LAUDO SIMPLIFICADO DE ESTIMATIVA DE VALOR DE IMÓVEL …
LAUDO DE AVALIAÇÃO E ANÁLISE DE ORÇAMENTO – CASA RESIDENCIAL – CRÉDITO IMOBILIÁRIO BB | |
|Nº. LAUDO : _______/__________ |
|Data do Laudo: ___/____/_________ |
01. DEPENDÊNCIA SOLICITANTE:
|CSO – Centro de Suporte Operacional - São Paulo (SP) |
|Nº. da ordem de serviço: |
|Data da ordem de serviço: |
02. PROPONENTE E CONSTRUTOR:
|02.1 Proponente: |
|Nome:.................................................... |
|CPF:.................................................... |
|02.1 Construtor: |
|Nome:.................................................... |
|CNPJ:.................................................... |
|CREA: ................................................. |
|02.2 responsável (eis) técnico (s): |
|Nome:.................................................... |
|CREA: ................................................. |
03. PRODUTO:
| ( ) Financiamento à Construção PF |
04. USO DE FGTS NA AQUISIÇÃO:
|( ) sim |( ) não | |
05. OBJETO DO TRABALHO:
|Avaliação do terreno |
|Avaliação do imóvel na condição da obra concluída (situação paradigma) |
|Análise do orçamento e do cronograma físico-financeiro da construção |
06. ENDEREÇO COMPLETO:
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|(endereço)______________________________________________________________________________________ |
|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |
|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |
|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |
|do terreno) |
07. MATRÍCULA(S) DO IMÓVEL:
|Número: |Ofício: |Comarca: |
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|Data de emissão da certidão: |
|Titularidade: ( ) construtor ( ) incorporador ( ) compromisso de compra e venda ( ) outros – especificar: |
08. FINALIDADE DO LAUDO:
|Crédito imobiliário. |
09. OBJETIVO DO TRABALHO:
|Valor de mercado do terreno |
|Valor de mercado do imóvel na condição da obra concluída (situação paradigma) |
|Custo da construção e compatibilidade com o cronograma físico-financeiro |
10. CARACTERÍSTICAS DO PROJETO:
| Área construída (m2 ):.................................... Nº. de pavimentos:............................... |
| Posição no terreno - croqui: |
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| Orientação solar da frente: |( ) poente |( ) nascente |( ) norte ( ) sul |
| Divisão interna: |( ) sala (s) |( ) suite (s) |( ) área de serviço descoberta (s) |
|(qtde.) |( ) copa (s) |( ) quarto (s) simples |( ) banheiro (s) isolado (s) |
| |( ) cozinha (s) |( ) quarto (s) empregada |( ) banheiro (s) empregada |
| |( ) despensa (s) |( ) varanda (s)/sacada(s) |( ) lavabo (s) |
| |( ) área de serviço coberta (s) |( ) terraço (s) |( ) closet (s) |
| |( ) escritório (s) |( ) jardim (ns) interno (s) |( ) garagem(s) coberta(s) |
| |( ) home teacher | |( ) outros - especificar |
| Demais espaços: |( ) play-ground |( ) guarita |
| |( ) piscina |( ) casa de caseiro – área (m2):………. |
| |( ) sauna |( ) estacionamento para visitantes |
| |( ) quadra poliesportiva |( ) sala de jogos |
| |( ) sala de ginástica |( ) espaço gourmet |
| |( ) sala de festas |( ) churrasqueira |
| |( ) ecoeficiência – especificar: |( ) paisagismo |
| Entrada de serviço: ( ) sim ( ) não |
| Acabamentos: |
|Compartimentos |Pisos |Paredes |Tetos/forros |Portas |Janelas |
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|Compartimentos |Metais |Bancada/tampo |Louças |Armários relevantes |Boxes de banheiro |
| | | | |(sim ou não) | |
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| Instalações e Serviços |( ) portão eletrônico |( ) poço artesiano |
| |( ) porteiro eletrônico |( ) central de gás |
| |( ) CFTV |( ) aquecimento solar |
| |( ) controle aut. de iluminação |( ) aquecimento a gás/outros |
| |( ) sistema de alarme |( ) fossa séptica |
| |( ) cerca elétrica |( ) ar condicionado – especificar:…………… |
| |( ) gerador |( ) calefação |
| |( ) estrutura para tv a cabo |( ) lareira |
