O NOVO CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL



O Novo Código do Registo Predial de Macau

Suas Principais Linhas de Força

Vicente João Monteiro*

SUMÁRIO:

1. Introdução

2. Os meios informáticos

3. O reforço do papel do registo predial

4. Simplificação do acesso ao registo

5. Dever de colaboração dos serviços com os utentes

6. O novo regime de impugnação das decisões do conservador

7. A conta dos actos e seu pagamento

8. Conclusão

1. Introdução

O sistema de registo predial de Macau foi sempre de matriz portuguesa, aqui vigorando os diversos diplomas legais que sobre a matéria foram sendo aprovados em Portugal.

Como já temos referido[1], o registo predial é um dos mais antigos serviços públicos do Território, montando os primeiros diplomas sobre a matéria aos anos sessenta do século passado. À excepção do Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto n.º 38 804, de 27 de Junho de 1952, publicado no Boletim Oficial n.º 29, de 19 de Julho de 1952, e que se destinava a vigorar exclusivamente nas então províncias ultramarinas portuguesas, todos os restantes códigos do registo predial que vigoraram em Macau foram os mesmos que vigoraram em Portugal, tornados extensivos a Macau com algumas adaptações pontuais, mediante portarias publicadas no Boletim Oficial.

Apesar de o Código agora revogado ter mais de 30 anos de vigência em Macau[2], a verdade é que o sistema registral tem funcionado de forma muito satisfatória, não só porque o C.R.P./67 é efectivamente um diploma de alta qualidade técnico-jurídica, como porque a partir de dada altura foi sendo actualizado por legislação avulsa, de que podemos destacar:

- O Decreto-Lei n.º 51/83/M, de 26 de Dezembro, que clarificou o conteúdo do direito de concessão por arrendamento;

- O Decreto-Lei n.º 52/83/M, da mesma data, que alterou o artigo 126.º do Código, permitindo que o registo provisório de aquisição de direitos sobre os imóveis passasse a poder ser efectuado, não só com base na declaração do titular do direito com reconhecimento presencial da assinatura, como também com base no próprio contrato-promessa de alienação legalizado nos mesmos termos;

- A Lei n.º 20/88/M, de 15 de Agosto, que introduziu algumas inovações ao regime jurídico dos contratos-promessa de compra e venda de bens imóveis, designadamente permitindo-se que os contratos a que as partes pretendessem atribuir eficácia real, nos termos do artigo 413.º do Código Civil revogado (artigo 407.º do actual Código Civil), pudessem revestir a forma de instrumento notarial avulso, sendo, assim, o mesmo suficiente para o respectivo registo;

- O Decreto-Lei n.° 83/90/M, de 31 de Dezembro, que alterou diversos artigos do Código com o objectivo de se obter maior celeridade com diminuição de algumas tramitações;

- O Decreto-Lei n.° 59/92/M, de 24 de Agosto, que regulamentou a implementação do processo informático na Conservatória do Registo Predial, com substituição dos livros de registos pelo registo em suporte informático;

- O Decreto-Lei n.° 3/94/M, de 17 de Janeiro, que reforçou o papel do cadastro geométrico, atribuindo força probatória à planta cadastral e um número identificador comum a cada prédio;

- Finalmente, a Lei n.° 25/96/M, de 9 de Setembro, que, revogando o Decreto-Lei n.° 31/85/M, de 13 de Abril[3], deu um novo enquadramento legal ao regime jurídico da propriedade horizontal.

Apesar da constante actualização do velho Código de 1967, há anos que vinha sendo convicção generalizada que era fundamental a aprovação de um novo código do registo predial que, aliando as novas tecnologias às mais modernas tendências de simplificação e desburocratização, sem perda da necessária segurança jurídica - regra fundamental ao bom funcionamento de qualquer sistema de registo público -, desse corpo a um dos compromissos assumidos com a assinatura da Declaração Conjunta Luso-Chinesa: a localização dos diplomas fundamentais do ordenamento jurídico do Território de Macau.

Foi assim que, logo em 1988 surgiu o primeiro anteprojecto de código do registo predial, da autoria do Dr. José Gonçalves Marques, conservador do registo predial e ex-director do extinto Gabinete dos Assuntos de Justiça de Macau, o qual foi colocado à discussão pública e apreciado por uma comissão consultiva que apresentou um importante e extenso relatório.

Posteriormente, foi o Dr. Francisco Cruz David, então a exercer as funções de conservador do registo predial em Macau, encarregado de elaborar um novo anteprojecto, o qual ficou concluído em finais de 1993 e foi igualmente apreciado por uma comissão consultiva a funcionar no âmbito da Direcção dos Serviços de Justiça, cujos trabalhos ficaram concluídos em Junho de 1994.

Foi este último anteprojecto que, aperfeiçoado e adaptado à entrada em vigor de outros diplomas legais com interferência no processo de regularização da propriedade imóvel e ao novo Código Civil de Macau, deu origem ao Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 46/99/M, de 20 de Setembro.

Como é óbvio, a sua matriz é ainda o Código do Registo Predial português, aprovado pelo Decreto-Lei n.° 224/84, de 6 de Julho, o qual, por sua vez, já havia sido a fonte inspiradora de ambos os anteprojectos[4]. Mas o novo Código é também o resultado de extenso e aturado trabalho de investigação e adaptação à realidade jurídica local, levada a cabo por diversas pessoas, designadamente os conservadores que têm prestado serviço na Conservatória do Registo Predial, que sempre deram o seu melhor contributo técnico e jurídico, bem como os técnicos de informática da Direcção dos Serviços de Justiça, que têm feito um enorme esforço para o aperfeiçoamento do respectivo programa informático.

