Când avem nevoie de acordul vecinului pentru construire?

Legea

C?nd avem nevoie de acordul vecinului pentru construire?

Ioana Waszkiewicz ?i Bogdan Cre?eanu

Dreptul de proprietate este cel mai important dintre drepturile patrimoniale; total ?i complet, el include dreptul titularului de a folosi, poseda ?i dispune de un bun ?n mod exclusiv, absolut ?i perpetuu. Respectarea dreptului de proprietate este unul din fundamentele societ??ii democratice, fapt ce se reflect? ?n protec?ia special? acordat? acestui drept at?t prin Constitu?ie, c?t ?i prin Conven?ia European? a Drepturilor Omului. Principiul general al garant?rii dreptului de proprietate nu poate face ?ns? abstrac?ie de realit??ile convie?uirii sociale. Prin ?ns?i Constitu?ia Rom?niei se stabile?te ?n mod expres faptul c? dreptul de proprietate oblig? la respectarea sarcinilor privind protec?ia mediului ?i asigurarea bunei vecin?t??i, precum ?i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. ?n acest context, ne propunem s? trecem ?n revist? principalele cazuri ?n care acordul vecinului este necesar ?n vederea efectu?rii lucr?rilor de construire, precum ?i anumite limit?ri legale ale dreptului de proprietate generate de raporturile de vecin?tate cu impact asupra edific?rii unei construc?ii noi.

Consultarea publicului ?n preg?tirea planurilor de urbanism

?n procesul de edificare a unei noi construc?ii, de regul?, prima interac?iune pe care proprietarul unei parcele de teren o are cu vecinii s?i are loc anterior ob?inerii autoriza?iei de construire, ?i anume ?n faza de elaborare ?i/sau revizuire a documenta?iilor de urbanism. ?n primul r?nd, de?i nu este expres men?ionat ?n legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului

n O hot?r?re a instan?ei favorabil? investitorului va putea substitui acordul vecinului ?n dosarul de autorizare.

?i urbanismului, pentru elaborarea ?i aprobarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) sau a unui plan urbanistic de detaliu (PUD) care propun solu?ii ce dep?esc limitele stabilite prin Codul Civil este necesar consim??m?ntul vecinilor afecta?i de aceast? dep?ire. Este vorba practic despre acelea?i situa?ii ?n care este necesar consim??m?ntul vecinilor pentru autoriza?ia de construire, prezentate ?n a doua parte a acestui articol. ?n al doilea r?nd, legea urbanismului, completat? de dispozi?iile Ordinului nr. 2701/2010 pentru aprobarea Metodologiei de informare ?i consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului ?i a planurilor de urbanism, prevede obligativitatea implic?rii publicului ?n toate etapele procedurii de aprobare a documenta?iilor de urbanism. Conform acestor acte normative, autorit??ile administra?iei publice locale ?mpreun? cu investitorul privat, persoan? fizic? sau juridic?, care a ini?iat un PUZ sau PUD, ?i ?mpart obliga?iile ?n ceea ce prive?te implicarea publicului ?n toate etapele procedurilor de elaborare ?i aprobare a respectivei documenta?ii de urbanism. Exist? practic? judiciar? ?n care instan?ele de judecat? au anulat documenta?ii de urbanism ca urmare a nerespect?rii obliga?iilor legale privind efectuarea consult?rii popula?iei ?n vederea aprob?rii unei documenta?ii de urbanism. Anularea unei documenta?ii de urbanism poate duce la anularea autoriza?iei de construire emis? pe baza acesteia, iar aprobarea unei alte documenta?ii de urbanism pentru intrarea ?n legalitate este interzis? prin Legea nr. 350/2001. ?n practic? exist? din p?cate unele interpret?ri foarte largi ale prevederilor legale referitoare la consultarea publicului ?n vederea aprob?rii documenta?iilor PUZ, iar lejeritatea interpret?rilor date de unele autorit??i se r?sfr?nge ?n final asupra proiectului. Spre deosebire de situa?ia documenta?iilor PUD, cu privire la care Ordinul nr. 2701/2010 prevede expres obliga?ia autorit??ilor publice locale de a notifica proprietarii parcelelor vecine pe toate laturile parcelei care a generat PUD cu privire la inten?ia ?i propunerile documenta?iei de