| |( ) reservatório elevado |( ) reservatório enterrado |
| Proteção contra incêndio: |( ) não possui |
| |( ) alarme |
| |( ) iluminação de emergência |
| |( ) detector de fumaça/variação de calor |
| Fachadas: |( ) pintura |( ) cerâmica |( ) granito/mármore |( ) lâmina de vidro |
| |( ) alumínio | | |( ) textura |
|Tipo de construção: |( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metálica |
| |( ) pré-moldada de madeira ( ) painéis ( ) outro(s) – especificar: ……….. |
|Cobertura: |( ) cerâmica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal |
| |( ) outra(s) – especificar:…………. |
| Fundações: |( ) sapata isolada ( ) sapata corrida ( ) radier |
| |( ) profundas – espcifique: |
| Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |
| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |
| Iluminação natural: |( ) ruim |( ) regular |( ) boa |
|Concepção arquitetônica: |( ) ruim |( ) normal |( ) inovador | |
| Padrão de acabamento: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |
| Informações complementares: (tais como: vícios de projeto etc) |
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11. VISTORIA:
|11.1 | Data da vistoria: ___/___/_____ |
|11.2 – Dados do terreno: |
|Situação: |Formato: |Dimensões (m): |Topografia: | |Drenagem: |
|( ) esquina |( ) retangular |- frente (s):… |( ) plano |( ) abaixo do |( ) seco |
|( ) meio de quadra |( ) trapezoidal |- lateral direita:…. |( ) aclive > 10% |greide da rua |( ) alagável |
|( ) encravado |( ) irregular |- lateral esquerda:.. |( ) declive < 10% |( ) acima do greide| |
|- nº de frentes: | |- fundos:…… |( ) acidentado |da rua | |
|Necessidade de regularização topográfica: ( ) sim ( ) não |
|Áreas (m2): |
|Terreno isolado: |
|área total: …………… área non edificandi:………………… |
|Em condomínio: |
|área privativa:……….. - área total:………. área non edificandi:………………… |
|área comum:…………. - fração ideal do terreno:……………………………… |
|Uso e ocupação do solo: |
|Índice de aproveitamento:……………. Taxa de ocupação:…………………….Gabarito (m):………………… |
|Zoneamento: ……………………………………………………………………………………….. |
|Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |
| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |
|Estado: |( ) limpo ( ) matagal e/ou lixo |
|Existência de árvores que podem restringir obras/edificações: ( ) sim ( ) não |
|Ocupação: |( ) desocupado ( ) ocupado pelo proprietário ( ) locado/arrendado ( ) cedido/comodato |
| |( ) invadido |
|Características p/ fundação: |( ) material orgânico |( ) argiloso s/ água | |
| |( ) arenoso c/ água |( ) arenoso s/ água | |
| |( ) argiloso c/ água |( ) rochoso | |
| Custo do condomínio (R$):………………… |
| Informações complementares: (tais como: dados conflitantes em relação às áreas de registro e real, benfeitorias existentes, riscos de |
|deslizamentos e outros etc,) |
|11.3 – Microrregião do avaliando |
|Zoneamento: |
|....................................................................................................................................... |
| Usos predominantes: |( ) misto |( ) industrial |( ) unifamiliar |( ) multifamiliar |( ) comercial |
| Padrão const. predominante: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |
| Acesso: |( ) difícil |( ) razoável |( ) bom |( ) ótimo |
| Facilidade de estacionamento: |( ) nenhuma |( ) pouca |( ) razoável |( ) grande |
|Densidade habitacional: |( ) pouca |( ) normal |( ) alta | |
| Valorização imobiliária: |( ) ruim |( ) razoável |( ) boa |( ) ótima |
| Escala de localização:............. |
| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |
|patamar 1 à pior localização. |
| Melhoramentos públicos da região: |
|( ) rede de água potável |( ) pavimentação |( ) rede elétrica |( ) rede de gás |
|( ) rede de esgoto |( ) terra batida |( ) iluminação pública |( ) coleta de lixo |
|( ) rede de água pluvial |( ) guias e sarjetas |( ) telefonia |( ) segurança pública |
|Infra-estrutura urbana, serviços e equipamentos comunitários da microrregião: |
|( ) ônibus |( ) comércio |( ) ensino fundamental |( ) igrejas |
