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A Ado??o de Inova??es no Mercado Imobiliário de PortugalDanilo Silva TeixeiraUP201801696Disserta??oMestrado em Economia e Gest?o da Inova??o - MEGINOrientado por Prof. Dr. José da Silva Costa2020?ndiceIntrodu??opág. 4Conceitos e Revis?o da Literaturapág. 7Relev?ncia do Tema de Pesquisapág. 7Conceito de Inova??o Disruptivapág. 7Economia da Partilhapág. 10Inova??es transacionaispág. 13Blockchainpág. 13Crowdfundingpág. 16Peer to Peerpág. 20Technology adoption model (TAM)pág. 22Metodologiapág. 24Resultados Empíricospág. 25Conclus?espág. 28Agradecimentospág. 29Bibliografiapág. 30Anexo I – Inquérito?ndice de TabelasTabela 1 - Perfil dos Participantespág. 25Tabela 2 - Valores para Alfa de Cronbachpág. 26Tabela 3 Coeficiente de Correla??o de Pearsonpág. 27?ndice de FigurasFigura 1 Proje??o para a Economia Portuguesapág. 6Figura 2 esquema de funcionamento da Blockchainpág. 14Figura 3 esquema de funcionamento de uma plataforma de Crowdfundingpág. 18Figura 4 esquema de funcionamento de uma plataforma de Peer to peer lendingpág. 22Figura 5 Technology Acceptance Model (TAM)pág. 23Figura 6 Tabela de Consistência interna do questionário segundo o valor de alfapág. 26ResumoApós a crise económica de 2008 várias inova??es transformaram muitas áreas da economia, dentre elas o mercado imobiliário. Em Portugal, as novas tecnologias e modelos de negócios já foram, inclusive, regulamentados. O objetivo desse trabalho foi identificar a recetividade e inten??o de uso dessas inova??es tecnológicas a partir do modelo de aceita??o da tecnologia (Technology Acceptance Model – TAM), que prop?e que a perce??o quanto à facilidade de uso e a utilidade de uma tecnologia pode prever a atitude do usuário em rela??o à tecnologia, sua subsequente inten??o comportamental e utiliza??o de fato. Os resultados mostram que, apenas a perce??o da utilidade das ferramentas propostas se apresentou como dado confiável e que o modelo aplicado n?o é eficaz para prever a utiliza??o das tecnologias propostas.Palavras-chave: Blockchain, crowdfunding, imobiliário, inova??o disruptiva, peer to peer, real estate, Technology adoption model (TAM).Código JEL: 030 e 031AbstractAfter the economic crisis of 2008, several innovations transformed many areas of the economy, among them the real estate market. In Portugal, new technologies and business models have already been regulated. The objective of this work was to identify the receptivity and intention to use these technological innovations based on the Technology Acceptance Model (TAM), which proposes that the perception of the ease of use and usefulness of a technology can predict the user's attitude towards the technology, his subsequent behavioral intention and actual usage. The results show that only the perception of the usefulness of the proposed tools presented itself as a reliable data and that the applied model is not effective to predict the usage of the proposed technologies.Key words: Blockchain, crowdfunding, disruptive innovation, peer to peer, real estate, Technology adoption model (TAM).JEL Code: 030 and 031Introdu??oO mercado imobiliário de Portugal tem mostrado significativo crescimento nos últimos anos, tanto em valoriza??o dos imóveis, quanto em número de transa??es. Segundo o estudo “Estatísticas da Constru??o e Habita??o – 2019 edi??o de 2020” do INE, no ano de 2019 o mercado português registou um crescimento de 1,6% com rela??o a 2018, a varia??o mais baixa desde 2013, porém renovando o máximo pelo terceiro ano consecutivo. Transacionaram-se no período 181.478 habita??es, totalizando 25,6 mil milh?es de euros, aumento de 6,3% em compara??o ao ano anterior. Em rela??o à valoriza??o dos imóveis, o pre?o mediano da avalia??o bancária teve uma varia??o anual de 10,9% mantendo a trajetória de alta registada no período anterior. Apenas no ano de 2019, a valoriza??o média dos imóveis residenciais foi de 9,6% (IPHab), o que embora seja uma desacelera??o com rela??o ao período anterior, ainda representa um crescimento significativo. De acordo com o Portuguese Real Estate Investment Survey 2019, da consultoria Deloitte, no final de 2019 a estratégia de investimento dos grandes players passava pela aquisi??o de escritórios, hotelaria e residências (para 75%, 58% e 50%, respetivamente), tendo a banca aparecido em 75% das respostas como principal financiador dos investimentos. O total de crédito para habita??o concedido pela banca em 2019 foi de 10.623 milh?es de Euros, mantendo a trajetória de alta desde o mínimo de 2012. No mundo, a import?ncia do mercado imobiliário reside no facto desses ativos se posicionarem como um dos três principais nos quais seguradoras e fundos de pens?o investem (Wouda e Opdenakker, 2019).Considerando, portanto, a import?ncia deste setor que hoje representa 12% do PIB português (INE, 2018), existe uma grande expectativa com rela??o ao que se pode esperar com rela??o ao seu desempenho no futuro. As quest?es passam pela capacidade de se oferecer imóveis que atendam à procura crescente por parte dos residentes, à interferência do turismo, às oportunidades relativas à atra??o de investimento internacional, à manuten??o dos pre?os praticados atualmente após um período de grande valoriza??o, ao risco de surgimento de uma bolha imobiliária e, mais recentemente, à necessidade de ado??o de novas tecnologias nesse contexto chamado de “novo normal” trazido pela pandemia do COVID-19.No artigo de Fahim Ulah et al. publicado na revista Sustainability (2018, volume 10), s?o colocadas 9 grandes inova??es tecnológicas que impactam ou impactar?o o setor no futuro, como o uso de Big Data, Inteligência Artificial, drones e internet das coisas, com base em exemplos ocorridos em grandes mercados, como o americano e inglês, e a possibilidade da ado??o dessas tecnologias com base no modelo de ado??o tecnológica (TAM). Conclui-se neste estudo que, com a inser??o dessas inova??es, a satisfa??o dos compradores aumenta consideravelmente, o que diminui o risco de arrependimento, valorizando assim todo o setor do imobiliário.Ainda sobre as inova??es, porém aqui tratando do aspeto financeiro e a forma como se d?o as transa??es no imobiliário, o artigo de Andrew Baum (2017) para a Universidade de Oxford analisa como as fintechs podem interferir no sentido de prover informa??es para compradores e vendedores, ou mesmo facilitar e efetivar as transa??es, além de como inova??es como o blockchain, crowdfunding e peer to peer lending ter?o impacto no mercado global, seja na redu??o de riscos, custos ou prazo para a efetiva??o das transa??es.Entre os argumentos citados para a ado??o de novas tecnologias nas transa??es imobiliárias, est?o o aumento de seguran?a e a redu??o de tempo e custos. “No setor imobiliário, o valor em jogo é alto, destacando a import?ncia da seguran?a e transparência das transa??es imobiliárias. Atualmente, a liquida??o de transa??es imobiliárias é lenta, cara e exposta a vários riscos comerciais, incluindo escrituras de propriedades contestadas.” (Allessie, 2019)Dada a relev?ncia do Real Estate na economia, inicialmente foram formuladas as duas quest?es de pesquisa:Q1: como inova??es tecnológicas relativas a diferentes modalidades de financiamentos e origem de recursos, como “crowdfunding”, o uso de tecnologias como “blockchain”, bem como a atua??o dos intermediários no processo, podem alterar a din?mica deste setor?Q2: A possibilidade da ado??o das tecnologias citadas em Portugal.Durante o ano de 2020, período de desenvolvimento deste trabalho, tivemos