisor.ro

Analiza pieei imobiliare

Dac acum cinci ani, economia din Rom?nia cunotea e evoluie semnificativ, ?n prezent, asistm la o restr?ngere a activitii economice ?n aproape toate sectoarele. Dependena pieei imobilare de evoluiile ?n plan micro i macroeconomic a dus la destabilizarea acestei zone i la prbuirea anumitor componente ale acesteia.

Contractarea aproape instantanee a numrului tranzaciilor de pe piaa imobiliar, ?nceput ?n iarna anului 2008, a reprezentat unul din efectele crizei financiare ?n Rom?nia. Scderea preurilor ca urmare a lipsei cererii a survenit ?nt?rziat, abia dup o perioad ?n care dezvoltatorii au renunat la sperana unei reveniri spectaculoase. Deprecierea preului locuinelor a fost forat i de cazurile ?n care dezvoltatorii au fost la r?ndul lor presai de dob?nzile i ratele bancare aferente creditelor contractate pentru construcia imobilelor aflate acum la v?nzare, pe o pia lipsit ?n mare parte de cerere solvabil.

Instabilitatea din zona euro acioneaz ca un factor inhibator al procesului investiional ?n ceea ce privete activele imobiliare. Acestui factor i se adaug limitarea creditrii ipotecare, situaie generat de dificultile din sistemul financiar bancar i creterea gradului de risc asociat acestor tipuri de active.

Anul 2012 a continuat tendina ultimelor trei: un numr mic de tranzacii imobiliare, determinat de scderea drastic a cererii i continuarea trendului descendent al preurilor pentru imobile. Investitorii manifest o puternic aversiune fa de risc, motivai i de capacitatea foarte sczut a proprietilor ?n ceea ce privete recuperarea investiiilor demarate. ?n context internaional, Rom?nia este perceput drept un loc riscant, exist?nd totui un segment al investitorilor care manifest un interes de natur speculativ, miz?nd pe o cretere a preurilor dupa trecerea crizei.

Cu toate c reducerea costurilor de construcie i a celor cu fora de munc au permis dezvoltatorilor s ?ncerce o adaptare a ofertei la segmentul majoritar de pia, al cumprtorilor, la nivel naional, ?n trimestrul I 2012 au fost date ?n folosin 6862 locuine, ?n scdere cu 763 locuine, fa de trimestrul I 2011. Distribuia ?n profil regional subliniaz o scdere a numrului locuinelor finalizate cu 763 locuine.

Piaa imobiliar rezidenial a anului 2012 s-a remarcat printr-o uoar scdere a preului pe metrul ptrat, at?t pentru apartamentele vechi, c?t i pentru cele noi, ajung?ndu-se la o diferen mic ?ntre preurile celor dou tipuri de apartamente. Cu toate acestea, cererea de pe pia s-a aflat ?ntr-o continu scdere, datorit crizei economice, care a determinat instituiile de credit s nu mai acorde ?mprumuturi sau s le acorde la costuri neavantajoase. Terenurile au suferit cel mai mult ca urmare a acestei crize, exist?nd zone ?ntregi ?n care nu s-a s-a ?ncheiat nicio tranzacie ?n ultimul an. ?n acest context, reducerile de preuri au fost spectaculoase.

Pentru anul 2013, experii imobiliari nu se ateapt la modificri importante. Proiectele de modificare a condiiilor de creditare, precum i previziunile la fel de rezervate ?n ceea ce privete economia vor conduce la reducerea cererii solvabile i implicit a preului de tranzacionare pentru imobilele scoase la vanzare. Av?nd ?n

WEST PROPERTY ADVISOR

TIMISOARA 9

vedere situaia economic pe care o traverseaz ara noastr, evident, nu ne putem atepta la o revenire a pieei imobiliare ?n 2013, fapt care ar putea fi dictat de o cretere economic susinut.