Deste modo, pode afirmar-se que Macau está hoje dotado de um sistema de registo predial tecnicamente avançado e seguro e de um Código do Registo Predial moderno e eficaz, o que confere certeza e segurança ao comércio imobiliário.

Nesta breve abordagem ao novo Código vamos tentar focar algumas das suas inovações mais relevantes para os cidadãos em geral e para os juristas em particular.

2. Os meios informáticos

O novo Código, aproveitando a já longa experiência da Conservatória do Registo Predial na utilização dos mais modernos meios tecnológicos, contempla no seu articulado a utilização da informática, não só para a realização dos registos, como para outras tarefas, complementares mas não menos importantes. Como se sabe, o registo predial foi o serviço pioneiro na adopção da informática na área dos registos e notariado, tendo sido criado um programa próprio, diferente do adoptado em Portugal. Os sucessivos aperfeiçoamentos que têm sido introduzidos ao programa destinaram-se, por um lado, a conferir-lhe maior eficácia e segurança e, por outro lado, à implementação do bilinguismo, que, como foi oportunamente anunciado, vem sendo gradualmente introduzido desde Outubro de 1998.

O aproveitamento dos meios informáticos tem consagração expressa no novo Código a vários níveis.

Em primeiro lugar, conforme se prevê nos artigos 2.° a 4.° do Decreto-Lei n.° 46/99/M, de 20 de Setembro, que aprovou o novo Código, o sistema informático aplica-se a todos os actos de registo predial, à excepção, naturalmente, dos averbamentos de cancelamento das inscrições lavradas nos antigos livros de registo ainda não transcritas para o computador, por evidente desnecessidade, bem como à conversão informática oficiosa de todos os registos em vigor.

Em segundo lugar, está agora prevista no Código a utilização do suporte informático na realização dos registos, na organização dos ficheiros real e onomástico, na anotação das apresentações, no registo dos despachos de recusa e provisoriedade dos actos de registo e na emissão de certidões por cópias informáticas extraídas directamente do computador (arts. 21.°, n.° 1; 22.°; 53.°, n.° 1; 62.°, n.° 1 e 99.°, n.°s 3 e 4, respectivamente[5]).

Em terceiro lugar, prevê-se a utilização dos meios informáticos para a obtenção dos dados necessários à actualização dos registos (arts. 21.°, n.° s 2 e 3; 26.°; 28.°, n.° 1 e 81.°, n.° 2). A interligação informática pode ainda ser utilizada para a comunicação, pela Conservatória do Registo Comercial à Conservatória do Registo Predial, da apresentação e realização ou cancelamento do registo de penhor sobre a empresa comercial, quando a esta se achem afectados prédios inscritos em nome do respectivo empresário, para efeitos de averbamento às respectivas descrições (arts. 6.° do citado Decreto-Lei n.° 46/99/M e 81.°, n.°s 2 e 3 do Código, e ainda art. 147.º, n.º 2 do Código Comercial).

Em quarto lugar, o novo Código prevê a possibilidade de acesso directo por via informática de outros serviços ou entidades com intervenção no processo de regularização da propriedade imóvel à informação contida no registo predial, naturalmente tendo em vista a realização dos fins próprios de cada um (arts. 21.°, n.°s 2 e 3 e 38.°, n.° 2, e ainda art. 65.º, n.º 1 do Código do Notariado).

Em quinto e último lugar, prevê-se que os próprios utentes dos serviços possam consultar directamente na conservatória a informação contida no registo, mediante a utilização de um terminal de computador (art. 99.º, n.º 6). Como se compreende, a implementação desta medida depende ainda de alguns aperfeiçoamentos técnicos, a fim de se evitar o uso indiscriminado e indevido da informação obtida. Recorda-se, aliás, que, sendo o nosso sistema de registo de base real, só através dos elementos da descrição do prédio – e não pelo nome do respectivo proprietário – se poderá vir a aceder à pesquisa da informação desejada.

3. O reforço do papel do registo predial

Foi dada uma nova formulação ao artigo 1.º do Código, de forma a ficar inequivocamente expresso que a publicidade registral tem em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (aqui se incluindo, naturalmente, o crédito imobiliário). Segurança que é garantida não só pelas presunções que o registo fundamenta, como pela protecção dada a terceiros.

Substituiu-se, por outro lado, a expressão «direitos inerentes às coisas imóveis» por «situação jurídica dos prédios», dando-se, assim, o necessário relevo à base real do nosso sistema registral que, como se sabe, assenta na descrição dos prédios, em torno da qual se registam os direitos, ónus e encargos, desta forma se dando publicidade à respectiva situação jurídica de uma forma completa e actualizada.

Mantêm-se os tradicionais princípios enformadores do sistema registral de matriz portuguesa, nomeadamente os da instância (art. 34.º), da prioridade (art. 6.º), da legalidade (art. 59.º), da eficácia entre as partes (art. 4.º, n.º 1) – este com a também tradicional excepção dos factos constitutivos de hipoteca, cuja eficácia, entre as próprias partes, depende do registo (n.º 2 do mesmo art. 4.º) –, da oponibilidade a terceiros (art. 5.º), do trato sucessivo (art. 10.º), etc.