|( ) trem |( ) bancos |( ) ensino superior |( ) parques |
|( ) metrô |( ) supermercados |( ) correios |( ) arborização |
|( ) praias |( ) shopping |( ) hospital |( ) lazer e recreação |
| Informacões complementares: |
12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO DO IMÓVEL COM A OBRA CONCLUÍDA:
|Desempenho do mercado: |( ) recessivo |( ) normal |( ) aquecido |
|Número de ofertas: |( ) baixo |( ) médio |( ) alto |
|Liquidez - prazo provável de venda: |( ) baixa, superior a 6 |( ) média, entre 3 e 6|( ) alta, inferior a 3 meses |
| |meses |meses | |
|Informacões complementares: |
|(Informações relevantes sobre o mercado local que impactam o valor e a liquidez do imóvel, tais como: risco de invasão; proximidade de favela, |
|lixões, estádios, presídios, aeroportos, engarrafamentos, cemitérios, viadutos, fontes de poluição diversas; problemas de infra-estrutura |
|urbana etc.) |
13. FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
|13.1 Metodologia(s) empregada (s): |
|( ) - MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado |
|( ) - MCREN - Método da capitalização da renda |
|( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma |
|13.2 Tratamento de dados: |
|( ) Estatística Inferencial - número de dados utilizados: ……….. |
|( ) Estatística Descritiva - número de dados utilizados: ……… |
|( ) Número de Dados Insuficientes para Tratamento - número de dados coletados: ………. |
|13.3 especificação da avaliação – grau de fundamentação e precisão |
|Fundamentação: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |
|Precisão: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |
|Parecer técnico: ( ) sim ( ) não |
|Justificativa: |
|13.4 Resultado da avaliação e data de referência |
|Valor de Mercado (R$): ................................; |
|....................................................................................(por extenso) |
|Valor unitário (R$/m2): ...................................referência: (privativa, total, etc) |
|Data de referência: |
|Informacões complementares: |
14. FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL COM A OBRA CONCLUÍDA:
|14.1 Metodologia(s) empregada (s): |
|( ) - MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado |
|( ) - MCREN - Método da capitalização da renda |
|( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma |
|14.2 Tratamento de dados: |
|( ) Estatística Inferencial - número de dados utilizados: ……….. |
|( ) Estatística Descritiva - número de dados utilizados: ……… |
|( ) Número de Dados Insuficientes para Tratamento - número de dados coletados: ………. |
|14.3 especificação da avaliação – grau de fundamentação e precisão |
|Fundamentação: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |
|Precisão: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |
|Parecer técnico: ( ) sim ( ) não |
|Justificativa: |
|14.4 Resultado da avaliação e data de referência |
|Valor de Mercado (R$): ................................; |
|....................................................................................(por extenso) |
|Valor unitário (R$/m2): ...................................referência: (privativa, total, etc) |
|Data de referência: |
15. CONDIÇÕES GERAIS:
|O imóvel se encontra numa região de ocorrência de fatores externos tais como inundações, desabamentos, fortes ventos e outros? |
|( ) não |
|( ) sim (justifique) |
| As informações apresentadas na documentação correspondem às verificadas na vistoria? |
|( ) sim |
|( ) não (cite e justifique) |
|Considerando-se as atuais condições do mercado imobiliário local e a liquidez do imóvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia? |
|( ) sim |
|( ) não (justifique) |
16. PROJETOS, LICENÇAS E DOCUMENTAÇÃO:
|Projeto(s) aprovado(s): |( ) Prefeitura |
| |( ) Concessionárias: especificar |
| |( ) outros – especificar: |
|Alvará de licença da obra: |Data de validade: .....................|Nº. documento / guia:...................................... |
