R MPRICE

R MPRICE

Studiu de pia

privind valorile minime ale imobilelor din judeul Arad - 2019

Timioara - 300002 Str. Lucian Blaga, nr. 2, ap. 6

Tel. + 40 769 68 89 98 + 40 726 19 97 99

Fax: + 40 356 42 27 20 e-mail: office@romprice.ro

romprice.ro

ROMPRICE EVALURI

Studiu de pia privind

valorile minime ale imobilelor

din judeul Arad

Acest studiu are ca scop estimarea valorilor de pia minime pentru fiecare tip de proprietate imobiliar, aa cum au fost enumerate mai jos i care s serveasc Camerei Notarilor Publici Timioara ?n vederea calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI i a onorariul notarilor publici.

?n elaborarea acestuia au fost avute ?n vedere normele legale prevzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, precum i normele de aplicare a Codului Fiscal, Cap. IX, art. 33, al. 4, lit. B: " Studiul de pia reprezint colectarea informaiilor de pe piaa imobiliar ?n ceea privete oferta/cererea i valorile de pia corespunztoare proprietilor imobiliare care fac obiectul transferului dreptului de proprietate potrivit prevederilor art. 111 din Codul fiscal. Acesta trebuie s conin informaii privind valorile minime consemnate pe piaa imobiliar ?n anul precedent ?n funcie de tipul proprietii imobiliare, de categoria localitii unde se afl situat aceasta, respectiv zone ?n cadrul localitii/rangul localitii. Studiile de pia sunt comunicate de ctre Camerele Notarilor Publici, dup fiecare actualizare, direciilor generale regionale ale finanelor publice din cadrul Ageniei Naionale de Administrare Fiscal, pentru a fi utilizate ?ncep?nd cu data de ?nt?i a lunii urmtoare primirii acestora". Conform art. 111, al. 5, din Legea nr.227/2015, cu modificrile ?n vigoare la data ?ntocmirii prezentei lucrri, "Camerele notarilor publici actualizeaz cel puin o dat pe an studiile de pia care trebuie s conin informaii privind valorile minime consemnate pe piaa imobiliar specific ?n anul precedent i le comunic direciilor generale regionale ale finanelor publice din cadrul A.N.A.F. "

Rezultatele din prezentul studiu se doresc a fi un instrument util i uor de utilizat pentru beneficiar, dar i o radiografie a pieei imobiliare din localitile de pe raza judeului Arad. Din studiul de pia efectuat, au fost excluse, ?n limita informaiilor deinute de ctre autor, cazurile atipice determinate de situaii speciale, majoritatea ne?ncadr?ndu-se ?n conceptul de pia imobiliar.

Proprietile imobiliare avute ?n vedere sunt urmtoarele: Case (P i P+M; P+E i P+E+M i anexele aferente); Apartamente construite p?n ?n anul 2004 (cu 1...4+ camere); Apartamente construite dup anul 2005 (inclusiv); Apartamente la cas; Camere de cmin; Usctorii, boxe, terase de bloc, garaje i locuri de parcare; Spaii comerciale (inclusiv spatii pentru birouri); Spaii industriale (hale metalice i cu structur din beton armat, magazii); Hoteluri i pensiuni; Grajduri; Magazii cereale; Terenuri extravilane, intravilane (pentru construcii, agricole i neagricole).

. 3

Analiza a avut ?n vedere mai multe elemente care pot influena valoarea: Localitate; Tipul construciei; Zona (amplasare ?n cadrul localitii); Anul construciei; Numrul de camere; Suprafaa; Soluia constructiv, etc.

Localitile au fost analizate pe zone (cu excepia comunelor/satelor care nu necesit/ pentru care nu se poate realiza o astfel de zonare). S-a urmrit obinerea i analiza informailor privind:

Caracteristicile i limitele zonei; Gradul de construire al zonei; Rata de cretere a populaiei; Tendina valorilor imobiliare ?n zon ; Studiul cerere-oferta; Timpul necesar estimat pentru v?nzarea unei astfel de proprieti; Factorii care pot afecta v?nzarea (sociali, economici, reglementri, mediu); Utilitile zonei i calitatea acestora: electricitate, gaz, apa, canal, telefon,

cablu TV, etc.; Acces la facilitile educaionale, religioase, sanitare i de agrement ; Facilitai de transport adecvate; Caracteristicile fizice ale terenului; Regimul de ?nlime; Calitatea construciilor; Starea general (uzura fizic, neadecvri funcionale).

