Forma antecontractului de vânzare-cumpărare, atunci când ... - UVT

| 156

I. Studii, articole, comentarii U Seciunea de drept privat

Forma antecontractului de v?nzare-cumprare, atunci c?nd acesta are ca obiect un drept real asupra unui imobil. Validitate versus

notare ?n cartea funciar

Lect. univ. dr. Sergiu I. STNIL Universitatea de Vest din Timioara

Facultatea de Drept

Abstract

The promissory sales contract or promise of sale concerning a real estate right is clenched legitimately under a private written document. The authentic form is not requested.

The pre-agreement can be noted in cadastral register, ensuring the enforceability against third parties of the legal situation of the real estate right, namely of the existence of the promissory seller's obligation to sale, this one being the holder of the promissory real estate right and the existence of the promissory buyer's debt.

Tabular conscription claim is the procedural medium provided by the legislator for the promissory buyer in case the promissory seller breaches the pre-agreement. However, this type of claim could be exercised if only the preagreement is concluded in authentic form.

Regulation in this field is contradictory and inconsistent: the contract is considered valid if is signed under private form, may be noted in the cadastral register and is therefore enforceable against third parties, but it cannot be used by parties in a dispute concerning the tabular conscription.

Keywords: Promissory sales contract, validity, pre-agreement, authentic form, tabular conscription claim

Rezumat

Antecontractul sau promisiunea de v?nzare-cumprare av?nd ca obiect un drept real constituit asupra unui imobil se ?ncheie ?n mod valabil sub forma ?nscrisului sub semntur privat, nefiind necesar forma autentic.

Antecontractul poate fi notat ?n cartea funciar, pentru asigurarea ?n acest mod a opozabilitii fa de teri a situaiei juridice a imobilului, respectiv a

sergiu_stanila@drept.uvt.ro

Analele Universitii de Vest din Timioara U Seria drept | 157

existenei obligaiei de a vinde asumat de promitentul-v?nztor, titular al dreptului real promis i a dreptului de crean al promitentului-cumprtor.

Aciunea ?n prestaie tabular, mijlocul procedural pus de legiuitor la dispoziia promitentului-cumprtor ?n situaiile ?n care promitentul-v?nztor nu ?i ?ndeplinete obligaiile asumate, nu poate fi ?ns exercitat dec?t ?n ?mprejurrile ?n care antecontractul sau promisiunea pe care se ?ntemeiaz este ?ncheiat ?n form autentic.

Reglementarea este una contradictorie i inconsecvent: actul juridic analizat este valabil ?ncheiat ?n forma ?nscrisului sub semntur privat, poate fi notat ?n cartea funciar, fiind ?n consecin opozabil terilor, dar nu poate fi utilizat de pri ?ntr-un litigiu av?nd ca obiect prestaia tabular.

Cuvinte-cheie: Antecontract de v?nzare-cumprare, validitate, promisiune, form autentic, aciune ?n prestaie tabular

Antecontractul de v?nzare-cumprare, sau promisiunea de v?nzare-cumprare este actul juridic prin care o persoan, denumit promitent-v?nztor, se oblig s v?nd ?n viitor un imobil, ?n schimbul unui pre, din care la data ?ncheierii antecontractului sau promisiunii, promitentul-cumprtor achit un avans.

Prin imobil, ?n ?nelesul art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat1, se ?nelege terenul, cu sau fr construcii, situat pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, aparin?nd unuia sau mai multor proprietari, care se identific printr-un numr cadastral unic.

De asemenea, potrivit art. 876 alin. (3) NCC2, prin imobil se ?nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparin?nd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic.

Intr aadar ?n categoria de imobil, ?n primul r?nd terenul, dar i construcia edificat pe acesta, dac este cazul. ?n consecin, antecontractul sau promisiunea de v?nzare-cumprare poate avea ca obiect asumarea obligaiei de a vinde ?n viitor un teren, dar i o construcie.

