RAPORT EVALUARE TEREN - Satu Mare



RAPORT DE EVALUARE

ASUPRA TERENULUI CU SUPRAFAŢA TOTALA DE

7.502 mp

proprietatea municipiului Satu Mare

Valoarea de piata estimata la data de 16.07.2012 pentru proprietatea imobiliara teren intravilan arabil

în suprafaţă totală de 7.502 mp

este de:

|  |METODA |Suprafata |Lei /mp |eur/mp |Valoare de piata |Valoare de piata |

| |  |  |mp | | |Lei | Eur |

|1 |Metoda Indicilor tehnici |7.502 |42,00 |9,23 |315.084 lei |69.257 € |

|  |Preturi adoptate de Primaria Satu |  |  |  |pret administrativ ,valoare |  |

| |Mare HCL 228/ 2007 | | | |de patrimoniu | |

|2 |Metoda comparatiilor |7.502 |321,70 |70,71 |2.413.384 lei |530.472 € | |

ROTUND

530.500 € sau 2.413.400 Lei

(exclusiv TVA)

322 lei/mp 7.502 mp (0,75 ha) 70,71 € /mp

| | |

| | |

|4,5495 |Lei /eur |

|3,7274 |lei/$ |

la 16.07.2012 Expert evaluator : Ing. Pop Dorina

RAPORT DE EVALUARE TEREN

Cap.1. DATE GENERALE

IPOTEZE DE LUCRU

- aspectele juridice se bazează pe informaţiile furnizate de Consiliul local Satu Mare : plan de situaţie intocmit de Zab N. Ştefan persoană fizică autorizată ANCPI

- Proprietatea ( terenul) este evaluată ca liberă de sarcini

- se presupune că nu există aspecte ascunse ale proprietăţii, ale solului

- se presupune că proprietatea se încadrează în reglementările actelor normative în vigoare.

Din informaţiile furnizate de beneficiar evaluatorului , precum şi din extrasele de carte funciară Satu Mare - terenul supus evaluării aparţine municipiului Satu Mare şi are o suprafaţă de 7.502 mp, ; pe parcela de teren evaluată (7.502 mp) NU există construcţii.

Terenul este în intravilan şi este construibil

1.2 Prezentarea evaluatorului

ing . Dorina Pop Expert

• Adresa (sediul social central) : Satu Mare ,Str. Corneliu Coposu , nr. 12

• Telefon / fax: 0261.713613

• Mobil: 0744.625.105

• e-mail: ing_popdorina@

1.3 . Clauze de confidentialitate

“Acest raport nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar putea sa apara”.

1.4. Raspunderea fata de terti

“Acest raport este confidential pentru dumneavoastra si pentru consultantii dumneavoa –stră si este numai pentru destinatia stabilita mai sus. Nu acceptam nici o responsabilitate dacă este transmisă altei persoane, fie pentru scopul declarat fie pentru oricare alt scop”.

2. IDENTIFICAREA TERENULUI

|NR | CF |nr. Cadastral |Suprafata |

|  |  |Nou |mp |

|1 | |164427 |1.410 |

|2 | |154522 |327 |

|3 | |154523 |111 |

|4 | |163594 |5.654 |

|  |  |total |7.502 |

| |

|DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE |

|ZONA DE AMPLASARE |Proprietatea este amplasată în oraşul Satu Mare pe strada Ştrandului nr 7 (intrare principala) |

| |Obiectivele de pe zona adiacentă ştrandului termal se încadrează în categoria clădirilor civile publice cu|

| |funcţiuni mixte : turism, comerţ. |

| |Proprietatea se invecinează cu proprietăţi rezidenţiale, clădiri de locuit , dig la râul Someş |

| |Spaţiul incintă- este dotat cu utilităţi necesare desfăşurării activităţii: apă, canalizare, încălzire cu |

| |centrală termică proprie pe gaz , curent electric. |

|ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN | |

|APROPIERE |Auto: drumul naţional DN 19 şi drum european |

| |E 81 : Baia Mare,Sighet Satu Mare ,Oradea,Arad,Timişoara |

| |Calitatea reţelelor de transport: asfaltate |

|CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI | |

| |Din punct de vedere al Planului Urbanistic General zona se încadrează în categoria zonelor turistice ceea |

| |ce implică realizarea de obiective specifice : spaţii de cazare temporară, spaţii de servicii publice : |

| |spaţii comerciale, alimentaţie publică. |

|UTILITĂŢI EDILITARE |Reţea de energie electrică: existentă |

| |Reţea proprie de apă: existenta |

| |Reţea de termoficare: Centrala termica proprie pe gaz |

| |Reţea de gaze: existentă |

| |Reţea de canalizare: existenta |

| |Reţea de telefonie: - |

| |Reţea de cablu TV şi internet – |

|GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV |Poluarea fonică si noxele sunt reduse. |

|AMBIENT |Oraşul Satu Mare dispune de o zonă amenajată pentru utilizarea apei termominerale în scopuri terapeutice|

| |pe o suprafaţă de peste 50 ha. |

| |Pe amplasamentul ştrandului termal sunt realizate obiective specifice activităţii prestate – bazine, |

| |garderobe, spaţii pentru plajă, spaţii anexe tehnico-sanitare |

|CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE |Zona de referinţa – amplasare favorabilă |

| |Dotările şi reţele edilitare sunt bune perfectibile |

| |Poluare redusă. Ambient civilizat. |

| |Prin dimensiunile sale şi amplasament proprietatea poate fi interesantă pentru utilizări variate în domeniul|

| |comerţului sau al serviciilor. |

Parcelela are o formă neregulată

În conformitate cu normativul P100-92 amplasamentul are următoarele caracteristici seismice Ks = 0,12 , Tc = 0,7 sec., zona " E " ceea ce corespunde gradului 7 seismic.