av. Ioana Waszkiewicz

urbanism, ?n cazul documenta?iilor PUZ legiuitorul s-a referit mai larg la obliga?ia de a "identifica ?i notifica proprietarii ale c?ror propriet??i vor fi afectate direct de propunerile PUZ". Unele autorit??i au considerat c? niciun vecin nu este "afectat direct" de PUZ atunci c?nd prin respectiva documenta?ie PUZ nu se solicit? o modificare a retragerilor sau alte modific?ri fa?? de limitele stabilite prin Codul Civil, exist?nd ?i situa?ii extreme c?nd nici ?n aceste cazuri nu au fost notifica?i proprietarii vecini. Ne exprim?m rezervele fa?? de interpretarea conform c?reia proprietarii vecini sunt prezuma?i a avea un interes direct cu privire la aprobarea unei documenta?ii PUD, dar nu ?i cu privire la aprobarea unei documenta?ii PUZ. Trebuie de asemenea avut ?n vedere ?i faptul c? interesul vecinilor ?i ?n general interesul comunit??ii ?n aprobarea unui plan de urbanism dep?e?te strict limitele juridice ale exercit?rii dreptului de proprietate astfel cum sunt stabilite prin Codul Civil, fiind vorba despre impactul pe care un proiect ?l poate avea ?n via?? comunit??ii. O situa?ie aparte este cea ?n care unul dintre vecini este una dintre unit??ile descentralizate ale Ministerului Ap?r?rii Na?ionale, Ministerului

77

Legea

n Exist? practic? judiciar? ?n care instan?ele de judecat? au anulat documenta?ii de urbanism ca urmare a nerespect?rii obliga?iilor legale privind efectuarea consult?rii popula?iei ?n vederea aprob?rii unei documenta?ii de urbanism.

de Interne sau ale Serviciului Rom?n de Informa?ii. ?n acest caz documenta?iile de urbanism ?i de amenajare a teritoriului nu pot fi eliberate f?r? avizul autorit??ilor men?ionate mai sus.

Acordul vecinilor pentru emiterea autoriza?iei de construire

Codul civil rom?n, ?mpreun? cu Legea nr. 50/1991 privind autorizarea execut?rii lucr?rilor de construc?ii ?i Normele Medologice de aplicare a acesteia, reglementeaz? cazurile ?n care, ?n func?ie de particularit??ile ?i/sau amplasarea noilor construc?ii ce urmeaz? a fi edificate, este obligatorie ob?inerea acordului vecinilor pentru respectivele lucr?ri de construc?ii, printr-un ?nscris ?ncheiat ?n form? autentic?, dup? cum urmeaz?: a) pentru construc?iile noi, amplasate adiacent construc?iilor existente sau ?n imediata lor vecin?tate (spre exemplu construc?ii ce urmeaz? a fi lipite pe calcan de o construc?ie existent? sau pentru efectuarea opera?iunii de subzidire a construc?iei), dar numai ?n cazul ?n care sunt necesare m?suri de interven?ie pentru protejarea acestora; b) pentru lucr?ri de construc?ii necesare ?n vederea schimb?rii destina?iei ?n cl?diri existente; c) pentru construc?ii noi care au o alt? destina?ie dec?t cea a cl?dirilor ?nvecinate; d) pentru construc?ii aflate la o distan?? mai mic? de 60 de cm fa?? de linia de hotar sau pentru construc?ii care prev?d o fereastr? pentru vedere, balcon sau alte lucr?ri orientate c?tre terenul ?nvecinat ?i aflate la o distan?? mai mic? de 2 m fa?? de acesta; e) pentru construc?ii care prev?d o fereastr? sau deschidere ?n zidul comun. Acordul vecinilor se va da condi?ionat de asigurarea, prin proiectul tehnic ?i prin autoriza?ia de construire/desfiin?are, a m?surilor

de punere ?n siguran?? a construc?iei preexistente rezultate ?n urma raportului de expertiz? tehnic? ?ntocmit la comanda investitorului noii construc?ii. ?n cazul ?n care vecinul refuz? s? ?i dea acordul ?n mod nejustificat, ?i spre deosebire de limit?rile cu caracter sanitar prev?zute mai jos, investitorul are posibilitatea de a solicita pronun?area unei hot?r?ri judec?tore?ti care s? constate existen?a unui abuz de drept din partea proprietarului vecin. Instan?a va evalua ?n func?ie de datele concrete ale situa?iei dac? exist? sau nu un astfel de abuz de drept, iar o hot?r?re a instan?ei favorabil? investitorului va putea substitui acordul vecinului ?n dosarul de autorizare.