1 Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, a fost republicat prima dat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006 i, respectiv, a doua oar ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013. La definiia imobilului, am avut ?n vederea forma actual a Legii nr. 7/1996.

2 Noul Cod Civil a fost adoptat prin Legea nr. 287/2009 i a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 511 din 24 iulie 2009. A fost republicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011.

157

| 158

I. Studii, articole, comentarii U Seciunea de drept privat

Problema pe care o vom aborda ?n prezentul studiu const ?n analiza formei juridice pe care trebuie s o ?mbrace antecontractul sau promisiunea de v?nzarecumprare, pentru a fi valabil ?ncheiat, raport?ndu-ne at?t la reglementarea actual, c?t i la prevederile anterioare. De asemenea, vom analiza forma acestui act juridic ca o condiie de ?nscriere ?n cartea funciar ?n care este cuprins imobilul. Vom avea drept reper temporal intrarea ?n vigoare a noului Cod Civil3, analiz?nd problematica supus ateniei anterior i, respectiv, ulterior acestui moment.

De plano, ?n doctrina de specialitate s-au conturat dou opinii cu privire la forma unui asemenea act juridic.

Unii autori4 au considerat c, at?ta vreme c?t actul juridic definitiv, contractul de v?nzare-cumprare av?nd ca obiect un imobil se ?ncheie ?n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, i antecontractul sau promisiunea de v?nzarecumprare trebuie s respecte aceleai rigori. Argumentarea acestei opinii s-a regsit ?n regula potrivit cu care toate actele juridice care preced un act juridic definitiv, trebuie s se ?ncheie ?n aceeai form ca i actul definitiv.

Ali autori5, au considerat c antecontractul sau promisiunea de v?nzarecumprare nu trebuie s se ?ncheie ?n form autentic, fiind suficient forma ?nscrisului sub semntur privat. Argumentele au fost multiple. Mai ?nt?i, lipsa unei reglementri exprese ?n legislaia intern. Apoi, faptul c prin antecontract nu se transmite dreptul real, ci doar se asum o obligaie de a face i ia natere un drept de crean, pentru validitatea i exercitarea crora, legiuitorul nesolicit?nd forma autentic. ?n plus, ?n anumite cazuri ?n care actul juridic definitiv nu respect condiia de form prevzut de lege ad validitatem, acesta se convertete ?n antecontract sau promisiune de v?nzare-cumprare.

?nainte de intrarea ?n vigoare a noului Cod Civil, legislaia rom?neasc nu a prevzut, cum spuneam, nicio norm juridic clar, care s reglementeze condiia formei antecontractului sau promisiunii de v?nzare-cumprare.

Av?nd ?n vedere c prin acest contract nu se transmitea dreptul real asupra imobilului, angaj?ndu-se doar o obligaie de a face din partea promitentului-

3 Potrivit art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, noul Cod Civil (Legea nr. 287/2009) a intrat ?n vigoare la data de 1 octombrie 2011.

4 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul i publicitatea imobiliar asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2014, p. 292. ?n acelai sens, a se vedea i N. Conachi, Consideraii ?n legtur cu promisiunea bilateral de v?nzare-cumprare a terenului, ?n Dreptul nr. 1/2010, p. 82 i 83.

5 T. D?rjan, Distincia dintre aciunea ?n executarea silit a antecontractului de v?nzarecumprare i aciunea ?n prestaie tabular ?n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, ?n Dreptul nr. 7/2002, p. 104-118.

Analele Universitii de Vest din Timioara U Seria drept | 159

v?nztor, respectiv aceea de a vinde ?n viitor, forma autentic reglementat ad validitatem ?n materia contractelor de v?nzare-cumprare av?nd ca obiect un teren, nu se aplica i ?n cazul antecontractului sau promisiunii de v?nzarecumprare.

