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Aula 3

Contrato de Compra e Venda (continuação)

RESTRIÇÕES À COMPRA E VENDA (continuação)

Tutores, curadores, testamenteiros e administradores

O artigo 497, I, do CC, leciona no sentido de ser nula a compra praticada pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores sobre bens confiados a sua guarda ou administração. Por exemplo: tutor não pode adquirir bens do seu tutelado.

Servidores públicos

Os servidores públicos não podem adquirir os bens da pessoa jurídica que servirem (artigo 497, II, do CC).

Juízes e serventuários da Justiça

Não podem adquirir os bens que estão em litígio no Tribunal, juízo ou conselho, no lugar em que servirem ou onde alcance sua competência. Por exemplo: Leilão Judicial realizado na comarca de Queluz – SP. O juiz não poderá adquirir referido bem.

Leiloeiros

Não podem adquirir os bens a que estão encarregados de vender.

Venda de parte indivisa de condomínio (artigo 504, do CC)

Estipula o artigo 504, do CC, que a venda de condomínio indivisa não pode ser feita antes de ser dado o direito de preferência ao outro condômino. Caso o outro condômino queira a coisa tanto por tanto, o mesmo terá preferência em adquiri-la.

Caso não seja dada essa preferência, o condômino prejudicado poderá ingressar com ação de preempção, no prazo decadencial de 180.

Artigo 504, § único: Caso sejam vários condôminos, adquirirá a parte vendida aquele que tenha feito maiores benfeitorias, não existindo essa, aquele que tiver maior quinhão. Caso as partes sejam iguais, adquirirão os comproprietários que a quiserem.

Venda entre cônjuges (artigo 499, do CC)

A compra e venda entre cônjuges é perfeitamente lícita, desde que o bem alienado seja estranho à comunhão.

VENDAS ESPECIAIS

Venda por amostra ou protótipo (artigo 484, do CC).

Algumas vendas são feitas por amostras, situação em que o vendedor garante que a coisa vendida terá as mesmas qualidades da amostra. Tal venda é muito comum, uma vez que a amostra do produto pode dizer muito mais sobre ele do que meras palavras do vendedor. Por exemplo: um vendedor de perfume pode ficar discorrendo horas sobre a essência excepcional do produto que vende, mas caso entregue um frasco de amostra ao suposto comprador, esse pode ter uma noção exata do quão bom é o produto e adquiri-lo.

Venda ad mensuram ou ad corpus (artigo 500, do CC).

← Só se aplica a venda de bens imóveis

← Venda ad mensuram é aquele em que o comprador adquire um imóvel por suas dimensões. Por exemplo: comprarei 3 hectares de terra.

← Venda ad corpus é aquele em que o comprador adquire um imóvel certo e determinado, sendo suas dimensões meras elucidações da compra. Por exemplo: Comprarei o Estádio do Morumbi. Nesse caso a metragem do estádio é mera questão elucidativa, pois tanto faz ele possuir alguns metros a mais ou a menos do que consta na escritura, pois a intenção é comprar o estádio como um todo.

Caso a compra do imóvel seja do tipo ad mensuram, ou seja, aquele em que se compra tendo em vista as dimensões do imóvel e esse não possua toda a extensão adquirida, o comprador poderá requerer a complementação da área (ação ex empto). Todavia, caso o vendedor não tenho mais área para complementar a venda, o comprador poderá requerer o abatimento do preço ou a resolução do contrato.

Caso o contrato não estipule expressamente se a compra e venda é do tipo ad corpus ou ad mensuram, o juiz terá que analisar o caso concreto. Todavia, nessa situação, presumir-se-á que a venda foi ad corpus caso a diferença entre a área estipulada no contrato e a adquirida não exceda o limite de 5% do total (artigo 500, §1º, do CC).

CLÁUSULAS ESSENCIAIS À COMPRA E VENDA

A compra e venda pode conter, por vezes, alguns pactos adjetos, algumas cláusulas especiais que podem dar um direito a preferência do antigo vendedor em readquirir a coisa, ou que o comprador leva o objeto, mas só o adquire se gostar etc. É certo que algumas cláusulas essenciais a compra e venda caíram e desuso, tendo em vista a insegurança jurídica que podem gerar, tal como acontece na retrovenda, estudada a seguir.

Retrovenda (artigos 505 a 508, do CC)

← Pode existir apenas na compra e venda de bens imóveis.

← Por essa cláusula, o vendedor tem o direito de reaver a coisa vendida, caso a queira no prazo de até três anos posteriores à venda.

← Nessa situação o comprador terá direito ao reembolso do dinheiro que pagou, acrescidos das benfeitorias que por ventura realizou. Contudo, caso o comprador não queira receber o dinheiro, dificultando a retrovenda, o vendedor pode consignar em pagamento.

Por óbvio tal pacto adjeto não é muito utilizado em dias atuais, tendo em vista a insegurança que ele gera para o comprador, uma vez que esse pode se ver compelido a ter que reaver o bem que adquiriu por simples vontade unilateral do vendedor.

Venda a contento/sujeito à prova (artigos 509 a 512, do CC)

A venda a contento geralmente ocorre na compra e venda de bens alimentícios, de vestuário, bebidas etc. Trata-se de um pacto adjeto que permite ao comprador experimentar a coisa que pretende adquirir antes de realmente possuir o seu domínio, ou seja, a tradição não transfere o domínio da res nessa situação. Nesse caso, tem-se uma condição suspensiva que cessa enquanto o comprador manifestar seu agrado com relação à coisa.

É conhecida, também, como cláusula “ad gustum” e é usual no mundo prático. Por exemplo: vou comprar uma calça em uma loja e peço para o vendedor me deixar levá-la para casa para experimentar.

Preempção ou Preferência (artigos 513 a 520, do CC)

A preempção ou preferência é o pacto adjeto pelo qual o comprador firma que dará preferência ao vendedor caso coloque a coisa para alienação um dia.

Pode recair sobre bens móveis ou imóveis.

Não se confunde com a Retrovenda, pois essa apenas pode recair sobre bem imóvel e o vendedor tem a faculdade de reaver a coisa vendida no prazo de três anos, independentemente da vontade do comprador querer aliená-la ou não.

Na preempção ou preferência é diferente. O comprador dá preferência ao vendedor em adquirir a res caso ele queira aliená-la um dia. Por exemplo: Vendo um apartamento na data de hoje e firmo com o comprador que caso ele vá vender o imóvel um dia, dar-me-á preferência na compra.

Para exercer o direito de preferência precisa haver notificação. Tal ato pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial (cartório; telegrama digital etc.).

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