Mas, além do reforço agora dado ao princípio da prioridade, através da garantia da realização do acto recusado, que venha a ser determinada na sequência de provimento da impugnação da recusa, com base na apresentação do acto recusado (cfr. art. 152.º, n.º 4, por oposição ao art. 257.º, n.º 5 do C.R.P./67), é também valorizada a fé pública registral com a introdução do chamado princípio da legitimação de direitos sobre os imóveis, ou simplesmente legitimação registral (art. 9.º, n.º 1).

Pode afirmar-se que esta nova regra constitui uma solução de compromisso entre o regime de registo obrigatório, que vigora em muitos países, designadamente onde o registo tem efeitos constitutivos, e o chamado regime de registo facultativo, que vigora em regra nos países em que o registo tem apenas efeitos declarativos[6].

O princípio da legitimação registral está relacionado com o do trato sucessivo (art. 10.º), mas os seus objectivos e destinatários são obviamente diversos. Enquanto que o princípio do trato sucessivo é uma regra destinada a garantir o encadeamento sucessivo dos registos sobre os prédios e dirigida ao conservador, sendo a sua inobservância cominada com a nulidade do respectivo registo (alínea e) do art. 17.º), o princípio da legitimação consiste na obrigatoriedade de comprovação do registo prévio do direito que se pretende alienar ou onerar e é especialmente dirigida às entidades com competência para titular factos sujeitos a registo predial.

A aplicação deste novo princípio sofre evidentemente de algumas excepções, impostas por razões de celeridade processual, embora sem perda das naturais garantias de verificação da legitimidade do alienante ou onerante (n.ºs 4 e 5 do art. 9.º e n.º 1 do art. 10.º).

Mas, a par destas excepções, surge agora uma nova regra que, não se referindo explicitamente à legitimação do alienante ou onerante face ao objecto do negócio, não deixa de se relacionar com a possibilidade de titulação de factos sobre os imóveis. Com efeito, a possibilidade, agora prevista na lei (n.ºs 2 e 3 do art. 9.º e ainda n.ºs 3 e 4 do art. 77.º do Código do Notariado), de serem titulados factos sobre fracções autónomas de prédio cujo registo de propriedade horizontal se acha lavrado provisoriamente por natureza, ainda que se trate de prédio concessionado, enquanto a concessão se mantém provisória, é uma inovação de grande alcance prático para o comércio imobiliário de Macau, sabendo-se que as fracções autónomas são muitas vezes transaccionadas antes de estar concluído o processo de regularização formal da constituição da propriedade horizontal.

Como é óbvio, a plena eficácia do acto ficará sempre condicionada à conversão em definitivo da propriedade horizontal e, tratando-se de prédio concessionado, à conversão da concessão em definitiva, o que deve ser consignado no respectivo instrumento que o titula. Por outro lado, prevê-se agora expressamente a dispensa, nestes casos, da autorização prevista no n.º 1 do art. 143.º da chamada Lei de Terras (Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho), com o que se acolhe em parte a posição de certa corrente doutrinária que vinha defendendo a opinião de que aquela norma não tem em vista impedir a transmissão das fracções autónomas de prédio concessionado, enquanto não for feito o registo definitivo da propriedade horizontal, mas apenas impedir a transmissão dos direitos do concessionário, com quem a Administração contratou e em quem confiou, antes de verificado o respectivo aproveitamento, o que não é a mesma coisa.

4. Simplificação do acesso ao registo

Como medida de incentivo e facilitação do acesso ao registo foi dado um novo enquadramento ao regime da legitimidade para requerer o registo. Por um lado, pode agora o registo de aquisição de prédios ou direitos sobre prédios que façam parte de herança indivisa – em comum e sem determinação de parte ou direito a favor de todos os herdeiros do autor da sucessão – ser requerido apenas pelo meeiro ou qualquer dos herdeiros. Por outro lado, pode também agora qualquer comproprietário ou compossuidor pedir o registo não só do seu direito, como o dos restantes comproprietários ou compossuidores (art. 30.º).

No âmbito da representação, consagrou-se a regra de que o advogado beneficia da presunção de representação dos seus clientes até à realização última dos interesses destes, que, relativamente a actos jurídicos sobre imóveis, só se consuma com o respectivo registo (alínea b) do n.º 2 do art. 32.º).

Quanto a esta matéria, três notas se impõem: em primeiro lugar, por força do artigo 10.º do decreto preambular, a regra da representação tácita aplica-se também aos solicitadores, enquanto existam; em segundo lugar, a representação tácita não abrange a faculdade de requerer averbamentos às descrições (salvo quando se trate das actualizações oficiosas dos elementos de identificação do prédio, efectuadas na dependência de um acto principal em cuja titulação o representante tenha intervindo), nem a de impugnar as decisões do conservador; em terceiro lugar, quem tem poderes de representação para requerer o registo pode pedir a sua realização com urgência, mas tem também responsabilidade solidária no pagamento dos respectivos encargos (n.ºs 3 e 4 do citado art. 32.º).

Ainda no âmbito da representação, são também inovadoras as regras que atribuem ao Ministério Público a competência para requerer os actos de registo dos direitos sobre imóveis que tenham sido adjudicados a incapaz em inventário judicial, bem como a obrigação do representante legal do incapaz, que intervenha no título, de requerer a favor deste o registo dos direitos que para ele tenham sido adquiridos por negócio jurídico extrajudicial, e a mesma obrigação do doador, quanto às doações que produzam efeitos independentemente de aceitação (art. 33.º).