Nici vechiul Cod Civil, nici Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, ?n primele sale forme, nu au coninut reglementri exprese ?n ceea ce privete forma antecontractului sau promisiunii de v?nzare-cumprare av?nd ca obiect un imobil. La fel, nici legile speciale, i avem ?n vedere aici, ?n mod cronologic, Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare6, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar7, Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor8, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/19979 sau Legea nr. 247/2005 privind reforma ?n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente10, care au reglementat regimul actelor juridice, av?nd ca obiect un drept real asupra unui imobil, statu?nd forma autentic a actului juridic prin care se transmitea, se constituia, se modifica, se transforma sau ?nceta un drept real asupra unui teren, ?n patrimoniul unei persoane.

Mai mult, ?n cazul actelor juridice av?nd ca obiect dreptul real asupra unei construcii, fr ca terenul pe care aceasta era edificat s fie luat ?n discuie, nu exista absolut nicio reglementare a formei actului juridic prin care construcia trecea dintr-un patrimoniu ?n altul sau se constituiau asupra sa dezmembrminte ale dreptului de proprietate.

Doar practica judiciar a instituit ?n mod nelegal condiia formei autentice a contractului prin care se transmitea, constituia, modifica, transforma sau stingea

6 Decretul nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938, precum i ?n Broura numrul 0 din data de 20 octombrie 1960.

7 Legea nr. 18/1991 a fondului funciar a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 37 din 20 februarie 1991 i republicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998.

8 Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998 i a fost abrogat la data de 25 iulie 2005 prin intrarea ?n vigoare a Legii nr. 247/2005.

9 Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997 a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 8 din 12 ianuarie 2000.

10 Legea nr. 247/2005 privind reforma ?n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005.

159

| 160

I. Studii, articole, comentarii U Seciunea de drept privat

dreptul real asupra unei construcii fr teren; ?n cazul nerespectrii acesteia, fr a fi prevzut ?n dreptul pozitiv vreo sanciune civil, cererea de intabulare ?n cartea funciar a dreptului real astfel dob?ndit era respins.

Prima intervenie a legiuitorului, prin care s-a reglementat forma antecontractului sau promisiunii de v?nzare-cumprare, a fost una indirect, respectiv modificarea prin O.U.G. nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/199611, a art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, ?n prima sa form, noul text av?nd urmtorul coninut: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor ?nscrie ?n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dac acel act s-a ?ncheiat ?n form autentic.

Aparent, orice ?nscriere ?n cartea funciar era condiionat de ?ncheierea ?n form autentic a actului juridic ?n baza cruia se solicita ?nscrierea.

Antecontractul sau promisiunea de v?nzare-cumprare nu constituia i nici nu transmitea dreptul real ?n patrimoniul promitentului-cumprtor, ci ddea doar natere unei obligaii de a face ?n sarcina promitentului-v?nztor i, respectiv, unui drept de crean, ?n beneficiul promitentului-cumprtor.

?n consecin, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecontractul sau promisiunea de v?nzare-cumprare se ?ncheia ?n mod valabil sub forma ?nscrisului sub semntur privat, indiferent dac obiectul acestuia ?l reprezenta un teren sau, respectiv, o construcie.

Ulterior, prin intrarea ?n vigoare a Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 ?n prima sa form, a fost din nou modificat, revenindu-se la reglementarea iniial, legiuitorul numai solicit?nd ?n mod expres forma autentic a actului ?n baza cruia se formula cererea de ?nscriere ?n cartea funciar a dreptului real transmis ori constituit.

Intrarea ?n vigoare a noului Cod Civil a adus, printre altele, reglementri mai clare ?n materia actului juridic i a ?nscrierii ?n cartea funciar.

Potrivit art. 1.179 NCC, condiiile eseniale pentru validitatea unui contract sunt capacitatea prilor de a contracta, consimm?ntul prilor valabil exprimat, obiectul determinat i licit, cauza licit i moral i, atunci c?nd legea prevede ?n mod expres, o anumit form. ?n ceea ce privete forma contractului,

11 O.U.G. nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 a fost publicat ?n Monitorul Oficial al Rom?niei, Partea I, nr. 509 din 7 iunie 2004.

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download