Project Report - San Diego

ERA AECOM

Project Report

Alternativas para Barrio Logan ? Impactos Econ?micos y Viabilidad del Desarrollo

Prepared for

Barrio Logan Community Plan City of San Diego, California

Submitted by

Economics Research Associates, an AECOM company (ERA) September 2, 2009 ERA Project No. 17642

388 Market Street Suite 1580 San Francisco, CA 94111 415.956.8152 FAX 415.956.5274

era.

ERA AECOM

Indic?

I. Introducci?n............................................................................................................................2 II. Resumen del Estudio de Mercado .......................................................................................2 III. Desarrollo de Alternativas.....................................................................................................3 IV. Impactos Econ?micos ........................................................................................................... 4 V. An?lisis de Valor Residual .................................................................................................... 5 VI. An?lisis del Pro Forma Para Viviendas de Bajos Ingresos ............................................... 6

ERA

Proyecto No. 17642

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Introducci?n

Este informe resume el an?lisis econ?mico que los asociados de investigaci?n de Economics Research Associates (ERA) han desarrollado para el Plan Comunitario de Barrio Logan. En diciembre de 2008, ERA termin? un estudio de mercado del ?rea del Plan Comunitario de Barrio Logan. Adem?s de ese mercado de estudio, ERA ha tambi?n terminado tres tareas adicionales:

Trabaj? con MIG para desarrollar una serie de tres alternativas del desarrollo. Evalu? el impacto econ?mico directo m?s probable de cada alternativa de desarrollo. Analizo el valor potencial de la tierra o "residual land value" para varios proyectos hipot?ticos,

incluyendo alternativas de viviendas para personas de de bajos ingresos y vivienda a precios de mercado.

I. Resumen del Estudio de Mercado

ERA completo un estudio de mercado de largo plazo para el ?rea del Plan Comunitario de Barrio Logan que fue terminada en diciembre de 2008. Los resultados de las proyecciones del mercado de ERA est?n representados en la Figura 1

Figura 1: Demanda Estimada en Barrio Logan para Viviendas a Precios de Mercado

2011-2020

Low

High

2021-2030

Low

High

Total 2011-2030

Low

High

Demanda de Oficina Pies cuadrados en bruto Acres Estimados

75,000 2

125,000 4

196,000 4

280,000 5

271,000 6

405,000 9

Demanda de Vivienda (Precios de Mercado) Numero de unidades Acres Estimados

510

630

12

14

900

1,100

19

23

1,410 30

1,730 37

Demanda Comercial y de Restaurantes Pies cuadrados en bruto Acres Estimados

44,550 3

56,650 3

81,800 4

102,000 5

126,350 6

158,650 8

Acres Total para Nueva Demanda

16

21

26

33

43

54

Origen: Economics Research Associates

Los siguientes puntos se deben tener en cuenta al considerar los resultados del estudio de mercado:

Este es un an?lisis preliminar simplemente para uso de planificaci?n. No refleja necesariamente las limitaciones espec?ficas del sitio o del desarrollo.

Los n?meros que se muestran en Figura 1 son una gu?a del desarrollo m?ximo que se puede esperar en el largo plazo considerando las diferentes alternativas de desarrollo. Las proyecciones no son indicativas de una sola alternativa para Barrio Logan, sino son un gu?a para proveer un ejemplo del desarrollo m?ximo para el ?rea del sitio.

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El n?mero de viviendas que se muestra en Figura 1 solo incluye la demanda para unidades al precio de mercado y no incluye el desarrollo de viviendas de bajos ingresos.

II. Desarrollo de Alternativas

ERA trabajo con MIG para crear posibles alternativas de desarrollo que serian realistas tomando en cuenta las condiciones del mercado y otros factores as? como ?ndices de la tierra y su valor. Los factores claves considerados fueron: el mercado compatible, uso existente de la propiedad, usos de los terrenos adyacentes, densidades de los edificios, requisitos de estacionamiento, oportunidades del sitio y las restricciones, acceso y otros factores pertinentes. Bas?ndose en este an?lisis calcul?mos las relevantes dimensiones de cada bloque de terreno y cre?bamos tres alternativas para nuestro an?lisis. Las tres alternativas var?an solo en los desarrollos prepuestos para la ?rea entre Harbor Drive y Main Street desde la parcela al sur de Evans Street hasta la parcela al norte de la Calle 28 (la zona de tr?nsito), como descrito abajo:

Alternativa 1 - se supone que el estacionamiento estructurado est? construido sobre estos cuartos bloques dentro de la transici?n.