A substituição dos tradicionais requerimentos pelo preenchimento de um simples impresso-requisição de modelo oficial (art. 34.º, n.º 1) bilingue, fornecido gratuitamente pela conservatória aos utentes, é sem dúvida uma das medidas de maior alcance na simplificação do acesso ao registo. O preenchimento do impresso-requisição passa a ser obrigatório, excepto se o interessado no registo for uma entidade oficial, caso em que basta que o pedido de registo conste de ofício em que se mencionem os factos a inscrever e os respectivos documentos (art. 34.º, n.º 2).

O preenchimento do impresso-requisição de registo não oferece dificuldades, obedecendo apenas aos requisitos previstos no art. 35.º. Julgamos que o respectivo modelo oficial é de concepção bastante simples e objectiva, podendo facilmente ser preenchido por qualquer utente. Apenas se chama a atenção para dois aspectos fundamentais: em primeiro lugar, a partir da entrada em vigor do novo Código, é rejeitada a apresentação de pedidos de registo que não sejam formulados no impresso de modelo aprovado (alínea c) do n.º 1 do art. 57.º); em segundo lugar, as declarações complementares, principais ou acessórias dos títulos, devem ser escritas no espaço reservado no impresso para o efeito (verso da requisição) ou, em alternativa, em documento avulso (art. 40.º).

As certidões podem agora ser pedidas verbalmente ou, em alternativa, em impresso de modelo oficial, sendo apenas obrigatório o uso do impresso quando se trate de certidão de prédio que se presuma não descrito (art. 101.º).

Merece ainda destaque o novo regime sobre a verificação da identidade, qualidade ou estatuto e poderes para o acto, agora previsto no art. 36.º, designadamente a inovação referente à dispensa de qualquer verificação por parte da conservatória quando o requerente já tenha tido intervenção no título que instrua o pedido de registo.

5. Dever de colaboração dos serviços com os utentes

Como se sabe, o combate à burocracia e aos procedimentos inúteis está hoje na ordem do dia em todas as sociedades e espaços económicos competitivos. A eficiência das instituições cada vez mais se avalia pela rapidez de resposta, pela transparência e pela eficácia do seu funcionamento.

O ordenamento jurídico de Macau é, como se sabe, bastante avançado nesta matéria; por isso, o novo Código do Registo Predial não podia deixar de acolher algumas regras que são sem dúvida bastante inovadoras, em termos de colaboração dos serviços com os utentes.

Como é natural, a actividade do conservador não se pode pautar pela discricionaridade (que é normalmente fonte da arbitrariedade). Pelo contrário, dada a natureza das suas funções, a sua actuação está balizada pelo cumprimento da legalidade; por isso se mantém a necessidade de qualificação prévia dos actos pelo conservador, que deve «apreciar a viabilidade do pedido de registo em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos» (art. 59.º, n.º 1).

Mas, nos termos do art. 60.º, a faculdade de recusar o registo é agora circunscrita aos casos de invalidades mais graves e insanáveis (falta de título ou manifesta nulidade do mesmo), ou às situações de inutilidade da prática do acto (o facto em causa já está registado ou as dúvidas do acto lavrado como provisório não se mostram removidas). Mantêm-se, por outro lado, as regras da proibição da recusa do acto que tenha sido titulado por sentença judicial transitada em julgado e que tenha sido notificada ao Ministério Público, a não ser que dele resulte manifesta desarmonia com a situação jurídica do prédio resultante de registos anteriores (é reconhecido o direito de propriedade perfeita a um particular de um prédio que, segundo o registo, tem a natureza de prédio concessionado, por exemplo), bem como a da recusa do registo que, por falta de elementos (o título não identifica o sujeito activo ou o próprio prédio, por exemplo) ou que, pela sua natureza (a conversão em definitivo ou o cancelamento, por exemplo), não podem ser feitos como provisórios.

Contudo, como acima se refere, a lei (art. 64.º) prevê agora expressamente a obrigação dos serviços colaborarem com os utentes no suprimento das deficiências do processo de registo. Para isso, devem os serviços socorrer-se dos documentos apresentados ou já arquivados, bem como dos meios informáticos disponíveis para sanar as deficiências que sejam detectadas (por exemplo, se a descrição estiver desactualizada quanto ao número de matriz ou à denominação da via pública, pode o conservador proceder a essa actualização mediante consulta informática da matriz ou do cadastro das vias públicas).

Mesmo que o suprimento não seja possível pela via oficiosa, a conservatória deve avisar o requerente, por qualquer meio, para, se quizer, suprir as deficiências até à data da validação do registo, designadamente apresentando um documento ou declaração complementar em falta.

No caso de ser necessário juntar mais documentos ao processo de registo, pode o interessado fazê-lo, através de uma apresentação complementar, salvo se a deficiência for motivo de recusa nos termos do n.º 1 do art. 60.º. Por outro lado, deve considerar-se suprida a falta do trato sucessivo se, depois de efectuada a apresentação mas antes de lavrado o registo, for apresentado o acto de registo de que aquele dependa, lavrando-se os registos pela ordem sequencial dos actos, o que deve ser consignado.

O art. 65.º, por sua vez, confere ao conservador a faculdade de proceder à qualificação dos actos de harmonia com os documentos apresentados, ainda que o requerente não tenha formulado o seu pedido da forma mais adequada. Assim, se, por virtude do pedido de registo mal elaborado, tiverem sido apresentados diferentes actos de registo relativamente a facto ou factos de que se deva lavrar apenas um registo, deve realizar-se apenas o registo em causa com base na primeira apresentação, considerando-se as demais convoladas. Por outro lado, se tiver sido pedido e apresentado um único acto de registo quando na realidade tenham de ser lavrados diversos actos, serão oficiosamente efectuadas as apresentações em falta, lavrando-se os registos em conformidade.