?n ceea ce privete piaa imobiliar din Rom?nia, observm o discrepan major la nivelul cererii i ofertei, ?n prezent neput?ndu-se vorbi despre un echilibru ?ntre aceste dou fore. Cererea i oferta se vor echilibra, pe msur ce fora cererii va crete i va absorbi oferta, deziderat greu de ?ndeplinit ?n condiiile actuale.

?n Timioara, mai mult de 70% din oferta de apartamente este reprezentat de locuinele vechi. ?n comparaie cu aceeai perioad a anului trecut, preurile apartamentelor din Timioara sunt mai ieftine cu aproximativ 3%, o usoar scdere a preului de ofert fiind remarcat la apartamentele cu 4 camere. Preurile pentru apartamentele cu 2 camere situate in blocuri construite ?nainte de 1989 sunt la acelasi nivel cu anul trecut, cererea pentru acest tip de proprieti fiind cea mai ridicata din segmentul apartamentelor. Dei ?n acest moment se poate remarca o scdere a preurilor de ofert evoluia acestora nu a fost constant pe parcursul anului, oscil?nd ?ntre creteri i deprecieri uoare.

?n septembrie, preul mediu solicitat pentru apartamentele noi a ajuns la 896 euro pe metrul ptrat util. Totodat, preul cerut de proprietari pentru un metru ptrat ?n cazul apartamentelor vechi (construite ?nainte de anul 1990) a ajuns la 766 euro, valoare cu 1,5% mai mic dec?t cea ?nregistrat ?n august. Fa de aceeai perioad a anului trecut, unitile vechi din acest ora sunt mai ieftine cu 4,5%. Pe categorii de apartamente, ?n ultimele treizeci de zile, unitile cu trei camere s-au ieftinit cel mai mult (1,2%), fiind urmate de garsoniere, care s-au ieftinit cu 0,9%. ?n acelai interval, apartamentele cu dou camere s-au ieftinit cu 0,6%.

Cele mai cutate locuine ?n anul 2012 ?n Timisoara, au fost apartamentele ieftine cu 2 camere i este de ateptat ca aceast tendin s continue i ?n anul viitor i argumentat de preferina timiorenilor pentru apartamente cu un pre care s nu depeasc 45.000 de euro. Conform statisticilor realizate de imobiliare.ro, cele mai ieftine apartamente din Timioara sunt ?n zona D?mbovia, preul solicitat pe metru ptrat oscil?nd ?n jurul valorii de 686 de euro. Aici, apartamentele vechi, cu dou camere se v?nd cu aproximativ 30-32.000 euro, un apartament cu trei camere cu 40.000 euro, iar cele cu patru camere sunt scoase la v?nzare cu 55.000 euro. Cu cele mai multe oferte aflate momentan pe pia aparin proprietarilor de apartamente vechi compuse din dou sau trei camere din zonele Lipovei, Girocului i Aradului.

Potrivit opiniei specialitilor, comparativ cu sf?ritul anului 2008, pretul locuinelor noi s-a diminuat cu p?n la 30 ? 40% - dezvoltatorii imobiliari renun?nd treptat la profitul ateptat - iar al terenurilor cu p?n la 50%, ?n funcie de dezvoltarea zonei.

?n ceea ce privete piaa chiriilor, cel mai activ cartier este Complexul Studenesc, unde chiriile la apartamentele cu o camer pornesc de la 150 de euro pe lun. Pentru apartamentele cu dou camere, chiriile ?ncep de la 180 de euro pe lun, chiriile solicitate de proprietari ?n cazul apartamentelor cu trei camere situ?ndu-se ?n jurul valorii de 250 de euro. Urmtoarele cartiere pe lista punctelor de interes a chiriailor sunt zonele Girocului, Lipovei, Soarelui i Aradului.

Sectorul proprietilor de tip comercial a ?nregistrat uoare tendine de revenire, dar numai ?n ceea ce privete interesul retailerilor pentru suprafee mari, adecvate planurilor de dezvoltare ale unora dintre companiile mari ce activeaz ?n domeniul comercial sau logistic.