|Documentação apresentada: |( ) projetos de arquitetura |( ) especificações |
|Legenda |( ) projeto de fundações |( ) orçamento detalhado |
|AC – apresentado completo; |( ) projeto estrutural |( ) cronograma físico-financeiro |
|AI – apresentado incompleto; |( ) projeto de elétrica e telefonia |( ) ART de projeto de arquitetura |
|N – não apresentado; |( ) projeto de instalações hidro-sanitárias |( ) ART de projeto estrutural |
|D – dispensada |( ) projetos complementares |( ) ART de projetos de instalações |
| |( ) levantamento topográfico |( ) ART de projetos complementares |
| |( ) relatório de sondagem |( ) ART de execução |
|Restrições na licença: ( ) não ( ) sim – justifique: |
|Informacões complementares: |
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17. ANÁLISE DE CUSTOS:
|17.1 Orçamento: |
|Área construída: ...................m2 |
|Custo total apresentado: R$ ................................... R$................................/m2 |
| |
|Custo total adotado: R$ ................................... R$................................/m2 |
|% executado do custo adotado (se for o caso):............% |
| |
|17.2 Cronograma físico-financeiro compatível com a obra: |
|( ) sim |
|( ) não – justifique: |
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|17.3 O empreendimento é tecnicamente viável: |
|( ) sim |
|( ) não – justifique: |
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18. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:
|Local e Data: |
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|Empresa |
|-nome: |
|-CREA: |
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|Assinaturas: |
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|_______________________________________ |
|(nome, título, CPF e registro no CREA) |
|responsável técnico da empresa |
| |
|______________________________________________________________________ |
|(nome, título, CPF e registro no CREA) |
|responsável(is) técnico(s) pela realização da vistoria do avaliando e execução das avaliações e análise do orçamento e cronograma |
|físico-financeiro |
19. ANEXOS:
|Fotografias coloridas do terreno que permitam pronta identificação do terreno, destacando em especial: vistas internas, logradouro e vizinhança – |
|mínimo: 04 fotos; |
|Mapa de localização do avaliando e dos elementos amostrais; |
|Documentação do objeto avaliando; |
|Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) do trabalho junto ao CREA; |
|Fichas de pesquisas de mercado de terreno e de imóvel com casa residencial pronta (conforme modelos a seguir), com mínimo de 05 elementos |
|amostrais de cada pesquisa; |
|Arquivos da avaliação em meio digital (ou via Internet); |
|Outros documentos que fundamentam o trabalho; |
|FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - TERRENO |
01. ELEMENTO:
|nº. : |Data da pesquisa: ___/____/_________ |
| Fotos: |
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|- Evento: ( ) Imóvel vendido ( ) Oferta de venda |- Valor de venda/oferta: |
|- Fonte: |Site / e-mail: |Telefone: |
02. TIPO DE TERRENO:
|Tipo: ( ) isolado ( ) em condomínio fechado ( ) gleba urbanizável |
03. ENDEREÇO COMPLETO:
|(endereço)______________________________________________________________________________________ |
|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |
|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |
|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |
|do terreno) |
|Índice Fiscal ou outra referência de localização: _______________________________________________________ |
|Zoneamento: ____________________________________________________________________________________ |
04. DADOS:
|4.1 – Dados do terreno: |
|Área (m2): |
|Situação: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado |nº de frentes: |
|Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive |
|Parâmetros de uso e ocupação do solo: |
|Uso: ( ) residencial ( ) comercial ( ) industrial |
|Índice de aproveitamento:……………. Taxa de ocupação (%):…………………….Gabarito (m):………………… |