que conviver com uma situa??o que n?o fora vivenciada antes e com consequências políticas e económicas difíceis de se prever. A pandemia do COVID-19, causada por um tipo de coronavírus descoberto inicialmente em dezembro de 2019 na cidade de Wuhan, na China, e que rapidamente chegou a praticamente todos os países do mundo, gerou - e ainda gera - inseguran?a e desconfian?a com rela??o ao nosso futuro como sociedade (tornou-se comum ouvir a express?o do surgimento de um “novo normal”- ainda que n?o exista uma defini??o clara do que isso significa) e também com rela??o ao desempenho económico mundial.Segundo a OCDE, a economia portuguesa deve ter uma retra??o próxima a 9,4% em 2020, caso n?o exista uma segunda vaga do COVID-19, com recupera??o parcial em 2021. A retra??o poderá ser ainda maior caso a segunda vaga ocorra.Figura 1: Proje??o para a Economia PortuguesaFonte: Base de dados Perspetivas Económicas 107 da OCDEDiante do facto que um cenário de incerteza pode implicar em aumento do risco e uma postura mais conservadora por parte dos investidores, o trabalho também busca responder se em 2020 já conseguimos perceber um reflexo ou impacto da pandemia no desempenho do mercado imobiliário residencial em Portugal.Esse trabalho será desenvolvido a partir de uma revis?o da literatura acerca do tema e de conceitos fundamentais, seguido por defini??o e exemplifica??o de cada uma das tecnologias investigadas, defini??o e aplica??o do Technology Acceptance model (TAM), analise dos resultados, conclus?o e sugest?es para pesquisas futuras.Conceitos Fundamentais e Revis?o de LiteraturaRelev?ncia do Tema de PesquisaEstima-se que o mercado imobiliário global tenha um valor de US$ 217 Mil Bilh?es (Savills, 2016). Em 2015, as transa??es feitas a partir de plataformas de financiamento coletivos de imoveis representaram US$ 2,5 Mil Milh?es nos Estados Unidos da América, sendo a modalidade de crowdfunding a que mais cresce, apesar de ainda representar uma parcela muito pequena deste mercado (Shahrokhi e Parhizgari, 2019). Apesar da existência de muitos estudos a respeito do TAM desde a sua introdu??o por Davis (1989) , em vers?es diferentes e aplicados para muitos tipos de tecnologias, existe uma carência destes tendo como foco o mercado imobiliário (Ullah, 2018). Estudos relativos ao uso das tecnologias citadas no imobiliário existem em diversos países europeus, além de Asia e América, porém, voltados especificamente ao mercado português, ainda s?o incipientes. Dada a representatividade já citada do setor na economia portuguesa e as proje??es otimistas para este, e também as vantagens identificadas nos estudos citados acerca da ado??o de inova??es no mercado imobiliário, fica evidenciada a import?ncia do estudo de ado??o de novas formas de se transacionar imoveis em Portugal.2.2. O Conceito de Inova??o Disruptiva Conceito introduzido por Christensen (1997), a Teoria define que a Inova??o Disruptiva é trazida por um produto ou servi?o que atende um mercado antes n?o atendido (low end) ou mesmo cria um novo mercado, sendo geralmente mais simples e mais barato do que os produtos e servi?os já existentes ou que possuam características capazes de atender a um público antes n?o atendido de alguma forma. Normalmente essas inova??es s?o tecnológicas e trazidas por novas e menores empresas que, com o passar do tempo, melhoram o seu produto e atingem o mercado mainstream, deixando obsoletos os produtos oferecidos pelos antes líderes de mercado.Ainda segundo Christensen (2015), esse “espa?o” aparece enquanto os líderes de mercado assumem uma estratégia de focar em melhorar os seus produtos e servi?os para os consumidores de maior procura (e normalmente de maior margem de lucro) e acabam por ignorar as necessidades de outros. Entrantes surgem atendendo a estes consumidores com produtos e servi?os melhores (e normalmente menor pre?o) e, a partir disso, migram para o upmarket, entregando a qualidade esperada pelos clientes dos líderes de mercado, porem preservando as vantagens até ali apresentadas (como o menor pre?o, por exemplo). No momento em que se consolidam juntos aos consumidores mainstream, considera-se que a disrup??o ocorreu.Sendo mais baratos, simples e acessíveis, esses produtos e servi?os inovadores tendem a atender inicialmente o low-end, mas posteriormente passam a atender o mercado mainstream e deixam obsoletos os antes líderes.Existem grandes inova??es que n?o s?o necessariamente disruptivas – na verdade, a maior parte das inova??es n?o s?o. Para que possa provocar essa disrup??o, ela deve atender às características descritas por Christensen e impactar o mercado.A título de exemplos de inova??es disruptivas e o poder de transforma??o de um mercado que elas possuem, podemos citar:Netflix:Surgiu com um modelo de negócio inovador, apoiado na tecnologia do streaming. Em fun??o da sua acessibilidade e pre?o atendeu ao mercado n?o atendido por locadoras, inicialmente transmitindo conteúdo produzido por outros estúdios. Com o investimento em conteúdo exclusivo, passou a atender o mercado mainstream e transformou o negócio da loca??o de filmes.Airbnb:Maior disponibilidade de hospedagens, menor pre?o e apoiada numa plataforma que une o anfitri?o com o seu hóspede, oferecendo uma maior quantidade de op??es de hospedagem, muitas vezes em locais n?o atendidos por hotéis, e com um pre?o mais baixo (atendimento do low end e cria??o de novo mercado). A inova??o causou um impacto tal no mercado que em algumas cidades foi necessário se alterar a legisla??o quanto ao turismo e loca??o de imóveis (Portugal é um exemplo).Segundo Fernandes (2019), o número de propriedades em Lisboa listadas no Airbnb em outubro de 2018 era de 31 mil alojamentos, o que em poucos anos possibilitou a transforma??o do panorama económico, social e a recupera??o de zonas antigas da cidade, coisa que as iniciativas do Estado Português apenas n?o foram capazes de alcan?ar.Sendo, portanto, um dos maiores exemplos da sharing economy (economia da partilha), o Airbnb conseguiu grandes capta??es (que somam US $ 5.4 mil milh?es em setembro/2020) de fundos de investimento e preparava para o ano de 2020 a sua estreia na bolsa de valores americana, projeto que teve que ser adiado em fun??o da pandemia do COVID-19.No ano de 2020 o Airbnb foi muito impactado pela pandemia do COVID-19. Como consequência do fecho de fronteiras, lock down e menor disponibilidade de voos que impactaram diretamente o setor de turismo e servi?os em geral, os negócios da plataforma praticamente pararam em diversos dos seus maiores mercados.N?o é objeto de estudo deste trabalho verificar a capacidade de recupera??o de uma empresa jovem com modelo disruptivo de negócio na cadeia do turismo, ficando aqui apenas a reflex?o a respeito.Uber:Referenciada com frequência como sendo uma inova??o disruptiva, devemos considerar alguns factos que podem nos indicar exatamente o oposto.Uma inova??o disruptiva vem atender o low end ou cria um novo mercado: a Uber come?ou em S?o Francisco, cidade bem servida do servi?o de táxis.Inicialmente, o produto tem qualidade inferior ao oferecido pelos líderes: o servi?o oferecido pela Uber, em muitos momentos, foi considerado até superior ao oferecido pelos táxis tradicionais. Portanto, as inova??es apresentadas pela Uber geraram um grande impacto no mercado, isso é inegável. Porém, as características n?o nos levam a concluir que se trata de uma inova??o disruptiva, de acordo com Christensen (1997).Na verdade, o modelo da Uber n?o se diferencia em nada do modelo vigente, a n?o