Alte aspecte de care s-a inut cont vizeaz: rata omajului, cantitatea i calitatea concurenei disponibile, volumul construciilor noi, disponibilitatea i preul terenului liber, costurile de construcie i dezvoltare, posibiliti de finanare. Analiza a presupus parcurgerea urmtoarelor etape:

Identificarea proprietilor; Definirea ariei de pia ?n termenii consecvenei comportamentale dintre

proprietari i cumprtorii poteniali; Identificarea caracteristicilor ofertei i cererii, care influeneaz crearea

valorii ?n aria de pia definit; Culegerea datelor tehnice, selectarea i prelucrarea acestora ?n vederea

constituirii bazei de calcul: documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate operatorilor de

pe piaa imobiliar; analiza tuturor informaiilor culese i interpretarea rezultatelor; elaborarea studiului propriu-zis.

Rezultatele i concluziile din studiu nu sunt considerate exhaustive, acestea put?nd fi rectificate i actualizate ?n cazul ?n care se constat o schimbare semnificativ a condiiilor sau evoluiei pieei imobiliare ?n spe.

ROMPRICE

. 4

EVALURI

Ipoteze i condiii limitative

La baza analizei stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate ?n cele ce urmeaz. Opinia expertului este exprimat ?n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest studiu: a) Studiul se bazeaz pe evoluia pieei imobiliare ?n anul 2018; b) Studiul este valabil ?n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ?ntocmirii sale. Dac aceste condiii se modific, concluziile acestui studiu ?i pot pierde valabilitatea; c) Valorile exprimate sunt bazate pe condiiile actuale ale pieei i pe evoluia pe termen scurt a cererii i ofertei. Dac acestea se modific semnificativ ?n viitor, expertul nu este responsabil dec?t ?n limita informaiilor valabile i cunoscute de acesta la data studiului; d) Valorile exprimate ?n prezentul studiu sunt valori minime, totui nu se exclude posibilitatea unor valori mai mici, dat fiind diversitatea i unicitatea imobilelor, modul ?n care acestea sunt ?ntreinute i exploatate, precum i alte cazuri particulare existente pe piaa imobiliar; e) Expertul a utilizat ?n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie, fiind ?ns posibil existena i a altor informaii de care acesta nu avea cunotin; f) Studiul rspunde cerinelor Camerei Notarilor Publici Timioara i este adaptat la informaiile disponibile utilizatorilor acestuia; g) Folosirea valorilor cuprinse ?n ghid ca justificare a preului unor tranzacii imobiliare de ctre persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat nu este recomandat. De asemenea, nu se recomand utilizarea valorilor exprimate ?n studiu ca referin ?n rapoartele de evaluare i verificare ?ntocmite conform standardelor de evaluare; h) Acest studiu este destinat numai pentru uzul Camerei Notarilor Publici Timioara, a calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI i a onorariul notarilor publici; i) Coninutul acestui studiu este condiionat de scopul pentru care acesta a fost realizat i poate fi utilizat numai pentru acest scop; j) ?n concordan cu practica curent, nicio responsabilitate nu este acceptat ?n niciun mod fa de oricare alt utilizator al acestui studiu care nu a primit ?n scris acceptul de a-l utiliza, utilizarea acestuia ?n alt scop dec?t cel menionat nefiind recomandat; k) ?nainte ca acest studiu, ca ?ntreg sau parte a acestuia, s fie reprodus sau menionat, ?n orice document, circular sau declaraie, ori pentru orice alt scop, este obligatoriu acordul scris al S.C. ROMPRICE S.R.L. sau al Camerei Notarilor Publici Timioara; l) Prin reproducere, se ?nelege realizarea integral sau parial a uneia ori a mai multor copii ale studiului, direct sau indirect, temporar ori permanent, prin orice mijloc i sub orice form, inclusiv realizarea oricarei ?nregistrri sonore sau video, precum i stocarea permanent ori temporar a acestuia cu mijloace electronice.