6. O novo regime de impugnação das decisões do conservador

A matéria de impugnação das decisões do conservador foi também totalmente reformulada.

Por um lado, procedeu-se à harmonização da matéria nos vários sistemas (registral e notarial), uma vez que, como se sabe, com as alterações aos códigos do notariado e do registo predial, introduzidas, respectivamente, pelos Decretos-Lei n.ºs 81/90/M e 83/90/M, de 31 de Dezembro, o regime de impugnações destes dois sistemas ficou diferente do regime previsto para o registo civil, designadamente quanto ao recurso a interpor para o Tribunal Superior de Justiça. Entretanto, quer no regime jurídico do registo automóvel (Decreto-Lei n.º 49/93/M, de 13 de Setembro), quer no regime jurídico do registo de aeronaves (Decreto-Lei n.º 10/98/M, de 30 de Março) haviam sido criados sistemas de impugnação diferentes, o que provocava justificada perplexidade.

Por outro lado, abandonou-se a tradicional diferenciação entre os actos de qualificação jurídica do conservador (despachos de recusa ou provisoriedade dos registos) e os actos de conteúdo administrativo (impugnação da conta dos actos ou da recusa de passagem de certidão), passando a existir o mesmo tratamento para todos eles relativamente às diversas vias de impugnação (art. 130.º, n.º 1), embora os prazos sejam diferentes (arts. 133.º, n.ºs 1 e 2; 135.º, n.º s 3 e 5 e 143.º).

Por outro lado ainda, estabeleceu-se que a utilização das três vias de impugnação (reclamação para o conservador, recurso administrativo e recurso judicial) é alternativa, mas a interposição de recurso administrativo faz precludir o direito de reclamar e equivale à desistência da reclamação, quando já interposta, e a interposição do recurso judicial faz precludir o direito de reclamar e de interpor recurso administrativo e equivale à desistência dos processos pendentes (art. 131.º, n.ºs 3 e 4).

Sobre o novo regime de impugnação das decisões do conservador, referem-se em seguida os aspectos mais relevantes:

- Quanto às decisões impugnáveis: Como acima se referiu, são impugnáveis as decisões do conservador que se traduzam na recusa da prática de qualquer acto de registo ou na sua realização como provisório por dúvidas, bem como na recusa de passagem de certidões ou de outros documentos que devam ser passados pela conservatória, e a conta dos actos de registo (citado art. 130.º, n.º 1). É também impugnável a decisão de indeferimento (expressa ou tácita) da reclamação para o conservador (art. 135.º, n.º 4), mas não a decisão de indeferimento do recurso administrativo. Contudo, neste último caso, o interessado pode ainda interpor recurso judicial da decisão inicial do conservador, ou do indeferimento da reclamação, ainda que tácita (art. 142.º).

- Quanto ao destinatário da impugnação: Tratando-se de reclamação para o conservador, como é óbvio, é este o seu destinatário; o recurso administrativo é dirigido ao director dos Serviços de Justiça, embora deva dar entrada na conservatória (arts. 131.º, n.º 2 e 135.º, n.º 1); o recurso judicial é dirigido ao competente tribunal de primeira instância em matéria cível, embora deva também dar entrada na conservatória (arts. 131, n.º 2 e 144.º, n.º 1). Chama-se a atenção, porém, para a norma do n.º 1 do art. 147.º, que agora expressamente determina que «O juiz que tenha intervindo no processo que tenha por objecto o acto cujo registo é questionado está impedido de julgar o recurso». Pode acontecer, com efeito, que a impugnação tenha como objectivo decidir um caso de recusa ou de provisoriedade relativo a um acto baseado numa decisão judicial. Como é natural, apesar de se tratar de processos totalmente independentes, não é aceitável que o juiz que proferiu a decisão que deu causa ao recurso possa depois julgar o próprio recurso.

- Quanto à legitimidade para impugnar: A regra geral é a de que têm legitimidade para impugnar as decisões do conservador os requerentes e os interessados directamente prejudicados. Isto significa que se o requerente for o representante do interessado, tanto um como o outro podem interpor a impugnação. Duas notas, porém, se impõem: em primeiro lugar, recordando o que foi dito atrás, a propósito da representação, tratando-se da representação tácita a que se refere o n.º 2 do art. 32.º, não pode o representante (designadamente o advogado) interpor impugnação sem mandato expresso do interessado (vide n.º 3 do citado art. 32.º); em segundo lugar, os prazos do recurso administrativo só aproveitam aos interessados que tenham reclamado e os prazos do recurso judicial só aproveitam a quem tenha reclamado ou interposto recurso administrativo (arts. 135.º, n.º 6 e 143.º, n.º 5).

Mas, em matéria de legitimidade, a grande inovação é a faculdade agora dada ao notário de ser ele próprio a interpor a impugnação, quando esteja em causa vício de que alegadamente enfermem os títulos apresentados a registo (n.º 2 do citado art. 132.º). Também aqui merecem destaque dois aspectos importantes: em primeiro lugar, o notário apenas pode interpor reclamação e recurso administrativo, não podendo recorrer judicialmente (mas poderá fazê-lo na qualidade de advogado do interessado, se se tratar de notário privado); em segundo lugar, o notário deve instruir o processo com autorização escrita do interessado presumivelmente prejudicado com a decisão.