ser pela aplica??o da tecnologia atual de um aplicativo que precisa de acesso à rede mundial de computadores para funcionar. O modelo existe desde os anos 1970. Em 1979, tanto a legisla??o de Nova Iorque quanto a de Boston autorizaram que as empresas passassem a arrendar seus carros e cobrar uma taxa por isso, transformando os motoristas, que desde a década de 1930 eram empregados e recebiam comiss?es, em trabalhadores independentes que arrendam os veículos das empresas que tem a licen?a para trabalharem como provedores de servi?os de táxi ou apenas receber uma taxa pela licen?a quando o motorista presta o servi?o com o veiculo próprio. Uma altera??o no código de trabalho da Califórnia, aprovada em meados de 2019 e em vigor desde novembro de 2019, inclusive pode for?ar a empresa a reconhecer vínculo empregatício de seus motoristas ou cancelar as opera??es no estado. A Uber e outra empresa concorrente, Lyft, est?o recorrendo da decis?o de um juiz de S?o Francisco que entendeu que a empresa n?o está cumprindo a lei, conhecida pelo nome AB5, que altera o código de trabalho e reconhece que uma pessoa provendo trabalho ou servi?os em troca de remunera??o deve ser considerada empregada a menos que a empresa contratante demonstre que o contratado está livre de qualquer controle ou dire??o pela empresa contratante no que diz respeito à performance, o servi?o prestado n?o seja o servi?o oferecido pela empresa contratante e o contratado esteja num negocio, ocupa??o ou comercio independentemente estabelecido.Apesar de toda a relev?ncia da Uber no mercado de transporte de passageiros e todas as inova??es previstas pela empresa (como carros autónomos, Uber Air e Uber Copter – ambas inova??es no transporte aéreo compartilhado), n?o podemos ignorar o facto do resultado da empresa ter permanecido negativo durante os últimos anos (negativo de US $ 8,5 mil milh?es em 2019 e US $ 2,94 mil milh?es no Q1 de 2020), apesar das capta??es de recursos feitas junto aos seus investidores (inicialmente investidores anjo e fundos de capital de risco, e em 2019 com o IPO na bolsa de valores de Nova Iorque) que somam até setembro de 2020 a quantia de US $ 24.7 mil milh?es. Os mais recentes investidores na empresa s?o Paypal e Toyota Motor Corporation.2.3. Economia da Partilha ? crescente o número de pessoas preocupadas com o excesso de consumo e os efeitos ambientais provenientes desse comportamento. Além disso, também é sabido que a sociedade hoje enfrenta um grande problema causado pela grande concentra??o de renda (WEF 2020). A partir de uma necessidade de poupar recursos, um novo modelo económico surgiu após a crise financeira de 2008. Conhecido como Economia da Partilha ou Economia Colaborativa, esse modelo baseia-se nas transa??es peer-to-peer, compartilhando bens ou servi?os, viabilizadas por plataformas online. Há indícios de que a primeira pessoa a utilizar esse termo foi o professor Lawrence Lessig, fundador da ONG Creative Commons, em Harvard, em 2008.Os bens compartilhados numa transa??o dessa natureza, via de regra, s?o bens subutilizados por seus donos e necessários para outrem, o que gera impacto social e económico, pois visa um aumento da vida útil do bem em quest?o, gera renda para quem fornece e reduz o custo para quem compra. Do ponto de vista ambiental, negocia??es dessa natureza em escala tem a capacidade de reduzir o uso de recursos naturais e a quantidade de resíduos produzida.Já os servi?os s?o necessidades já conhecidas tais como transporte ou hospedagem, mas os provedores já n?o s?o os intermediários institucionais tradicionais. Ao invés de transporte público ou hotéis, por exemplo, é possível compartilhar um carro num determinado trecho ou alugar um quarto por algumas noites numa casa onde vive uma família.Além dos impactos sociais e ambientais, no ?mbito do impacto económico, esse modelo permite às pessoas acesso a bens e servi?os que n?o seriam possíveis no modelo tradicional. ? o caso do crowdfunding, que permite que as pessoas financiem projetos sociais e até invistam em imóveis, o que é visto como uma democratiza??o desses servi?os.Segundo Rachel Botsman e Roo Rogers (2011), “esse sistema combina necessidades e posses e ignora os intermediários tradicionais”. Elem percebem que muitas vezes precisamos do efeito produzido pelo bem e n?o do bem em si. Por exemplo, precisamos nos locomover de um ponto ao outro, n?o precisamos exatamente do carro. Ao identificar a necessidade, e movê-la do bem para o servi?o prestado pelo mesmo, Botsman e Rogers (2011) apontam uma evolu??o na rela??o comercial. Eles enfatizam, no entanto, que é fundamental haver confian?a entre as pessoas que est?o negociando. Em suas palavras, a confian?a seria “a principal moeda” para viabilizar e promover esse modelo.Também percebendo essa necessidade, Joe Gebbia, fundador da plataforma Airbnb, desenhou um sistema de reputa??o em sua plataforma, também percebido em várias outras plataformas como Blablacar, por exemplo, reconhecendo que é necessário alto grau de confian?a para uma pessoa autorizar um desconhecido a passar uma ou várias noites em sua casa ou dar caronas a um estranho. Num evento promovido por TED Talks, ele afirma que “boa reputa??o é mais importante do que similaridade” entre as pessoas.O crescimento dessa confian?a tende a fortalecer o senso de pertencimento e pode gerar apoio mútuo dentro das comunidades que compartilham determinado servi?o. Gebbia nos lembra que é uma mudan?a significativa, já que crescemos com a ideia de que o “estranho é igual a perigoso”. Ele acredita que “a economia compartilhada é comércio com a promessa de uma conex?o humana”. Há, no entanto, contrapartidas nesse modelo. No caso do Airbnb, por exemplo, em determinadas cidades, que também s?o famosos destinos turísticos, ficou mais difícil arrendar um lugar para residir. ? o caso de Toronto, no Canadá. Apesar do conselho da cidade ter decidido regulamentar arrendamento para estadias de curta dura??o em dezembro de 2017 (LS23.1 de 05 de dezembro de 2017), em 2019 ainda n?o havia nenhuma regulamenta??o para esse modelo de negócio e os proprietários muitas vezes preferiam o retorno financeiro proporcionado pelo arrendamento em curto prazo do que arrendar mensalmente. Há, inclusive, empresas já especializadas em administrar essas propriedades e até uma produ??o na rede de streaming Netflix, chamada Stay Here, que dá dicas profissionais de como trabalhar o design dessas propriedades para agradar a um hóspede, aproximando essa experiência cada vez mais à excelência de um servi?o de hotelaria e distanciando-a, portanto, da proposi??o de Gebbia quanto à conex?o humana proporcionada. Sem contar que essa realidade se dá com um custo social muito grande já que a falta de imóveis disponíveis para arrendamento tradicional fez os pre?os das rendas subirem em muitos locais.Somente em 25 de agosto de 2020, após o mundo inteiro ser abatido por uma pandemia e o turismo sofrer uma de suas piores crises, a aplica??o dessa regulamenta??o foi publicada e os proprietários que desejarem arrendar suas propriedades por menos de 28 dias consecutivos precisam efetuar um registro online a partir de 10 de setembro de 2020, pagar uma taxa anual e operar nesse modelo um unidade completa por um total máximo de 180 noites por ano, entre outras coisas.Nesse sentido, Portugal teve um governo mais reativo. A regulamenta??o desse modelo de negócios deu-se a partir do Decreto-lei n? 128/2014 de 29 de agosto de 2014. Considerando que essa realidade n?o se trata de um fenómeno passageiro, o governo