Firstbank Puerto Rico Recurso Gubernativo Número del Caso ...

[Pages:41]EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Firstbank Puerto Rico Recurrente v.

Registradora de la Propiedad de Ponce, Secci?n Ponce I, Hon. Mar?a Rodr?guez

Cintr?n Recurrida

N?mero del Caso: RG-2020-5

Recurso Gubernativo 2021 TSPR 135 208 DPR ____

Fecha: 17 de septiembre de 2021

Abogado de la parte peticionaria: Lcdo. Jos? M. Biaggi Landr?n

Registradora de la Propiedad de Ponce Secci?n Ponce I:

Hon. Mar?a Rodr?guez Cintr?n

Materia: Derecho Registral Inmobiliario: Inaplicabilidad del requisito de presentar copia f?sica del documento calificado en el Registro de la Propiedad para perfeccionar un recurso gubernativo. Requisito de dar fe expresa en la escritura de modificaci?n de que se tuvo ante s? el pagar? original de la hipoteca y de que se tom? raz?n de sus cambios, conforme dispone la Ley Hipotecaria.

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que est? sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilaci?n y publicaci?n oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribuci?n electr?nica se hace como un servicio p?blico a la comunidad.

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Firstbank Puerto Rico

Recurrente

v.

Registradora de la Propiedad de Ponce, Secci?n Ponce I, Hon. Mar?a Rodr?guez Cintr?n

Recurrida

RG-2020-0005

Recurso Gubernativo

Opini?n del Tribunal emitida por el Juez Asociado se?or RIVERA GARC?A. En San Juan, Puerto Rico, a 17 de septiembre de 2021.

Hoy nos ata?e primero arrojar luz sobre el proceso de perfeccionar un recurso gubernativo ante esta Curia bajo la Ley del Registro de la Propiedad, infra. En particular, debemos resolver si el Art. 245 de la referida ley, y la correlativa Regla 245.1, del Reglamento N?m. 8814, infra, requieren al notario remitir al Registrador de la Propiedad la copia certificada original, en papel, del documento ya calificado. Lo anterior para que este Tribunal pueda adquirir jurisdicci?n sobre un Recurso Gubernativo, cuando dicho documento ya haya sido presentado inicialmente por la v?a telem?tica. Resolvemos que, conforme a la clara intenci?n legislativa de hacer los procesos registrales m?s eficientes a trav?s de la digitalizaci?n y el uso de la tecnolog?a, y el consecuente dise?o de la propia Ley N?m. 210-2015, infra, dicho requisito es obsoleto por la duplicidad innecesaria que representa.

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Luego de resolver esta controversia jurisdiccional como cuesti?n de umbral, este recurso tambi?n nos brinda la oportunidad de expresarnos por primera vez en cuanto a los requisitos para la inscripci?n de una escritura de modificaci?n de hipoteca y su interacci?n con la Ley de Transacciones Comerciales, infra. Aunque los argumentos de FirstBank de Puerto Rico (FirstBank o peticionario) aducen la apariencia de un conflicto novel entre dos leyes especiales, estos no son convincentes y resultan en una aplicaci?n err?nea del derecho.

En ese contexto, resolvemos que la Registradora actu? correctamente al denegar la inscripci?n de la escritura p?blica objeto de la controversia por no cumplir con el Art. 89 de la referida Ley Hipotecaria. Es decir, por no contener una daci?n de fe de que, al momento de otorgar la escritura de modificaci?n de hipoteca, el notario autorizante tuvo ante s? el pagar? original objeto de la modificaci?n.

Examinemos los antecedentes f?cticos que dieron lugar a la controversia de autos.

I.