Capitol 3 ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI IMOBILIARE

Consideraţii macroeconomice, analiza cererii

Activitatea pieţei imobiliare este ciclicã, caracterizatã prin perioade de expansiune, vîrfuri, restrîngeri şi epuizare, pe termen lung se poate prevedea o creştere, bazatã pe ipoteza revigorãrii economiei oraşului, respectiv a judeţului perfect posibilã datoritã faptului cã judeţul Satu Mare, este o zonã industrialã de tradiţie, cu forţã de muncã calificatã, cu posibilitãţi de dezvoltare a noi societãţi de producţie industrialã.

Pieţele imobiliare nu sunt eficiente, comportamentul lor fiind dificil de previzionat.

În analiza pieţei specifice proprietăţii de evaluat s-au investigat aspecte legate de situaţia economică a localităţii în cauză, populaţia sa, proiecte de dezvoltare zonală, cererea specifică şi oferte competitive pentru tipul de proprietate implicat.

ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI IMOBILIARE

Consideraţii macroeconomice, analiza cererii

Activitatea pieţei imobiliare este ciclicã, caracterizatã prin perioade de expansiune, vîrfuri, restrîngeri şi epuizare, pe termen lung se poate prevedea o creştere, bazatã pe ipoteza revigorãrii economiei oraşului, respectiv a judeţului perfect posibilã datoritã faptului cã judeţul Satu Mare, este o zonã industrialã de tradiţie, cu forţã de muncã calificatã, cu posibilitãţi de dezvoltare a noi societãţi de producţie industrialã.

Oferta competitivă şi cererea pe piaţa imobiliară:

În ultimii ani,in judeţul Satu Mare volumul investiţiilor în construcţii şi în proprietăţi imobiliare s-a dezvoltat,cererea pe piata este mai mare decat oferta. Astfel,cererea in ordine descrescatoare este pentru:

- spatii comerciale si de depozitare;

- terenuri libere unde se pot construi mari complexe comerciale,de depozitare si de afaceri;

- -case pentru locuit mai vechi care se pot moderniza;

- -terenuri libere pentru cartiere rezidentiale la marginea orasului si in comunele limitrofe;

PIAŢA TERENURILOR

Evoluţia preţurilor terenurilor a cunoscut cea mai drastică depreciere de la începutul crizei imobiliare(2008) până în 2011 , ajungând uneori şi la reduceri de până la 70% în decurs de doi ani.

Printre terenurilor care au înregistrat cele mai mari corecţii se află cele situate în câmp, departe de utilităţi şi de drumuri asfaltate, şi-n consecinţă departe de orice proiect investiţional. În ciuda acestor reduceri de preţ, piaţa terenurilor a înregistrat şi cele mai puţine tranzacţii de la începutul crizei până la finalul anului 2011

La data evaluării IUNIE 2012 –Piaţa imobiliară a terenurilor cunoaşte o revigorare

( creşterea cererii) dar cu un numar redus de tranzactii, perioadă în care estimarile valorii de piata pot fi sustinute în mica masura pe date istorice sau curente.

Valoarea de piată considerată în acestă lucrare reprezintă suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărît şi un vînzător hotărît, într-o tranzacţie echilibrată, după un marcheting adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngeri.

( standard ANEVAR de evaluare SEV 4.02 elaborat de înstitutul Român de Cercetări în evaluare IROVAL - aug.1996 )

Valoarea de piaţă se stabileşte ţinîndu-se seama de :

- amplasament

- gradul de poluare al zonei

- amenajări exterioare specifice: parcări

- drumuri de acces

- asigurarea de servituţi

Pentru stabilirea unei valori cît mai reale a terenurilor , se va utiliza unul din principiile evaluării proprietăţilor imobiliare şi anume principiul celei mai bune utilizări, care implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a proprietăţii.

Capitol 4 EVALUARE TEREN

Criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate in procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea şi cuantificarea gradului de utilitate a proprietăţii de evaluat.

Dacă terenul are potenţial de dezvoltare, producţia sa este estimată în funcţie de utilizarea sa din perspectivă rezidenţială,comercială,industrială sau o utilizare mixtă. .

Ca urmare valoarea terenului se stabileşte prin evaluarea utilităţii sale in condiţiile factorilor legali, fizici,funcţionali,economici şi de mediu care influenţează capacitatea sa productivă.