do país teve, entre outras coisas, a preocupa??o de garantir seguran?a para quem arrenda e oferece o servi?o e reconheceu que tal regulamenta??o tinha relev?ncia fiscal.? possível perceber que a regulamenta??o, muitas vezes, frustra a especula??o nesse modelo de negócios, mas n?o diminui sua natureza colaborativa, ao contrário, protege tal natureza e proporciona maior ganho social.2.4. Inova??es Transacionais O sistema financeiro historicamente se mostra mais caracterizado por inova??es sustentáveis, e n?o disruptivas. Porém, é possível questionar essa proposi??o ao identificarmos que alguns dos principais produtos oferecidos por institui??es financeiras, como financiamentos ou investimentos, est?o sendo reinventados permitindo a participa??o do low-end, sendo que algumas solu??es financeiras oferecidas atualmente podem de facto culminar na cria??o de novos mercados.Muitas Fintechs surgidas pós crise de 2008 trouxeram solu??es baseadas em tecnologia a fim de atender à parcela do mercado n?o atendida pelos players tradicionais (Montgomery et al.). Vamos analisar brevemente algumas delas que guardam rela??o com as transa??es imobiliárias, objeto de pesquisa deste trabalho.2.4.1 BlockchainA Blockchain foi introduzida por Satoshi Nakamoto (um pseudónimo utilizado por uma pessoa – ou grupo de pessoas – criadores da cripto moeda Bitcoin) em 2008, um ano antes do surgimento do Bitcoin.Baum (2017) definiu Blockchain como sendo “um livro-raz?o distribuído (também chamado livro-raz?o compartilhado) e um consenso de dados digitais replicados, compartilhados e sincronizados espalhados por vários sites, países ou institui??es. N?o há administrador central ou intermediário e armazenamento de dados centralizado. Blockchain é: (i) uma tecnologia e uma prática comercial construída em transa??es ponto a ponto; mais (ii) um pacote de informa??es (um bloco) com a capacidade de criar um registo histórico e permanente de detalhes da transa??o.”A principal vantagem colocada por essa tecnologia é estabelecer as transa??es que antes dependiam de uma terceira parte centralizadora a partir de uma rede peer-to-peer, de forma que a transa??o só é validada – e definitivamente registrada na rede – quando todas as partes fazem a valida??o. Baum (2017) destaca que, portanto, “A confian?a n?o é estabelecida por terceiros, mas através de um consenso criptografado ativado pela codifica??o inteligente.”Figura 2: esquema de funcionamento da BlockchainFonte: Elabora??o própriaUso de Blockchain no ImobiliárioSegundo Wouda e Opdenakker (2019), estudando o uso da Blockchain em transa??es de imóveis comerciais, “Identificou-se anteriormente que as transa??es imobiliárias s?o conhecidas por sua falta de transparência, ineficiência e complexidade” , o que levaria a atrasos e aumento nos custos de transa??es.Entre as principais vantagens do seu uso est?o a redu??o do tempo de transa??o (uma transa??o via Blockchain poder ser registrada em aproximadamente 10 minutos), redu??o dos intermediários (visto que permite que a transa??o seja feita diretamente entre vendedor e comprador), redu??o dos custos envolvidos (despesas de comiss?es de intermediários e registros), privacidade (quando a transa??o é gerada, esta é adicionada a um bloco de transa??es realizadas no mesmo momento, com ID único. Qualquer computador ligado a essa rede tem a tarefa de validar a transa??o (no entanto sem poder identificar do que se trata) e seguran?a (sendo a valida??o e o registo feitos de forma descentralizada, o risco de fraude ou perda dessa informa??o é reduzido significativamente).Desafios Para a Sua Ado??o Novas tecnologias normalmente têm que superar alguns desafios para sua ado??o, e em um ambiente conservador como o do imobiliário isso tende a se confirmar. Por isso, com rela??o a Blockchain, devem ser considerados temas como padr?es, privacidade e também o posicionamento dos reguladores a respeito deste tema. Para Spielman (2016), “o Blockchain também precisará superar conflitos e diferen?as nos processos de negócios”, mostrando que é t?o bom (ou superior) aos processos atuais. Deve-se pensar também de qual forma os “nós” dessa rede seriam recompensados. No caso da Blockchain do bitcoin, isso se dá com a minera??o das moedas (portanto uma recompensa monetária). Caso n?o se pense em uma forma de recompensa e a participa??o desses computadores na rede cesse, “a cadeia efetivamente termina e torna-se inútil como um servi?o, pois as tarefas de armazenamento e verifica??o n?o s?o executadas.” Spielman (2016).No caso de Portugal, é possível comprar e vender cripto moedas e há, inclusive, uma informa??o vinculativa (5717/2015, Despacho de 27-12-2016, da Subdiretora Geral do IR) que prevê a gera??o de rendimentos tributáveis a partir de transa??es efetuadas através de cripto-moedas. Porém, n?o há previs?o legislativa ou regulatória sobre cripto-moedas reconhecendo seu curso como legal. E apesar da falta de legisla??o específica na quest?o de blockchain, o Decreto-lei 47344, no seu artigo 556, parágrafo 1o, versa que o pagamento de uma compra deve ser efetuado em uma moeda de curso legal, o que invalida juridicamente uma transa??o dessa natureza no setor imobiliário.Além disso, o novo regulamento do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Constru??o, I.P (IMPIC, I.P) , que visa a preven??o e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no setor do imobiliário, requer maior diligência de uma transa??o imobiliária por parte do agente imobiliário e que os notários fa?am constar nos contratos de compra e venda de bens imóveis o meio de pagamento utilizado para efetiva??o da transa??o. Esses mecanismos jurídicos inviabilizam, portanto, o uso de blockchain para compra e venda de imóveis em Portugal.2.4.2 CrowdfundingO Crowdfunding é uma forma de financiamento coletivo que permite que valores possam ser captados com a participa??o de pequenos investidores, através de plataformas específicas. Visam normalmente a capta??o de recursos junto a pequenos investidores de forma capilarizada, e podem ser divididos em quatro categorias:Doa??o: Essa categoria consiste em doa??es para financiar um projeto ou uma causa. ? normalmente apoiado por indivíduos ou empresas que se identificam com a causa proposta, n?o havendo motiva??o de retorno financeiro para tanto. O mais comum é ser usado por organiza??es sem fins lucrativos, para ajudar pessoas no caso de tratamento de doen?as ou quaisquer outras necessidades como pessoas que foram impactadas por desastres naturais entre outras coisas. Recompensa: Neste tipo de crowdfunding os apoiadores s?o gratificados através de recompensas n?o financeiras, que podem ser o próprio produto ou servi?o apoiado ou um brinde, por exemplo. Costuma ser bastante utilizado por artistas, que precisam desenvolver um projeto como uma pe?a de teatro, escrever um livro ou gravar um álbum, e que ao finalizarem o projeto enviam um par de ingressos, um exemplar do livro, ou do álbum para as pessoas que participaram do projeto e os financiaram.Equity: Na modalidade equity crowdfunding, o individuo que colabora tem como motiva??o o retorno financeiro. Ao realizar esse tipo de investimento, o individuo esta a comprar uma pequena parte daquele ativo, esperando obter retorno com base em sua valoriza??o. Essa característica é uma altera??o considerável do papel daquele de deixa de ser um apoiador ou consumidor e torna-se um investidor. A proposi??o, nesse caso, é vender a participa??o após a multiplica??o do valor investido. Esse tipo de crowdfunding tem sido muito usado