La controversia ante nos se origina de la denegatoria de inscripci?n al Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Secci?n de Ponce I, de la Escritura N?m. 86 de Modificaci?n de Hipoteca, otorgada el 22 de noviembre de 2019 por FirstBank y su cliente, Delmar Investment, S.E. (Delmar),

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ante el Notario Jos? M. Biaggi Landr?n (Notario BiaggiLandr?n). Dicha escritura se otorg? a los fines de darle publicidad registral a la modificaci?n que las partes realizaron ese mismo d?a al pagar? hipotecario original para as? extenderle una facilidad de cr?dito a Delmar y continuar su relaci?n de negocios. En particular, mediante varios acuerdos privados suscritos,1 las partes variaron la tasa de inter?s que devengar?a dicho pagar?, y a su vez extendieron su fecha de vencimiento. As?, las partes modificar?an un pagar? garantizado por hipoteca otorgada por Delmar en el 2003 e inscrita al Registro de la Propiedad para atemperarlo a los t?rminos y condiciones del nuevo financiamiento. La escritura de modificaci?n adem?s supon?a unos ahorros sustanciales a Delmar que de otro modo hubiese incurrido para cancelar esa hipoteca del 2003 y otorgar una nueva.2

As? las cosas, el 26 de noviembre de 2019 la referida escritura de modificaci?n de hipoteca fue presentada al Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Secci?n de Ponce I, mediante el Registro Inmobiliario Digital de Puerto Rico conocido como Karibe, solicitando inscripci?n al asiento 2019-125655-PO01.3

Luego de calificar la escritura p?blica presentada, el 6 de febrero de 2020 la Registradora de la Propiedad, la Hon.

1 A saber, contratos de pr?stamo, contratos de cesi?n, contratos de gravamen mobiliario, entre otros.

2 Recurso Gubernativo, p?g. 2. 3 Historial del Asiento, Ap?ndice del Recurso Gubernativo, p?g. 12.

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Mar?a Rodr?guez Cintr?n (Registradora), emiti? una notificaci?n al Notario Biaggi-Landr?n informando la denegatoria de inscripci?n de la escritura. En ella, fundament? que la escritura presentada no cumpl?a con el Art. 89 de la Ley Hipotecaria, infra.4 Como veremos m?s adelante, este precepto exige al notario consignar en una escritura de modificaci?n de hipoteca, el hecho que, al momento de otorgar dicha escritura, tuvo ante s? el pagar? objeto de la modificaci?n. En este caso, la escritura presentada por el Notario Biaggi-Landr?n no conten?a la antedicha daci?n de fe.5

El 26 de febrero de 2020, y dentro del t?rmino jurisdiccional de veinte (20) d?as provisto por el Art. 241 de la Ley Hipotecaria,6 el Notario Biaggi-Landr?n oportunamente present? a la Registradora de la Propiedad un escrito solicitando la recalificaci?n de la escritura p?blica presentada.7 En s?ntesis, sostuvo la preeminencia de la Ley de Instrumentos Negociables sobre la Ley Hipotecaria, raz?n por la cual, a su entender, basta con que una escritura que garantice un instrumento negociable cumpla con los requisitos de la primera para lograr acceso al Registro de la Propiedad.

4 Carta de Notificaci?n, Ap?ndice del Recurso Gubernativo, p?g. 12. 5 V?ase Escritura N?m. 86, de Modificaci?n de Pagar? y de Hipoteca, Ap?ndice del Recurso Gubernativo, p?gs. 4-7. 6 Art. 241 de la Ley N?m. 210-2015, 30 LPRA sec. 6401. 7 Escrito de Recalificaci?n, Ap?ndice del Recurso Gubernativo, p?gs. 13-35.

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Luego de evaluar el Escrito de Recalificaci?n, el 29 de junio de 2020 la Registradora de la Propiedad notific? al Notario Biaggi-Landr?n la denegatoria de la recalificaci?n solicitada. En ella la Registradora insisti? en que la escritura incumpl?a con el Art. 89 de la Ley Hipotecaria.8

Inconforme, FirstBank, por conducto del Notario BiaggiLandr?n, oportunamente interpuso un Recurso Gubernativo ante esta Curia el d?a 20 de julio de 2020 dentro del t?rmino improrrogable de veinte (20) d?as que dispone el Art. 245 de la Ley Hipotecaria.9 As?, el peticionario solicit? una revisi?n de la calificaci?n final de la Registradora notificada el 29 de junio de 2020. Esto, con el fin de revocar la anotaci?n preventiva de denegatoria de inscripci?n de la escritura de modificaci?n al asiento presentado. En apretada s?ntesis, el peticionario argumenta que, al tratarse la escritura de un pagar? hipotecario, la Ley de Transacciones Comerciales (LTC)10 rige el derecho aplicable para que un negocio jur?dico privado logre acceso al Registro de la Propiedad. Ello, por tener preeminencia sobre los requisitos que establece la Ley Hipotecaria. En particular, aduce que como la LTC fue creada para fomentar el tr?fico de instrumentos negociables, la Ley Hipotecaria quedar?a desplazada por el principio de especialidad. Por lo tanto,