Limit?ri privind igiena ?i s?n?tatea public?

De?i nu se refer? expres la un acord al vecinului ?n vederea construirii, Ordinul nr. 119 din 4 februarie 2014 pentru aprobarea Normelor de igien? ?i s?n?tate public? privind modul de via?? al popula?iei prevede o serie de norme de igien? referitoare la zonele de locuit, reglement?ri care pot avea un puternic impact asupra dezvolt?rii unei noi construc?ii. Exist? dou? situa?ii ?n care aplicarea acestor reglement?ri este uzual ?nt?lnit? ?n practic?, respectiv necesitatea unui studiu de ?nsorire ?i respectarea limitelor pentru amplasarea spa?iilor pentru gararea ?i parcarea autovehiculelor. Studiul de ?nsorire reprezint? studiul de specialitate ce analizeaz? modul ?n care umbra unei cl?diri nou-construite afecteaz? iluminatul natural al cl?dirilor ?nvecinate. Dispozi?iile legale prev?d c? fiecare camer?, at?t din cl?direa nou-construit?, c?t ?i din cl?dirile vecine existente, trebuie sa fie luminat? direct timp de minim 1,5 ore pe zi. Studiul de ?nsorire se solicit? prin certificatul de urbanism ?n situa?ia ?n care proiectul de amplasare a cl?dirilor eviden?iaz? faptul c? distan?a dintre cl?dirile ?nvecinate este mai mic? sau cel pu?in egal? cu ?n?l?imea cl?dirii celei mai ?nalte dintre ele. De asemenea, conform dispozi?iilor legale, amplasarea construc?iilor de locuit se va realiza astfel ?nc?t spa?iile amenajate pentru gararea ?i parcarea autovehiculelor s? fie situate la o distan?? de cel pu?in 5 m fa?? de ferestrele camerelor de locuit. ?n plus fa?? de cele de mai sus, pe durata lucr?rilor de construire investitorul ?i constructorul trebuie s? aib? ?n vedere ?i prevederile Legii nr. 61/1991 pentru sanc?ionarea

av. Bogdan Cre?eanu

faptelor de ?nc?lcare a unor norme de convie?uire social?, a ordinii ?i lini?tii publice. Potrivit Legii nr. 61/1991, este contraven?ie tulburarea lini?tii locatarilor ?ntre orele 22,00-8,00 ?i 13,00-14,00 de c?tre orice persoan? prin producerea de zgomote, larm? sau prin folosirea oric?rui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare ?n localurile sau ?n sediile persoanelor juridice, ?n locuin?ele persoanelor fizice sau ?n oricare alt loc din imobile cu destina?ia de locuin?e ori situat ?n imediata vecin?tate a acestora. Astfel, ?n cazul ?antierelor aflate ?n imediata vecin?tate a unor cl?diri reziden?iale, programul de lucru trebuie stabilit astfel ?nc?t s? fie respectat intervalul orar men?ionat mai sus. Cele de mai sus sumarizeaz? principalele puncte ale viziunii legiuitorului rom?n cu privire la raporturile de bun? vecin?tate ?n ceea ce prive?te lucr?rile de construire. Dincolo de perspectiva juridic? este important s? nu pierdem din vedere perspectiva uman? a bunei vecin?t??i ?i a respectului reciproc ?i poate s? reflect?m la ceea ce Solomon spunea ?n ?nv???turile sale: ,,Vecinul meu aproape de mine ?nseamn? mai mult dec?t fratele meu de departe". n

78 ARENA Construc?iilor nr. 8 / 2015

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download