para apoiar start-ups.De acordo com Robinson Dantas, CEO da plataforma Gorila Invest, em 2019, uma fintech brasileira chamada Mutual angariou nessa modalidade, um valor de R$ 4 milh?es em 9 dias, um capital que eles esperavam conseguir levantar em 30 dias. Nesse caso, é possível perceber a acessibilidade e desburocratiza??o para ambos os lados, visto que a pessoa ou empresa que angaria os fundos n?o precisa estar listada numa bolsa de valores, por exemplo, e as transferências de valores se d?o sem intermediários.Empréstimos: no caso de empréstimos, os apoiadores exercem o papel de financiadores, recebendo, portanto, um retorno financeiro pré-acordado (taxa de retorno). A motiva??o do financiador é o retorno proporcionado pelo investimento, enquanto que o financiado tem a possibilidade de realizar um empréstimo sem depender dos intermediários tradicionais (por exemplo a banca), em modalidade peer-to-peer, com vantagens financeiras nos “juros” pagos para ambos os lados. O financiamento coletivo é uma forma de captar recursos para viabilizar o desenvolvimento de um projeto ou novo produto, através de uma plataforma específica e com a participa??o de um grande número de investidores realizando pequenos aportes. Para Shahrokhi e Parhizgari (2019), “o crowdfunding imobiliário (RECF) é provavelmente uma novidade exemplar no financiamento de investimentos imobiliários.”Seu uso no imobiliário possibilita transacionar o bem imóvel com a capta??o de pequenos valores junto a um número muito grande de investidores, excluindo os tradicionais intermediários do processo. Para Baum (2017) “O crowdfunding tem o potencial de resolver o problema de requisitos de capital para compradores com menos recursos financeiros, mas também de remover barreiras geográficas. Reduzir o tamanho mínimo da negocia??o para um investidor deve ampliar a base de compradores em potencial e a pool de capital disponível.” Isso é possível gra?as ao facto de o RECF (real estate crowdfunding) ser oferecido através de plataformas online, que conectam os investidores com os desenvolvedores dos projetos que buscam financiamento (figura 2). O retorno do investimento pode ser dado via distribui??o da receita de vendas dos imóveis ou de arrendamento desses (Shahrokhi e Parhizgari, 2019).Na sua revis?o de literatura, Montgomery et al. (2018) observam que o financiamento coletivo e o RECF surgiram entre 2007 e 2008, no meio da crise financeira global que afetou fortemente os bancos e o mercado de crédito, principalmente o imobiliário, considerado naquele contexto como de alto risco. Embora as restri??es ao crédito impostas naquele momento tenham sido diminuídas, observou-se que pequenas incorporadoras e novas empresas ainda enfrentam alguma dificuldade para o crédito imobiliário nas vias tradicionais e assim fontes alternativas de financiamento est?o a surgir para ocupar esse espa?o deixado pelos bancos. O financiamento coletivo é, portanto, considerada uma alternativa em um dos setores mais antigos do mundo e que n?o apresentou durante anos alguma mudan?a significativa.Figura 3: esquema de funcionamento de uma plataforma de CrowdfundingFonte: Elabora??o própriaRecentemente, é possível perceber o refinamento desse formato de negócios. Empresas como a suí?a Foxtone, por exemplo, tem duas op??es para quem quiser investir em crowdfunding imobiliário. Além da modalidade empréstimo, na qual os fundos s?o usados apenas para investimentos imobiliários, categorizado no site da empresa como crowdlending, a plataforma tem uma op??o na qual as empresas financiam de 60% a 65% do valor de um imóvel já existente e alugado junto a um banco e a diferen?a é levantada por meio de crowdfunding. Nesse caso, quem investe n?o só é dono de uma fra??o do imóvel (q no caso n?o chega a ser um apartamento inteiro), mas também é responsável pela sua fra??o no débito. Uma plataforma chamada Crowdestate, fundada em 2014, informa em seu website que é a líder do crowdfunding imobiliário na Europa, com 13.68% de taxa de retorno e, inclusive, desenvolveu em sua própria plataforma um mercado secundário. De acordo com a plataforma, é possível investir a partir de € 100,00 e livre do pagamento de quaisquer taxas ou comiss?es.Riscos e Desvantagens Entre os riscos citados por Montgomer (2018) est?o as fraudes, visto que normalmente se trata de pequenas quantias em dinheiro de inúmeros investidores transacionados através de uma plataforma on-line (dadas características, os valores poderiam ser de difícil recupera??o, desmotivando inclusive advogados) e isto poderia afastar os investidores. Existem ainda quest?es jurídicas a serem tratadas, bem como a possibilidade de falhas na plataforma e ainda a quest?o da liquidez desses investimentos, visto que, apesar de alguns exemplos atuais, no geral n?o existe um grande mercado secundário capaz de proporcionar liquidez equivalente à de outras alternativas de investimento, o que poderia desmotivar e afastar os investidores.O Crowdfunding pode ser considerado uma tecnologia disruptiva? Conforme definido por Christensen (1997), uma inova??o disruptiva normalmente está vinculada a tecnologia (plataforma de crowdfunding), s?o trazidas por menores empresas, s?o mais simples e mais baratas (redu??o do custo de capital em fun??o de uso de tecnologia e de uma estrutura menor da empresa, alem de comiss?es e intermediários no processo) e atendem ao mercado low-end, ou mesmo criam um novo mercado (empresas menores com dificuldade de acesso a crédito por vias tradicionais e pequenos investidores que antes tinham dificuldade ou n?o participavam do mercado imobiliário). Portanto, verifica-se que o Real Estate Crowdfunding apresenta todos as características para ser identificado como tal.Legisla??o PortuguesaEm Portugal, há um regime jurídico para o financiamento coletivo desde 2015, na lei 102/2015 de 24 de agosto. Tal lei modificada em seus artigos 10o, 12o e 15o pela lei 3/2018 de 9 de fevereiro, que será reavaliada em 5 anos a partir da data em que entrou em vigor para analise de resultados e delibera??o se deve ou n?o ser revista. A lei de 2018 distingue as modalidades de donativo ou recompensa das modalidades de capital ou empréstimo. A primeira modalidade é fiscalizada pela Autoridade de Seguran?a Alimentar e Económica (ASAE) e a segunda pela Comiss?o do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). N?o é permitida a disponibiliza??o de um mesmo projeto em duas plataformas distintas.Para investidores ou empresas com rendimento inferior a € 70 mil por ano, há um limite de investimento de € 3 mil por projeto e 10 mil euros por ano. Para rendimentos acima dos 70 mil euros, n?o há limites para esse tipo de investimento.Para as empresas que queiram desenvolver um projeto com auxílio de crowdfunding de capital ou empréstimo, o valor máximo dos projetos é de € 1 milh?o. A empresa precisa se registar junto à CMVM, ter um seguro de responsabilidade civil ou outra garantia dessa natureza com uma cobertura mínima de € 1 milh?o por sinistro, ou € 1,5 milh?es para todos os sinistros possíveis em 12 meses, e um capital social mínimo de 50 mil euros, que também é o valor mínimo para a constitui??o de uma sociedade anónima. O descumprimento das regras pode chegar a uma coima de € 1 milh?o.Empresas ou pessoas financiadas por crowdfunding na modalidade donativo ou recompensa n?o podem receber mais do que dez vezes o montante solicitado e podem ter penaliza??es por descumprimento com coimas de até €44 mil para empresas e até € 3750 para pessoa singular. Além disso, as plataformas devem