ROMPRICE

. 5

EVALURI

Scopul, obiectul i utilizarea

studiului

Scopul prezentului studiu este prezentarea unor valori de pia minime pentru fiecare tip de proprietate imobiliar, aa cum au fost enumerate mai sus i care s serveasc Camerei Notarilor Publici Timioara ?n vederea calculrii venitului impozabil rezultat din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul personal, a tarifului ANCPI i a onorariul notarilor publici.

Obiectul lucrrii ?l constituie proprietile imobiliare situate ?n localitile aflate ?n judeul Arad. Studiul cuprinde analiza pieei pentru imobile de tip case (cu gospodrie i teren aferente), apartamente (cu 1...4+ camere), spaii comerciale (inclusiv spaii pentru birouri), hoteluri i pensiuni, spaii cu destinaie industrial (hale), construcii agricole (grajduri i magazii cereale), terenuri intravilane (pentru construcii i agricole), terenuri extravilane agricole, pduri, puni, vii i livezi.

Utilizarea valorilor cuprinse ?n ghid ca justificare a preului unor tranzacii imobiliare de ctre persoanele fizice sau juridice, de drept public sau privat nu este recomandat. De asemenea, nu se recomand utilizarea valorilor exprimate ?n studiu ca referin ?n rapoartele de evaluare i verificare ?ntocmite conform standardelor de evaluare;

Prezentul studiu a fost realizat ?n perioada septembrie ? decembrie 2018. Au fost analizate oferte i tranzacii de proprieti imobiliare pe toat perioada anului ?n curs. Includem aici peste 10.000 de oferte i tranzacii precum i peste 500 de inspecii de proprieti imobiliare ?n Timioara i Arad, c?t i ?n celelalte localiti din jude.

Surse de informare utilizate ?n elaborarea studiului: Baza de date a expertului Lucrri de specialitate editate de IROVAL Bucureti Ziare de mica publicitate Site-uri specializate Agenii imobiliare

ROMPRICE

. 6

EVALURI

ROMPRICE EVALURI

Realizarea lucrrii

?n vederea ?ndeplinirii scopului asumat, s-a procedat la parcurgerea urmtoarele etape:

S-a realizat o analiz de pia detaliat pentru fiecare categorie de imobile. S-au avut ?n vedere ofertele de v?nzare i tranzaciile pentru anul ?n curs, in?nd cont de particularitile fiecrui tip de proprietate i urmrindu-se evoluia pieei. O atenie deosebit a fost acordat ofertelor recente, fiind cele mai apropiate de data studiului, pentru toate celelalte fc?ndu-se ajustri ?n funcie de data publicrii lor;

?n funcie de specificul fiecrui tip de proprietate, sumele solicitate ?n ofertele de v?nzare au fost diminuate cu procente cuprinse ?ntre 10-15 %?n funcie de tipul imobilului. Acest lucru s-a dovedit necesar deoarece s-a observat o diferen ?ntre preul solicitat iniial i valoarea la care s-a efectuat tranzacia i obinut ?n urma negocierii;

Ofertele i tranzaciile atipice nu au fost incluse ?n prezentul studiu; Aceast analiz a inut cont i de rezultatele obinute ?n urma altor rapoarte

de evaluare realizate de ctre evaluator ?n timpul anului 2018, ?n judeul Arad.

Apartamente

Valorile minime pentru apartamentele din judeul Arad au fost exprimate in?nd cont de: zona de amplasare ?n cadrul localitii, numrul de camere i anul construciei. Din analiza pieei imobiliare aferent se observ faptul c valorile exprimate ?n euro/mp ale apartamentelor se modific ?n funcie de numrul de camere. Astfel pe msura ce numrul de camere crete, valoarea pe metrul ptrat scade. ?n funcie de anul construciei, au fost delimitate dou categorii: apartamente vechi, construite p?n ?n anul 2000 i apartamente noi ? construite dup anul 2000 (inclusiv).

De asemenea, au constituit obiectul analizei apartamentele la mansard, apartamentele situate ?n case apartamentate, camerele de cmin, usctoriile, garajele, locurile de parcare, terasele de blocuri neamenajate. Din punct de vedere al zonei de amplasare ?n cadrul municipiului Arad, acestea au fost ?mprite ?n 4 zone: A, B, C i D. Valorile au fost exprimate ?n euro pe unitatea de msur, metrul ptrat de suprafa util.