- Quanto aos prazos para interpor impugnação: A regra geral é a de que tratando-se de impugnação das decisões de recusa da prática de acto de registo ou da sua realização como provisório, o prazo para a primeira impugnação é de 30 dias e de 20 dias para as seguintes, se a elas houver lugar (arts. 133.º, n.º 1; 135.º, n.ºs 3 e 4, e 143.º, n.ºs 1, 2 e 3). Tratando-se de impugnação da recusa de passagem de certidão ou da conta do acto, o prazo é sempre de 8 dias (arts. 133.º, n.º 2; 135.º, n.º 5, e 143.º, n.º 4).

Mas, a inovação que merece mais destaque é a regra da contagem dos prazos. Em princípio, todas as decisões do conservador que neguem uma pretensão devem ser notificadas ao interessado, contando-se da notificação o prazo para a impugnação; mas, o interessado tem o direito de presumir que a sua pretensão foi indeferida mesmo que tal não lhe tenha sido notificado dentro do prazo previsto na lei. Daí que se preveja agora como início da contagem do prazo para impugnação o termo do prazo para a prática do acto em causa quando a pretensão não tenha sido deferida, mas não tenha, também, sido feita a notificação do indeferimento (arts. 133.º, n.º 1; 134.º, n.º 4; 135.º, n.ºs 3 e 4, e 143.º, n.ºs 1, 2 e 3).

- Quanto aos prazos para decidir a impugnação: A regra geral para o conservador reparar ou sustentar a decisão é de 5 dias (arts. 134.º, n.º 1; 136.º, n.º 1 e 145.º, n.º 2). No caso de recurso administrativo ou judicial que tenham sido precedidos de reclamação, o conservador deve remeter o processo, no prazo de 24 horas ao director dos Serviços de Justiça ou ao tribunal, ainda que a sua decisão de indeferimento da reclamação não tenha sido expressa (arts. 137.º, n.º 1 e 145.º, n.º 1).

Após a recepção do processo de recurso administrativo pela Direcção dos Serviços de Justiça, o mesmo é remetido ao Serviço de Orientação e Inspecção dos Registos e Notariado (SOIRN) para emissão de parecer, no prazo de 10 dias, prazo este que pode ser prorrogado por mais 5 dias, sempre que a complexidade da matéria o justifique. No caso de se tratar de impugnação da recusa de passagem de certidão ou da conta do acto, o prazo é apenas de 5 dias (art. 138.º). O director dos Serviços de Justiça deve proferir decisão de deferimento ou indeferimento do recurso no prazo máximo de 5 dias, a contar da data da emissão do parecer do SOIRN, não devendo, contudo, a decisão ser tomada para além de decorridos 20 dias após a entrada do processo na DSJ, ou de 10 dias no caso de impugnação da recusa de passagem de certidão ou da conta do acto (art. 140.º).

A decisão do recurso judicial é precedida de parecer do Ministério Público (M.P.), que deve ser emitido no prazo de 15 dias. Quando do processo não conste o parecer do SOIRN (designadamente por se tratar de recurso directo da decisão inicial do conservador ou da decisão de indeferimento da reclamação), além do parecer do M. P., é necessário o parecer do SOIRN, a emitir no mesmo prazo, devendo, para o efeito, o juiz remeter o processo à DSJ. A decisão do juiz deve ser proferida nos 10 dias seguintes ao termo do prazo para a emissão daqueles pareceres (art. 147.º).

Ainda quanto a esta matéria, cabe fazer uma breve referência a uma inovação de grande alcance prático. Como é natural, sendo deferida a reclamação ou o recurso administrativo, o processo considera-se extinto realizando-se o acto em conformidade, com notificação ao interessado (arts. 134.º, n.ºs 2 e 3 e 136.º, n.ºs 1 e 2). Mas, no caso de não ter sido proferida decisão expressa de indeferimento da reclamação, pode o conservador ainda reconsiderar e deferir a pretensão do interessado, no prazo de 48 horas após a remessa do processo ao director dos Serviços de Justiça ou ao tribunal, pondo-se, assim, termo ao processo (arts. 139.º e 146.º).

- Quanto ao efeitos da decisão da impugnação: Como se disse, os interessados podem utilizar sucessivamente as várias vias de impugnação ou recorrer directamente para o tribunal. Assim, com o deferimento da reclamação dá-se por findo o processo, com a realização do acto ou a reformulação da conta nos termos requeridos, mas o seu indeferimento, expresso ou tácito, faculta ao interessado a possibilidade de interpor recurso administrativo ou judicial (arts. 135.º, n.ºs 4 e 5; 137.º e 143.º, n.º 2).

Do mesmo modo, o deferimento do recurso administrativo implica a prática do acto recusado ou a conversão do registo provisório em definitivo, ou, sendo o caso, a passagem da certidão ou a reelaboração da conta, podendo, contudo, o conservador consignar que realizou o acto na sequência de deferimento de recurso administrativo julgado procedente, assim se pondo termo ao processo (art. 141.º); o indeferimento, expresso ou tácito, do recurso administrativo faculta ao interessado a possibilidade de interpor recurso judicial (art. 143.º, n.ºs 3 e 4).