também obedecer a lei 83/2017 de 18 de agosto que equipara as entidades gestoras de plataformas a entidades obrigadas, ainda que de forma simplificada, no que se refere à repress?o e combate ao branqueamento de capitais e do financiamento ao terrorismo. Peer to PeerPor defini??o, peer to peer é um termo que indica que um computador pode enviar dados a outro diretamente, sem passar por um servidor central.O conceito de peer to peer, portanto, trabalha a ideia de descentraliza??o. Nessa lógica, os pares (peers) s?o igualmente privilegiados, ambos s?o provedores e consumidores fora de um modelo tradicional de servidor e cliente.Essa estrutura foi popularizada em 1999 por uma plataforma online de compartilhamento de ficheiros de áudio codificados em MP3 chamada Napster. Uma vez parte da plataforma, as pessoas podiam fazer download dos ficheiros de áudio que outra pessoa tinha em seu computador e também tinha seus ficheiros de áudio disponibilizados na mesma rede para que outros fizessem o mesmo. A Napster foi a primeira de muitas plataformas nesse formato, como a Kazaa, Madster, e a LimeWire, por exemplo. As grandes gravadoras perderam muito dinheiro com a queda da venda de álbuns físicos de seus artistas e tanto a Napster quanto outras empresas de compartilhamento de arquivos de áudio sofreram processos por infringirem leis de direitos autorais e muitas delas se reinventaram. A Napster, por exemplo, é uma plataforma de streaming atualmente. Porém, apesar dos processos e da necessidade de se reinventar, esse tipo de plataforma causou uma revolu??o na indústria da música for?ando as gravadoras a pensarem em novos produtos em formato digital.Desde ent?o, o conceito de peer to peer vem alterando e descentralizando servi?os de diversas naturezas. Plataformas como o Facebook, por exemplo, tem uma sess?o chamada Marketplace, na qual pessoas que querem se desfazer de objetos usados podem anunciar e vender ou doar os objetos a quem deseje obtê-lo.Após a crise de 2008, op??es de negócios peer to peer cresceram também na indústria financeira com plataformas de crowdfunding. Dentre esses tipos de negócios financeiros, surgiu uma oportunidade de uma pessoa singular fazer empréstimos a outra pessoa singular de forma descentralizada. Peer to Peer é, portanto, uma modalidade de empréstimos feitos a partir de uma plataforma sem a intermedia??o de uma institui??o financeira tradicional. Diferentemente do crowdfunding, o peer to peer se trata de uma modalidade de empréstimo, com prazo e taxa de juros acordados. Esta vem sendo impulsionada pelo surgimento das Fintechs, start-ups do sistema financeiro.O uso do peer to peer no mercado imobiliário é recente, e o artigo de Gibilaro (2018) – descrito como o primeiro estudo empírico deste tipo – define que a sua principal vantagem esta exatamente na desintermedia??o por parte de institui??es financeiras e consequente redu??o do custo dos empréstimos. Neste mesmo estudo, cujo objetivo era comparar essa solu??o de crédito com as tradicionais, especificamente no mercado imobiliário de Lyon, foi constatado que a sua maior exposi??o está relacionada a mercados com renda menor, categorias de empregos mais instáveis e dificuldade de obter empréstimos por vias tradicionais e que nem sempre s?o os principais mercados para credores comuns. Além disso, as opera??es têm como característica um prazo menor. O trabalho também chama aten??o para o controle do risco de crédito, com uma triagem efetiva dos participantes.Pelos mesmos fatores do crowdfunding, podemos dizer que o peer to peer também atende as características colocadas por Christensen (1997) na defini??o de uma inova??o disruptiva.Figura 4: esquema de funcionamento de uma plataforma de Peer to peer lendingFonte: Elabora??o própriaTechnology Acceptance model (TAM) O Technology Acceptance Model (TAM) é uma adapta??o da Theory of Reasoned Action (TRA) voltada para explicar a aceita??o pelo utilizador de sistemas de informa??o, introduzida por Fred D. Davis em 1986. Segundo Davis (1989), “O objetivo do TAM é fornecer uma explica??o dos determinantes da aceita??o do computador, que geralmente é 'capaz de' esclarecer o comportamento do utilizador numa ampla gama de tecnologias de computa??o do utilizador final e na popula??o do utilizador, enquanto ao mesmo tempo é parcimonioso e teoricamente justificado”.O TAM tem como objetivo verificar o impacto de fatores externos nas cren?as, atitudes e inten??es internas com rela??o a aceita??o do uso do computador, tendo como base teórica o TRA (Davis, 1989). Segundo Ullah (2018), Davis definiu como cinco as principais componentes da TAM, sendo elas a utilidade percebida, facilidade de uso percebida, satisfa??o do utilizador, inten??o comportamental de usar e uso real. A utilidade percebida é o quanto a ado??o do sistema impacta o desempenho do trabalho, "o grau em que uma pessoa acredita que usar um sistema em particular melhoraria seu desempenho no trabalho" (Davis, 1989), a facilidade de uso percebida, como o titulo sugere, tem rela??o com o esfor?o que o utilizador faz para utilizar o sistema, a satisfa??o do utilizador mede o quanto ele se sente realizado com as fun??es do sistema, enquanto que a inten??o comportamental de usar é a mudan?a de comportamento no sentido da frequência de uso do sistema por parte do utilizador. Havendo a satisfa??o do utilizador e mudan?a em seu comportamento, acontece o aumento do uso real.Em outras palavras, Davis (1989) acredita que uma tecnologia fácil e útil atrai, por si só, e estimula as pessoas a experimentá-la.Figura 5: Technology Acceptance Model (TAM).Fonte: Davis (1989)As aplica??es do TAM foram muito estudadas desde 1989, e diversos autores acrescentaram nos seus estudos diversos outros fatores capazes de exercerem algum tipo de influência na decis?o do utilizador de adotar determinada nova tecnologia. Diversos estudos foram feitos para diferentes setores e tecnologias. Porém, ainda n?o se viu a pesquisa relacionada à ado??o de inova??es no mercado imobiliário. “Embora existam aplica??es extensas da TAM nas indústrias globais, a explora??o no setor imobiliário n?o foi amplamente relatada. De facto, a aplica??o da TAM ao varejo online, sites e comércio eletr?nico é o uso mais próximo relatado da TAM para o gerenciamento imobiliário online.” (Ullah, 2018). De acordo com Davis (1986), o TRA pressup?e que o comportamento social é motivado pela atitude individual. Considerando essa proposi??o, a ado??o de novas tecnologias poderia ser influenciada por amigos, colegas, especialistas ou até por meio de propaganda. Foi o que aconteceu com o blockchain na última década. Sem qualquer suporte de uma grande institui??o financeira ou de autoridades centrais, a cripto moeda Bitcoin surgiu em 03 de janeiro de 2009, com a cria??o do bloco Genesis – o primeiro bloco de bitcoins minerado. Antes disso, em 31 de outubro de 2008, já com o domínio registado, um link para um documento intitulado: Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System foi enviado para uma lista de discuss?o criptografada.No meio de uma crise financeira na qual a credibilidade das institui??es financeiras estava foi abalada e com uma tecnologia que facilita e desburocratiza o relacionamento da sociedade com o dinheiro, em 22 de maio de 2010, um homem chamado Laszio Hanyecz foi o responsável por realizar a primeira transa??o de compra e venda utilizando a moeda. Ele comprou duas pizzas na cidade de Jacksonville, na Flórida. O valor de 1 Bitcoin atingiu a paridade do dólar em fevereiro de 2011 e chegou