8 Notificaci?n de la Anotaci?n de Denegatoria, Ap?ndice del Recurso Gubernativo, p?gs. 1-2.

9 Recurso Gubernativo, p?gs. 22-25. 10 Ley de Transacciones Comerciales, Ley N?m. 208-1995, 19 LPRA sec. 401 et seq.

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esta ?ltima legislaci?n estar?a impedida de imponer requisitos adicionales en la medida en que estos entorpezcan el tr?fico de esos instrumentos. Bajo ese supuesto, el peticionario solicita la inscripci?n de su escritura de modificaci?n de hipoteca a pesar de no contener la daci?n de fe requerida por el Art. 89 de la Ley Hipotecaria. Es decir, que el notario autorizante no acredit? que tuvo el pagar? hipotecario original ante s? al momento de otorgar esta escritura.

Presentado el referido recurso, el 27 de julio de 2020, la Registradora compareci? mediante una Moci?n Informativa en cumplimiento con la Regla 27 del Reglamento del Tribunal Supremo.11 En ella anej? copia de los documentos siguientes requeridos por el Art. 245 de la Ley Hipotecaria, a saber: (1) copia de la imagen del documento calificado y presentado por la v?a electr?nica y certificado por el Notario como id?ntica a la copia certificada en papel regular; (2) la notificaci?n de defectos; (3) el Escrito de Recalificaci?n de la parte interesada, y (4) copia de la anotaci?n denegatoria y la notificaci?n de la misma. Ahora bien, la Registradora sostuvo que el peticionario no le entreg? el original de la copia certificada de la escritura de modificaci?n, lo cual le impidi? incluirlo en su Moci?n Informativa seg?n le requiere el referido Art. 245. C?nsono

11 Moci?n Informativa al Amparo de la Regla 27 del Tribunal Supremo y Solicitando la Desestimaci?n del Recurso, Expediente, p?gs. 148-152.

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con lo anterior, la Registradora arguy? que el Recurso Gubernativo no se perfeccion? debido a esta omisi?n del notario, por lo que este Tribunal carece de jurisdicci?n para atenderlo en sus m?ritos. En consecuencia, la Registradora solicit? la desestimaci?n del recurso presentado por FirstBank por incumplir con el Art. 245 de la Ley Hipotecaria y la Regla 245.1 del Reglamento N?m. 8814, infra.

Por su parte, el 6 de agosto del 2020, FirstBank present? ante nos un recurso en oposici?n a la moci?n de desestimaci?n.12 En este afirma que cumpli? con los requisitos del Art. 245 de la Ley Hipotecaria pues primero notific? el Recurso Gubernativo mediante el sistema de inform?tica registral Karibe, el mismo d?a que present? el recurso. En igual fecha envi? un aviso de radicaci?n al correo electr?nico de la Registradora, hecho constatado por la propia Registradora en las notas al diario del asiento de presentaci?n.13 Por ?ltimo, el peticionario remiti? por correo certificado al Registro de la Propiedad una copia del Recurso Gubernativo con acuse de recibo. En lo pertinente es menester resaltar que, en el Ap?ndice del Recurso Gubernativo presentado, el peticionario incluy? una copia de la referida

12 Moci?n en Oposici?n a Desestimaci?n y Solicitud Urgente de Disposici?n Acelerada del Presente Recurso Gubernativo, p?g. 1.

13 En las notas al diario del asiento 2019-125655-PO01, el ?ltimo comentario que aparece en el sistema Karibe lee como sigue: "Se recibe Recurso Gubernativo presentado por el Lic. Jos? M. Biaggi Ladr?n, al correo electr?nico de esta Registradora, Mar?a Rodr?guez Cintr?n, el d?a 20 de julio de 2020 a las 4:14PM". Esto, seg?n anotado por el Registro de la Propiedad el 21 de julio de 2020, a las 9:22AM.

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