Da decisão que julgar o recurso em primeira instância, cabe recurso para o Tribunal de Segunda Instância, com efeito suspensivo, a interpor pelo interessado ou pelo Ministério Público (art. 148.º)[7]. Após a decisão definitiva do tribunal, o secretário judicial, além de notificar o interessado, remete dela certidão ao conservador e ao director dos Serviços de Justiça; se o recurso tiver obtido provimento, fica sem efeito a decisão do director dos Serviços de Justiça que eventualmente tenha sido proferida no âmbito de processo de recurso administrativo, devendo, por sua vez, o conservador realizar oficiosamente os actos de registo em conformidade com a decisão, ou passar a certidão requerida, ou ainda reelaborar a conta do acto, se for o caso (art. 149.º).

- Quanto aos efeitos da impugnação: Uma das grandes inovações do novo Código traduz-se, como atrás se referiu, no reforço do princípio da prioridade com a garantia da realização do acto recusado com base na apresentação da recusa, se, na sequência de impugnação, vier a ser determinada a sua realização (art. 152.º, n.º 4); por isso se faz agora menção expressa do acto recusado com referência ao respectivo número e data de apresentação e indicação sumária do próprio acto recusado (art. 60.º, n.º 4). Tratando-se de provisoriedade, a conversão feita na sequência de provimento de impugnação, deve ser feita, não com base na apresentação do próprio acto, mas com base na apresentação da impugnação.

Como se compreende, dado que uma das consequências da impugnação é a suspensão do prazo de caducidade do registo provisório, a sua interposição deve dar lugar à anotação da correspondente apresentação e, quando a mesma tenha por objecto um acto de registo, averbar-se de imediato ao extracto do acto recusado ou ao registo provisório (art. 151.º, n.º 1), tendo em vista dar publicidade à situação de conflito cuja decisão pode vir a implicar alteração da situação jurídica do prédio.

Assim, no caso de ocorrer um facto que possa determinar o arquivamento do processo (desistência, deserção ou a paragem por mais de 30 dias por inércia do recorrente), deve o secretário judicial comunicar estes factos à conservatória, a fim de serem averbados ao registo (art. 152.º, n.ºs 1 e 2).

No caso de existirem registos dependentes ou incompatíveis com o acto a que se refere a impugnação, há lugar aos seguintes procedimentos: a) verificando-se um dos factos antes referidos, ou a própria caducidade do direito de impugnação, é averbada a caducidade dos registos dependentes e são convertidos os registos incompatíveis; b) verificando-se o provimento da impugnação, é averbada a caducidade dos registos provisórios incompatíveis e são convertidos os registos dependentes (art. 152.º, n.ºs 3 e 5).

7. A conta dos actos e seu pagamento.

O Código agora revogado previa a cobrança da quantia provável do acto a título de preparo, determinando a falta do seu pagamento a realização do acto como provisório ou a recusa no caso de o mesmo não poder ser efectuado provisoriamente, ou ainda, no caso de apresentação pelo correio, a rejeição da própria apresentação, se não fosse junto o preparo correspondente (arts. 276.º e 146.º, n.º 3 do C.R.P./67).

Por razões de celeridade (o aumento de serviço na conservatória tornou obsoleto o sistema de preparos, visto que era necessária uma análise prévia dos documentos só para efeitos de cálculo dos emolumentos prováveis dos actos), foi abandonado o sistema de preparos com as alterações introduzidas ao Código pelo Decreto-Lei n.º 83/90/M, de 31 de Dezembro (cfr. n.º 9 do art. 136.º do C.R.P./67, introduzido por este diploma legal).

A verdade, porém, é que nos últimos anos a conservatória vem-se confrontando com certas dificuldades na cobrança dos emolumentos. Casos há, até, que nem com a instauração do respectivo processo judicial para cobrança coerciva se consegue garantir o pagamento da conta sem prejuízo para terceiros que não têm qualquer responsabilidade. Por isso, o novo Código prevê um novo sistema de cobrança da conta que, embora pareça complicado, é sem dúvida mais garantístico, quer para a Administração, quer para os particulares.

As características fundamentais do novo sistema são as seguintes:

a) Como se sabe, a fixação de um prazo legal para a realização dos registos permite aos interessados saber em que data se devem dirigir à conservatória para pagar a respectiva conta e levantar os documentos que não devam ficar arquivados. Este prazo, que antes era de 30 dias (art. 77.º do C.R.P./67) foi agora reduzido para 15 dias (art. 67.º, n.º 1), devendo os interessados ser advertidos no acto da apresentação para a necessidade de procederem àquelas diligências após o decurso do prazo legal para a realização do registo;

b) Quando, decorridos que sejam 15 dias após a realização do registo, a conta não tenha sido paga espontaneamente, a conservatória notifica o interessado, por carta registada com aviso de recepção, informando-o de que o registo está efectuado, qual o respectivo custo e de que deve proceder ao pagamento no prazo de 8 dias, a não ser que, no mesmo prazo, pretenda impugnar a conta;

c) No caso de o interessado, dentro daquele prazo, declarar, verbalmente ou por escrito, que pretende impugnar a conta, deve ser-lhe entregue, dentro do prazo de 24 horas, exposição escrita e detalhada dos critérios que presidiram à sua elaboração, contando-se da data da entrega desta exposição o prazo para a impugnação;

d) Decorridos 45 dias após a realização do registo, se o interessado não tiver impugnado a conta nem procedido ao seu pagamento, a conservatória notifica-o de novo, dando-lhe uma última oportunidade para proceder ao respectivo pagamento dentro do prazo de 8 dias e advertindo-o de que após aquele prazo sofre as seguintes consequências: 1) a conta é agravada em 10%, no mínimo de 500 patacas; 2) será instaurado procedimento para a cobrança coerciva; 3) não lhe pode ser passada certidão do respectivo acto;

e) Decorrido aquele prazo de 8 dias sem que a conta tenha sido paga, além de instaurar o competente processo para cobrança coerciva, previsto na Orgânica dos Serviços de Registos e Notariado (art. 52.º do Decreto-Lei n.º 54/97/M, de 28 de Novembro), é averbada ao registo a falta de pagamento da conta, averbamento este que será cancelado logo que a conta esteja paga.