Este important de subliniat faptul ca valoarea de piata pentru utilizarea existenta propusa este o estimare facuta de evaluator bazata pe informatiile avute la dispozitie si pe previziunile facute la un moment dat.

Pretul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Pretul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidential. Datorită capacitătii financiare, motivatiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, pretul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către altii acelor bunuri sau servicii.

Totusi, pretul constituie, în general, o indicatie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător si/sau vânzător, în anumite situatii particulare.

Valoarea de piaţă în premisa utilizării existente a proprietăţii implicate are un anumit nivel dictat de limitarea utilizării la cea existentă.

Având în vedere scopul evaluării, categoria de valoare adecvată acestuia este valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă.

Conform unor principii practice de evaluare terenuri enumerate de teoreticianul Diedenhofen în stabilirea valoarii de piaţă a terenului s-au avut in vedere:

❖ pentru terenurile dispuse la peste 80 m de la stradă valoarea terenului reprezintă cca 25%din valoarea de piaţă a terenului de la stradă ,

❖ dacă pe suprafaţa din spate nu se poate construi,suprafaţa se evaluează ca teren agricol.

❖ Servitutea măreşte valoarea fondului dominant şi o micşorează pe ce a fondului aservit

Selectarea metodelor de evaluare pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare respective are la baza contextul şi segmentul economic în care aceasta este plasată.

4.1. Abordarea pe bază de comparaţie

Dintre abordarile in evaluare cunoscute s-au ales cele care se bazeaza pe comparatia având ca elemente de comparaţie si expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.

Estimarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei se bazează pe faptul că participanţii pe piaţă recunosc o relaţie directă între valoarea proprietăţii de evaluat şi valorile altor proprietăţi similare şi competitive tranzacţionate sau ofertate recent.

Metoda se utilizează când există date comparabile privind tranzacţia de terenuri similare sau asemănătoare cu aceeaşi utilitate şi aceeaşi atractivitate.

Din analiza pieţei specifice locale cu raportare directă la zona în care este localizat terenul de evaluat rezultă disponibilitatea terenului liber şi tranzacţionarea acestuia.

Elementele de comparaţie sunt:

▪ dreptul de proprietate transmis;

▪ preţurile de tranzacţionare teren in localitatea Satu Mare adoptate conform

HCL 297/2008

▪ expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici,

▪ contextul actual al pieţei imobiliare :interesul scăzut pentru achiziţionare şi diminuarea puterii de cumpărare a majorităţii populaţiei.

▪ condiţiile de finanţare şi de vânzare;

▪ restricţii legale;

▪ condiţiile pieţei (data vânzării);

▪ localizarea - orientarea;

▪ caracteristicile fizice (amplasament, zona pedoclimatică, suprafaţa, forma, dimensiuni, topografia);

▪ utilizarea în funcţie de productivitatea naturală a terenului implicat.

Estimarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei se bazează pe faptul că participanţii pe piaţă recunosc o relaţie directă între valoarea proprietăţii de evaluat şi valorile altor proprietăţi similare şi competitive tranzacţionate sau ofertate recent.

SURSE BIBLIOGRAFICE

Standarde şi proceduri de evaluare –internaţionale ( ANEVAR -2011)

Evaluare terenuri - ed. Matrix Rom

Efectuare şi verificarea expertizelor imobiliare şi în construcţii ( ed. Matrix Rom 1996 )

Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată ( ed. Matrix Rom )

Cap. 5 OPINIA EVALUATORULUI

VALOARE DE PIAŢĂ

- mărimea estimativă pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vînzător hotărît şi un cumpărător hotărît într-o tranzacţie echilibrată, după un marcheting adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrîngeri.

Preţul rezultat din raportul de evaluare va fi orientativ.

Valoarea de piata estimata la data de 16.07.2012 pentru proprietatea imobiliara teren intravilan arabil în suprafaţă totală de 7.502 mp

este de: ROTUND

530.500 € sau 2.413.400 Lei

(exclusiv TVA)

322 lei/mp 7.502 mp (0,75 ha) 70,71 € /mp

| | |

| | |

|La 16.07.2012 | |

|4,5495 |Lei /eur |

|3,7274 |lei/$ |

Cap. 6 PREMIZELE EVALUĂRII

Raportul a fost întocmit în următoarele ipoteze :

- nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea juridică

- proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini

- se presupune o stăpînire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii

- informaţiile furnizate se presupun a fi corecte

- se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător

- se presupune că toate autorizaţiile , certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţile legale sau administrative locale se pot obţine.

- se presupune că utilizarea amplasamentului corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi nu există nici o servitute, altele decît cele descrise în raport

- orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerate în întregime şi orice diviziune în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor cînd divizarea a fost evidenţiată în raport

- valoarea este subiectivă, fiind o opinie asupra unei valori

- valoarea a fost exprimată ţinînd seama exclusiv de ipotezele exprimate.

Contine 8 pag redactate şi 5 pag anexe de calcul

Evaluatorul considera lucrarea ca fiind obiectiva si corectă .

16.07.2012 Întocmit

ing. Olimpia Dorina Pop - Expert evaluator

................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download