Segmentul spaiilor de birouri este de asemenea afectat de criza economic pe care o resimt agenii economici, chiriai ?n aceste spaii ocupate doar pe sfert, acum. Spaiile bine poziionate au ?nregistrat reduceri ale chiriilor de aproximativ 15-20% ?n timp ce, ?n zonele mrginae, chiriile au sczut cu aproximativ 20-25%.

WEST PROPERTY ADVISOR

TIMISOARA 10

Cele mai cutate destinaii comerciale sunt cele situate ?n zona ultracentral a oraului, de obicei ?n cldiri istorice, caracterizate prin dimensiuni reduse i infrastructur complex. Societile care aleg astfel de spaii sunt cabinete de avocatur, cabinete medicale sau notariale. Lipsa locurilor de parcare i aglomeraia din aceste zone face ca firmele mari s se orienteze spre cldiri situate ?n cartiere semicentrale, care dispun de parcare proprie.

Sub?nchirierea a devenit un fenomen, tot mai multe companii ?i restr?ng activitatea din cauza condiiilor de pia i ca urmare a reducerii cererii de produse i servicii. Cldirile cu spaii de birouri din zona central (Piaa 700) nu se confrunt cu o diminuare ?ngrijortoare a numrului de clieni, acetia fiind constituii cu preponderen din companii mari, cu muli angajai i cu un nivel ridicat al necesarului de spaiu. Nu acelai lucru se poate spune despre cldirile de la periferie, unde cererea a sczut cu 80%.

Acelai trend descendent ?l ?nregistreaz i segmentul spaiilor industriale, ?nchirierea unei hale construite pe structuri de bun calitate i cu o suprafa cuprins ?ntre 800 i 3.000 de mp concretiz?ndu-se la preuri ?ntre 2 euro/mp/lun i 5 euro/mp/lun pentru depozite de refrigerare, nou construite. Pe piaa local exist foarte multe spaii industriale i de depozitare, disponibile pe platforma industrial "Incontro" din Calea agului, ?n Calea Lugojului i ?n Freidorf, ?n zona fostei fabrici de zahar.

Centrele rezideniale rmase la stadiul de proiect au fcut ca muli proprietari de terenuri s nu-i mai recupereze banii investii ?n momentul cumprrii. ?ntr-o situaie mai dificil sunt ?n special investitorii care iau finanat investiiile prin intermediul creditelor bancare, au cumprat teren i au sperat c prin creterile de pre succesive ale respectivelor suprafee, s-i sting datoriile ctre bnci i s rm?n i cu un profit substanial.

Terenurile destinate agriculturii, meninute la un nivel de pre cu mult sub media european, se bucur ?ns de un interes mai mare din partea investitorilor, suprafeele mari disponibile, calitatea solului i preurile constituind elemente de atractivitate pentru acest segment de pia. Cu toate acestea, nu asistm la achiziii de proporii. O cretere important de pre observm doar la terenurile adiacente cilor de transport rutier nou construite.

Modificrile intervenite la nivel economic (nivelul salariilor, al veniturilor ?n general etc.) influeneaz mult puterea de cumprare ?n domeniul imobiliar, piaa fiind foarte sensibil la aceste modificri. Astfel, activitile din domeniul imobiliar sunt direct legate de desfurarea vieii economico-sociale i de cele mai multe ori reflect schimbrile aprute ?n nivelul de trai al populaiei.

i la nivelul celorlalte localiti din jude, piaa proprietilor imobiliare a cunoscut, ?n ultimii ani, un trend descendent, determinat de cererea mic. Punctul de echilibru este greu de atins din cauza instabilitii economice, ?n condiiile ?n care dinamica pieei imobiliare depinde de nivelul veniturilor populaiei i de condiiile de finanare pentru achiziiile de imobile. ?n aceste condiii, piaa este a cumprtorilor, iar tranzaciile se vor ?ncheia doar la preuri competitive.

WEST PROPERTY ADVISOR

TIMISOARA 11

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download