|Zoneamento: ……………………………………………………………………………………….. |
| Informações complementares: (tais como: benfeitorias existentes, riscos de deslizamentos e outros etc) |
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|4.2 – Microrregião do elemento amostral: |
| Valorização imobiliária: |( ) ruim |( ) razoável |( ) boa |( ) ótima |
| Escala de localização:............. |
| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |
|patamar 1 à pior localização. |
| Melhoramentos públicos da região: |
|( ) rede de água potável |( ) pavimentação |( ) rede elétrica |( ) rede de gás |
|( ) rede de esgoto |( ) terra batida |( ) iluminação pública |( ) coleta de lixo |
|( ) rede de água pluvial |( ) guias e sarjetas |( ) telefonia |( ) segurança pública |
|( ) outros – especificar: | | | |
| Informacões complementares: |
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|FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - CASA RESIDENCIAL (se possível, casas novas) |
01. ELEMENTO:
|nº. : |Data da pesquisa: ___/____/_________ |
| Foto da Fachada: |
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|- Evento: ( ) Imóvel vendido ( ) Oferta de venda |- Valor de venda/oferta: |
|- Fonte: |Site / e-mail: |Telefone: |
02. TIPO DE RESIDÊNCIA:
|Tipo: ( ) isolada ( ) geminada ( ) seriada |
03. ENDEREÇO COMPLETO:
|(endereço)______________________________________________________________________________________ |
|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |
|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |
|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |
|do terreno) |
|Índice Fiscal ou outra referência de localização: _______________________________________________________ |
|Zoneamento: ____________________________________________________________________________________ |
04. DADOS:
|04.1 – Dados do terreno: |
|Área (m2): |
|Situação: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado |nº de frentes: |
|Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive |
|Em condomínio: ( ) sim ( ) não |
|04.2 – Dados da residência: |
| Quadro de áreas (m2 ) |- área construída: ......................... - área não averbada: ................................. |
| Nº. de pavimentos: ………. |Nº de quarto(s): ………….. |Nº de banheiro(s): ………….. |
| Orientação solar da frente: |( ) poente |( ) nascente |( )norte ( ) sul |
| Instalações, equipamentos e Serviços: |( ) piscina |( ) sistema de alarme |
| |( ) sauna |( ) cerca elétrica |
| |( ) quadra poliesportiva |( ) reservatório elevado |
| |( ) guarita |( ) poço artesiano |
| |( ) casa de caseiro – área (m2):……. |( ) aquecimento central |
| |( ) churrasqueira |( ) fossa séptica |
| |( ) portão eletrônico |( ) ar condicionado - especificar:………… |
| |( ) porteiro eletrônico |( ) calefação |
| |( ) CFTV |( ) outros - especificar: ……………….. |
| Fachadas: |( ) pintura |( ) cerâmica |( ) granito/mármore |( ) lâmina de vidro |
| |( ) alumínio | | |( ) textura |
| Tipo de construção: |( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metálica |
| |( ) pré-moldada de madeira ( ) painéis ( ) outro(s) – especificar: ……….. |
| Cobertura: |( ) cerâmica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal |
| |( ) outra(s) – especificar:…………. |
| Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |
| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |
|Concepção arquitetônica: |( ) ruim |( ) normal |( ) inovador |( ) histórico |
| Armários: |( ) cozinha |( ) quartos |( ) banheiros |
| Padrão de acabamento: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |
| Reforma: |( ) sem reforma |( ) antiga ou parcial |( ) reforma recente |
| Idade aparente: ............................ |
| Estado de conservação: |( ) ruim |( ) regular |( ) bom |( ) ótimo |
| Informações complementares: |
|Escala de localização:............. |
| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |
|patamar 1 à pior localização. |
|Informações complementares: |
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