Spaii comerciale

?n aceast categorie sunt incluse spaiile de birouri precum i spaiile cu alt destinaie, ?nregistrate corespunztor ?n documentaia cadastral. Av?nd ?n vedere amplasarea ?n cadrul cldirii s-au delimitat spaii comerciale situate la parter i la etaj, respectiv spaii comerciale situate la demisol. Din punct de vedere al zonei de amplasare ?n cadrul municipiului Arad, spaiile comerciale sau fost ?mprite pe 4 zone: A, B, C i D.

. 7

ROMPRICE EVALURI

Pentru imobilele compuse din spaii comerciale i teren aflat ?n proprietate, valoarea terenului se adug la valoarea spaiului comercial. Valorile anexelor care deservesc spaiul comercial vor fi calculate la 60% din valoarea spaiului. Pentru spaiile comerciale situate ?n restul judeului Arad s-au estimat valori pentru 3 grupuri de localiti, dup cum urmeaz: Grupul A cuprinde localitile: Andrei aguna, Baraca, Bodrogul Nou, Clugreni, Chiineu Cri, Cicir, Curtici, Cuvin, F?nt?nele, Felnac, Ghioroc, Horia, Ineu, Lipova, Livada, M?ndruloc, Mini, Moneasa, Ndlac, Puli, P?ncota, Pecica, S?mbteni, S?nleani, S?npaul, S?ntana, Sebi, agu, iria, ofronea, Vinga, Vladimirescu, Zdreni, Zimand Cuz, Zimandu Nou. Grupul B cuprinde urmtoarele localitati: Conop, Covs?n, Cuvin, Dorobani, Frumueni, Gala, Gurahon, Iratou, Macea, M?ca, Radna, Rnua, Sv?rin, Secusigiu, Seleu, icula, imand, Sintea Mare, oimo, T?rnova, Tisa Nou, Turnu, Zbrani. i un al treilea grup reprezent?nd alte localiti.

Terenuri

Prezentul studiu ine cont ?n exprimarea valorii, at?t de poziia terenurilor (?n intravilan sau extravilan) c?t i de zona de amplasare a acestora. Terenurile au fost considerate lipsite de sarcini i restricii de utilizare. ?n cadrul municipiului Arad, ?n funcie de zona de amplasare, terenurile au fost grupate ?n 4 zone.

?n municipiul Arad, pentru terenul intravilan situat ?n zona D, cu suprafa mai mare de 2000 mp fr construcii s-a stabilit o valoare diferit, estim?ndu-se faptul c parcelele de teren cu astfel de dimensiuni sunt preponderent amplasate ?n afara zonelor construite rezideniale, ?n zone ?n care se dezvolt cartiere noi sau zone industriale.

Pentru celelalte localiti situate ?n judeul Arad, valorile terenurilor at?t intravilan c?t i ?n extravilan au fost estimate pentru ?ntreaga localitate. 2. Pentru terenurile arabile i puni ?n intravilanul localitii cu suprafee mai mari de 1500 mp, valoarea suprafeei care exceda 1500 mp va fi calculat la 50% din valoarea pe metrul ptrat exprimat, iar valoarea pentru primii 1500 mp se va calcula conform tabelului de mai sus.3. Valorile pentru teren aflat ?n intravilan cu suprafaa mai mare de 10000 mp vor fi calculate la 35% din valoarea exprimat pentru terenul intravilan din fiecare localitate (sau zona cu cea mai mic valoare).

Case de locuit

Pentru o reprezentare c?t mai util, casele de locuit au fost grupate dup mai multe criterii: ?n funcie de zona de amplasare ?n cadrul localitii, numrul de nivele, gradul de finisare, soluia constructiv i anul construirii. Considerm casele de locuit ca fiind spaii de tip rezidenial unifamiliale care dispun de toate utilitile i au o suprafa de teren aferent.

?n funcie de numrul de nivele: Case de locuit cu mai multe nivele, de tip parter cu etaje i mansard Case de locuit cu un singur nivel, parter.

?n funcie de anul construciei: Case de locuit construite dup anul 2005 (inclusiv) Case de locuit construite ?ntre anii 1990 i 2004 (inclusiv)

. 8

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download