Alternativa 2 - se supone que estos bloques se desarrollan como industrial ligera o espacio flex. Alternativa 3 - se supone que estos bloques son para el uso del Parque de Negocios y Oficinas.

Es importante notar que el espacio total para esos parques mostrados en Alternativa 3 no es probable que se construya durante el t?rmino del an?lisis (hasta 2030) ya que el terreno es casi el doble de ?rea soportable por el estudio de mercado.

El ?rea total por uso y n?mero de unidades para cada alternativa est?n demostrados en Figura 2.

Figura 2: ?rea Total por Uso para las Tres Alternativas en Barrio Logan

Uso (en pie cuadrado) Espacio Comercial Parque de Negocios y Oficinas Industrial Ligera / Flex Institucional

Alternativa 1

201,000 533,000

40,000

Alternativa 2

201,000 533,000 259,700

40,000

Alternativa 3

201,000 965,900

40,000

Unidades de Vivienda Origen: ERA AECOM.

1,954

1,954

1,954

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III. Impactos Econ?micos

ERA llevo a cabo un an?lisis del impacto econ?mico preliminar de cada alternativa de desarrollo. Se proyectaron los probables impactos a la creaci?n de empleo, salarios y sueldos, y rendimiento a trav?s de la siguiente metodolog?a:

Trabajos: Usando las medidas de cada una de las tres alternativas, ERA aplico los n?meros de trabajos por pie cuadrado incluidos en el reporte de SANDAG's sobre el trafico generado en San Diego. Estos n?meros son espec?ficos para cada una de las alternativas y a la regi?n de San Diego en particular. Se debe resaltar que algunos de estos puestos de trabajo no ser?n nuevos en la regi?n pero pueden ser considerados como nuevos en la comunidad.

Salarios: ERA obtuvo datos de 2008 del Departamento de Estad?sticas Laborales para el Condado de San Diego. Seg?n las proyecciones de ERA por las categor?as de trabajos m?s probables, estim?bamos el sueldo promedio para cada escenario y uso, que se aplico a las posiciones del proyecto para obtener estimaciones de salarios para cada alternativa. Estos n?meros representan salarios solamente para posiciones dentro de Barrio Logan y no incluyen cualquier impacto directo o indirecto.

Producto Bruto ? Usando promedios calculados por RIMS II del Departamento de An?lisis Econ?mico, ERA c?lculo el porcentaje de rendimiento de cada industria que esta atribuible a los ingresos de los empleados. Estos porcentajes fueron aplicados a las proyecciones de salarios para determinar el producto bruto esperado de los negocios que ocupar?as el nuevo espacio desarrollado en Barrio Logan.

Los resultados resumidos se presentan en la Figura 3 abajo. Como mencionamos anteriormente, es importante notar que con Alternativa 3 no es probable que se construya durante el t?rmino del an?lisis (hasta 2030) ya que el terreno es casi el doble del ?rea proyectada por el estudio de mercado.

Figura 3: Figura de Usos, Trabajos, Salarios, y Rendimientos para Alternativas 1, 2 and 3

Uso Espacio Comercial Parque de Negocios y Oficinas Industrial Ligera / Flex Institucional Viviendas (unidades)

Alternativa 1

201,000 533,000

40,000

1,954

Alternativa 2

201,000 533,000 259,700

40,000 1,954

Alternativa 3

201,000 965,900

40,000

1,954

Numero Total de Empleados

2,574

3,066

3,943

Total de Salarios Directos

$ 147,970,000 $ 167,404,200 $ 238,758,400

Total de Rendimiento Origen: ERA AECOM.

$ 324,398,000 $ 367,697,000 $ 520,662,000

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