a um valor de US 19,783.06 em dezembro de 2017. Apesar de n?o estar no dia a dia social, principalmente por ser ainda um sistema muito lento e deixar uma enorme pegada de carbono (Finley, 2018), a cripto moeda que nasceu de uma lista de discuss?o continua a ser transacionada por investidores do mundo todo.MetodologiaPara o estudo, foi conduzido inquérito com participantes em diversas localidades a respeito das tecnologias citadas, com informa??es demográficas, utilidade percebida (PU), atitude e inten??o de uso (ITU). Foi criado inquerito em Formulários Google e enviado a 200 pessoas em Portugal. O publico correspondia a pessoas individuais que utilizaram de redes sociais para procura de imoveis residenciais em Portugal. A taxa de participa??o de foi 64,5%, e todos os participantes responderam a todas as quest?es. As respostas foram recebidas de forma on-line.O questionário foi desenvolvido considerando o estudo aplicado por Ramayah (2002) relativo ao uso de Internet Banking na Malasya e Masrom (2007) relativo a ado??o de e-learning na Universidade de Tecnologia da Malasya (UTM). Estes dois artigos foram escolhidos por serem mais recentes e tratarem de tecnologias que guardam rela??o com as pesquisadas e que também n?o existiam na época do modelo criado por Davis (1989).Os inqueridos receberam uma primeira parte relativa a dados demográficos e ao uso de aplica??es financeiras (como Internet Banking por exemplo), e uma segunda com afirma??es relativas a aplica??o do TAM, com uma escala Likert de valores que variava entre 1 e 5 (de “n?o concordo” a “concordo plenamente”). Para avalia??o da confiabilidade dos resultados do inquérito, realizou-se o cálculo do coeficiente alfa de Cronbach.Resultados EmpíricosForam recebidas respostas de 129 participantes da referida amostra, dos quais 53,5% se declararam de género masculino, 45,7% feminino e 0,8% outro, sendo a maior parte dos participantes da faixa etária dos 31 aos 45 anos (59,7%), seguidos por 18 a 30 anos (28,7%) e mais de 45 anos, com 11,6% . Destes, 38% responderam utilizar regularmente aplica??es de servi?os financeiros, como aplica??es da banca e o português MBWay, enquanto que outros 38% responderam que n?o os utilizam. Essa pergunta foi feita com o intuito de se verificar dentro do universo pesquisado a afinidade que a amostra possuía n?o só com a tecnologia, mas também com o uso dela para fins de transa??es financeiras, tema deste trabalho.Dados demográficosPercentualGéneroMasculino53,5%Feminino45,7%Outro0,8%Faixa Etária18-30 anos28,7%31-45 anos59,7%Mais de 46 anos11,6%Uso de Apps de servi?os financeirosUtilizo regularmente38%Já utilizei24%N?o utilizo38%Tabela 1: Perfil dos ParticipantesO coeficiente alfa de Cronbach é utilizado para verificar a confiabilidade de um inquérito, e é composto pela média das correla??es entre os itens que fazem parte dele (STREINER, 2003) . Para ser considerado aceitável, os valores mínimos s?o a partir de 0,7, sendo valores abaixo disso considerados baixos:Figura 6: Tabela de Consistência interna do questionário segundo o valor de alfaFonte: Profa. Dra. Sónia VieiraNo estudo em quest?o foi utilizado o SSPS (Statistical Software for Social Sciences) e o Microsoft Excel para calculo do Alfa de Cronbach, e foi verificado que os valores só foram relevantes na Utilidade Percebida (PU), sendo baixos nos demais itens e próximo a 0 na Inten??o de uso (ITU).Alfa de Cronbach (α)Facilidade (PEOU)0.64Utilidade (PU)0.80Atitude (ATTITUDE)0.63Inten??o de uso (ITU)0.07Tabela 2: Valores para Alfa de CronbachTemos que considerar que os valores muito baixos podem sofrer influencia do número pequeno de quest?es (16) e também do tamanho limitado da amostra (129 inqueridos). A correla??o dos itens do inquérito também pode explicar os valores de alfa, e para isso foi realizado o cálculo do coeficiente de correla??o de Pearson.O coeficiente de correla??o de Pearson mede o grau de correla??o entre duas variáveis em uma escala que varia entre -1 (correla??o negativa perfeita) e 1 (correla??o positiva perfeita). Uma correla??o perfeita indica que uma variável pode ser determinada com exatid?o ao se saber o escore da outra variável. Para Dancey e Reidy (2005), valores considerados pequenos est?o entre 0,10 e 0,30, valores até 0,40 podem ser considerados moderados e valores acima de 0,70 s?o considerados fortes. Para considerar que existe alguma correla??o (seja ela negativa ou positiva) entre as variáveis os valores devem estar próximos ou superiores a 0.7 (positivo ou negativo).Pearson's rPEOU - Q1PEOU - Q2PEOU - Q3PEOU - Q4PU - Q1PU - Q2PU - Q3ITU - Q3ITU - Q2ITU - Q1AT - Q4AT - Q3AT - Q2AT - Q1PU - Q4PEOU - Q1-0.0980.1010.4940.3720.2700.407-0.0960.3080.2930.4010.0830.4000.0400.427PEOU - Q20.098-0.3550.4520.2670.3500.2410.0660.2440.3310.216-0.0070.292-0.0030.224PEOU - Q30.1010.355-0.3190.2380.3220.1670.1140.3240.3030.216-0.1820.290-0.0190.115PEOU - Q40.4940.4520.319-0.6540.4860.447-0.1460.3920.6080.5950.1660.4360.1580.432PU - Q10.3720.2670.2380.654-0.5810.511-0.1080.2450.4980.5560.1880.4410.1970.376PU - Q20.2700.3500.3220.4860.581-0.5480.0470.2920.4920.4520.1060.3890.2420.397PU - Q30.4070.2410.1670.4470.5110.548-0.0410.2200.4300.5180.1490.5730.2820.646ITU - Q3-0.0960.0660.114-0.146-0.1080.0470.041--0.288-0.159-0.093-0.121-0.070-0.0680.122ITU - Q20.3080.2440.3240.3920.2450.2920.220-0.288-0.5600.5030.0160.320-0.0480.224ITU - Q10.2930.3310.3030.6080.4980.4920.430-0.1590.560-0.6940.1370.4000.1050.404AT - Q40.4010.2160.2160.5950.5560.4520.518-0.0930.5030.694-0.1950.4750.1370.514AT - Q30.083-0.007-0.1820.1660.1880.1060.149-0.1210.0160.1370.195-0.1710.5620.249AT - Q20.4000.2920.2900.4360.4410.3890.573-0.0700.3200.4000.4750.171-0.2370.466AT - Q10.040-0.003-0.0190.1580.1970.2420.282-0.068-0.0480.1050.1370.5620.237-0.243PU - Q40.4270.2240.1150.4320.3760.3970.6460.1220.2240.4040.5140.2490.4660.243-Tabela 3: Coeficiente de Correla??o de PearsonNo estudo em quest?o, 2% das variáveis apresentaram correla??o positiva forte (valor aproximado a 0.7), 38% apresentaram correla??o moderada e 60% apresentaram correla??o fraca ou desprezível (valores inferiores a 0.3, positivos ou negativos), o que significa que n?o podemos afirmar que as variáveis correlacionadas apresentam alguma rela??o entre si.A correla??o positiva moderada a forte (próxima de 0.7) aparece entre as variáveis PEOU e PU, o que pode indicar que quem percebe facilidade no uso da tecnologia, também percebe a utilidade. Valores próximos s?o encontrados em correla??o entre as variáveis AT e ITU, que indica que quem acredita que seu uso é uma boa escolha, tem a inten??o de utilizar a tecnologia.A fraca correla??o em quest?o pode ter rela??o com as inova??es tecnológicas em quest?o: como a Blockchain n?o pode ser usada para aquisi??o de imoveis em Portugal, sendo lembrada apenas nos tópicos relativos a cripto moedas, e o crowdfunding e peer to peer lending n?o s?o difundidos nesta modalidade no país, podemos dizer que estas tecnologias s?o algo novo para os inqueridos e isto pode explicar em parte os resultados. N?o é possível afirmar que se tratava de um público que desconhece a possibilidade de transa??es financeiras através do uso de plataformas digitais, visto que 62% dos inqueridos responderam já terem feito uso de aplica??es da banca.Conclus?esEste estudo buscou compreender como inova??es tecnológicas como a blockchain, crowdfunding e peer to peer podem ser aplicadas às transa??es imobiliárias. Foram consideradas, além das vantagens e limita??es oferecidas por essas tecnologias, as restri??es legais existentes