8. Conclusão

Como se compreenderá, dada a natureza do presente trabalho, não é possível nele apreciar e desenvolver as muitas outras inovações do novo Código, que são efectivamente muito numerosas. Dentre elas, referem-se apenas como exemplos: o alargamento dos casos de caducidade das inscrições pelo decurso de certo prazo (art. 13.º e art. 7.º do decreto preambular), a consagração da inexistência como categoria autónoma de vícios do registo (art. 15.º), o novo regime dos registos de constituição e alteração da propriedade horizontal (arts. 43.º e 44.º), a figura da rejeição da apresentação (art. 57.º), a nova formulação dada ao preceito referente à finalidade da descrição (art. 71.º, n.º 1), a regulamentação sobre a abertura de descrições subordinadas para as fracções autónomas (arts. 73.º e segs.), o alargamento dos actos oficiosos (cfr., por exemplo, arts. 26.º; 28.º; 54.º, n.º 2; 81.º; 82.º, n.º 1; 92.º, n.º 1; 93.º, n.ºs 1 e 3; 95.º, n.ºs 3 e 5), o alargamento das situações de registos efectuados provisoriamente por natureza (art. 86.º) e respectivos prazos especiais de manutenção e caducidade (art. 87.º), o alargamento dos factos a registar por averbamento (art. 96.º), as novas regras sobre contagem e cumprimento dos prazos (arts. 158.º e 159.º), etc.

Finalmente, é nossa convicção que o novo Código não resolve todos os problemas da área do registo predial. É necessário manter o investimento na modernização do programa informático e continuar a apostar na formação do pessoal da conservatória. Mas é necessário também que os operadores do comércio imobiliário (sejam ou não juristas) mantenham a tradicional colaboração com a Administração na implementação das reformas do sistema jurídico de Macau, com espírito de abertura e empenho na construção de um futuro melhor para Macau.

Macau, Novembro de 1999.

(Vicente João Monteiro)

Conservador do registo predial e coordenador do SOIRN

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* Conservador do registo predial e coordenador do Serviço de Orientação e Inspecção dos Registos e Notariado (SOIRN) da Direcção dos Serviços de Justiça.

[1] Cfr., por exemplo, as nossas Noções Elementares do Registo Predial de Macau, edição da Direcção dos Serviços de Justiça, IOM, 1997, pág. 20.

[2] Recorde-se que se trata do vetusto Código do Registo Predial português (que abreviadamente designaremos por C.R.P./67), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 611, de 28 de Março de 1967, publicado no 4.° Suplemento do Boletim Oficial n.º 52, de 30 de Dezembro de 1967, e que foi tornado extensivo a Macau pela Portaria n.º 23 088, de 26 de Dezembro de 1967, publicada no mesmo Boletim Oficial.

[3] Diploma este verdadeiramente inovador ao nível da titulação da propriedade horizontal, já que foi com ele que se introduziu em Macau aquilo a que desde então se designa por constituição da propriedade horizontal por acto administrativo (cfr. n.°s 1 e 2 do art. 1317.° do novo Código Civil). O mesmo diploma foi também pioneiro quanto à possibilidade de se proceder ao registo provisório da propriedade horizontal antes de concluída a construção, desde que se ache aprovado o correspondente projecto, fixando-se um prazo especial (3 anos) de vigência da respectiva inscrição.

[4] É justo salientar que o código português de 1984 já havia sido um decalque do código aprovado pelo Decreto-Lei n.° 305/83, de 29 de Junho, do qual o Dr. José Gonçalves Marques foi o principal mentor, não sendo, por isso, de estranhar que o novo código de Macau mantenha a espinha dorsal do anteprojecto de 1988.

[5] É ao novo Código do Registo Predial de Macau, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 46/99/M, de 20 de Setembro, que nos queremos referir sempre que daqui em diante invocarmos qualquer preceito sem indicação do respectivo diploma legal.

[6] Como se sabe, até à entrada em vigor do Código/84, coexistiam em Portugal dois sistemas diferentes: registo obrigatório nos poucos concelhos onde já vigorava o cadastro geométrico da propriedade rústica, e registo facultativo nos restantes concelhos do país. Em Macau, o registo sempre foi facultativo e assim continuará, apesar de no Território já estar completo o levantamento cadastral.

[7] Já depois de elaborado o presente trabalho foi publicada a Lei de Bases da Organização Judiciária da Região Administrativa Especial de Macau (RAEM), pela qual foram introduzidas diversas alterações aos vários Códigos recentemente publicados – entre eles o do registo predial (cfr. art. 75.º da Lei n.º 9/1999) –, quanto à matéria de recursos. De acordo com a nova redacção do art. 148.º do Código, do acórdão do Tribunal de Segunda Instância, não pode agora ser interposto recurso para o Tribunal de Última Instância, conforme se previa na redacção inicial daquela norma.

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