no mercado português. Concluiu-se que já há regulamenta??o vigente para as tecnologias apresentadas e que o governo n?o as entende como algo passageiro. Porém, diante da necessidade de combate ao branqueamento de capitais, n?o é possível ainda utilizar da tecnologia de blockchain em Portugal, visto que ainda n?o há nenhum procedimento de compliance que permita a confirma??o quanto à idoneidade da transa??o e, portanto, nenhum reflexo na lei.Apesar da banca aparecer para 75% dos investidores como op??o de financiamento para o imobiliário em pesquisa já citada da Consultoria Deloitte, transa??es de crowdfunding e peer to peer, cuja legisla??o está vigente desde 2018, podem ser de grande utilidade, visto que possibilitam o investimento de um capital menor do que o valor necessário para investimentos dessa natureza junto à banca e, embora num cenário de recess?o os investidores tomem posi??es mais conservadoras no mercado, a legisla??o para tais transa??es mitiga o risco ao regulamentar o investimento.Diante disto, as op??es de investimento em imóveis através das inova??es citadas neste trabalho poderiam ter um impacto também resultante do cenário económico alterado pela rela??o à metodologia de pesquisa aplicada, considerando que o tamanho da amostra ou o pequeno número de quest?es podem ter interferido no calculo do alfa de Cronbach e, consequentemente, influenciado nos resultados de confiabilidade da pesquisa realizada, os valores foram relevantes apenas na Utilidade Percebida em rela??o às tecnologias propostas e a correla??o entre duas variáveis é, no máximo, fraca e frequentemente negativa. Assim, é possível concluir que o modelo TAM n?o é eficiente ou suficiente para prever a ado??o dessas tecnologias por parte do público alvo dessa pesquisa. AgradecimentosAo meu orientador, Prof. Dr. José da Silva Costa, pelo acompanhamento, sugest?es e compreens?o no desenvolvimento deste trabalho.A minha amiga Ana Galate, por me ajudar a cuidar n?o só desse compromisso assumido, mas também da saúde mental. Ao meu amigo Alberto Flávio pela disposi??o em ajudar e a tranquilidade transmitida no processo.E a minha m?e Bernadete Teixeira, por acreditar sempre.BibliografiaAllessie D., Sobolewski M., Vaccari L. (2019) “Blockchain for digital government - An assessment of pioneering implementations in public services”, European Commission – JRC Science For Policy Report. Disponível em P. 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(IMPIC, I.P.) de preven??o e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no setor do imobiliário.Regime jurídico da explora??o dos estabelecimentos de alojamento local (acesso em 20/09/2020)Regime jurídico do financiamento colaborativo (acesso em 20/09/2020)Regime sancionatório aplicável ao desenvolvimento da atividade de financiamento colaborativo (pág. 878 a 880) (acesso em 20/09/2020)Tributa??o de cripto moeda: () (acesso em 27/08/2020)Sites: (acessado em 13/09/2020) (acesso em 01/09/2020) (acesso em 01/09/2020) (acesso em 01/09/2020) (acesso em 01/09/2020) (acesso em 27/08/2020) (12/09/2020)Ted Talk – Airbnb (acesso em 10/09/2020) (acesso em 10/09/2020) (acesso em 10/09/2020) (acesso em 10/09/2020) (acesso em 15/09/2020) (Acesso em 20/09/2020). (acesso em 21/09/2020) (acesso em 30/08/2020) (acesso em 21/09/2020) (acesso em 21/09/2020) (acesso em 22/09/2020) (acesso em 23/09/2020) (Acesso 23/09/2020) (Acesso em 25/09/2020) (Acesso em 25/09/2020) (acesso em 23/09/2020) (Acesso em 24/09/2020)Anexo 1Inquerito utilizado na aplica??o do TAMA Ado??o de Inova??es no Mercado Imobiliário de PortugalBlockchain:A Blockchain foi introduzida em 2008, um ano antes do surgimento do Bitcoin.A principal vantagem é permitir que o registro de transa??es (como a venda de um imóvel, pro exemplo) possa ser feito sem a figura da conservatória, através de uma rede peer-to-peer, de forma que a transa??o só é validada quando todas as partes fazem a valida??o (ou seja, vendedor, comprador e banca – por exemplo, concordem com ela).Entre as principais vantagens do seu uso est?o a redu??o do tempo de transa??o, redu??o dos intermediários (visto que permite que a transa??o seja feita diretamente entre vendedor e comprador), redu??o dos custos envolvidos, privacidade e seguran?a.Crowdfunding:O Crowdfunding é uma forma de financiamento coletivo que permite que valores possam ser captados com a participa??o de pequenos investidores, através de plataformas específicas. Seu uso no imobiliário possibilita transacionar o bem imóvel com a capta??o de pequenos valores junto a um número muito grande de investidores, excluindo os tradicionais intermediários do processo. Isso é possível gra?as ao facto de o RECF (real estate crowdfunding) ser oferecido através de plataformas online, que conectam os investidores com os desenvolvedores dos projetos que buscam financiamento. O retorno do investimento pode ser dado via distribui??o da receita de vendas dos imóveis ou de arrendamento desses (Shahrokhi e Parhizgari, 2019).Peer to Peer:Por defini??o, peer to peer é um termo que indica que um computador pode enviar dados a outro diretamente, sem passar por um servidor central. Essa estrutura foi popularizada em 1999 por causa de uma plataforma online de compartilhamento de arquivos de áudio codificados em MP3 chamada Napster. Desde ent?o, o conceito de peer to peer vem alterando e descentralizando servi?os de diversas naturezas. Após a crise de 2008, op??es de negócios peer to peer cresceram também na indústria financeira e, dentre esses tipos de negócios financeiros, surgiu uma oportunidade de uma pessoa singular fazer empréstimos a outra pessoa singular de forma descentralizada. Diferentemente do Crowdfunding, o peer to peer se trata de uma modalidade de empréstimo, com prazo e taxa de juros acordados. O uso do peer to peer no mercado imobiliário é recente, e a sua principal vantagem esta exatamente na desintermedia??o por parte de institui??es financeiras e consequente redu??o do custo dos empréstimos. Questionário Dados demográficos?PercentualGéneroMasculino?Feminino?Outro???Faixa Etária18-30 anos?31-45 anos?Mais de 46 anos???Uso de Apps de servi?os financeirosUtilizo regularmente?Já utilizei?N?o utilizo?Parte 2: TecnologiaFacilidade (PEOU)Eu acredito que as novas ferramentas de economia compartilhada, como blockchain e crowdfunding, s?o mais fáceis de usar do que as tradicionais para investimentos no mercado imobiliário.Aprender a utilizar essas ferramentas seria fácil para mimEu entendo a teoria do funcionamento dessas ferramentas.Seria fácil eu optar pela utiliza??o dessas tecnologias para investir no mercado imobiliário. Utilidade (PU)Uma plataforma de crowdfunding viabiliza que eu invista no mercado imobiliário A tecnologia de blockchain é muito útil para o registo de transa??es imobiliáriasO uso dessas ferramentas otimiza as opera??es de compra e venda de imóveisEu acredito que essas ferramentas s?o úteis.Atitude (ATTITUDE)As novas tecnologias financeiras para transa??es imobiliárias n?o me agradamEm geral, tenho uma atitude favorável ao uso de novas tecnologias de economia compartilhada para o mercado imobiliário Novas tecnologias financeiras utilizadas em opera??es imobiliárias s?o muito arriscadas.Eu acredito que o uso dessas tecnologias é uma boa escolha para mim.Inten??o de uso (ITU)Eu tenho a inten??o de utilizar essas ferramentas no futuro.Eu utilizarei essas ferramentas com frequência.Eu utilizarei essas ferramentas em caso de necessidade apenas. ................
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