Capitulo 3.- El derecho registral en México.

Ca pit ulo 3 .- El de r e cho r e gist r a l e n M ? x ico.

En est e capit ulo definirem os el derecho regist ral y los principales sist em as reg?st rales que exist en en el m undo, que t ipo de sist em a regist ral ut ilizam os en M?xico; t am bi?n abordarem os el t em a de los principios del Regist ro P?blico. Cabe m encionar que no est udiarem os a profundidad el sist em a regist ral en el Regist ro P?blico de la Propiedad o el Regist ro P?blico de Com ercio, porque lo ant erior se apart a de los fines de est a invest igaci?n. Por ende ser? est a part e ser? una invest igaci?n explorat oria, para buscar los elem ent os que en su caso deber?a de t ener el Regist ro Nacional de Poderes Not ariales.

3.1 El derecho regist ral

Est a ram a del derecho en realidad t iene diversas denom inaciones, entre ellas contam os Derecho Hipotecario, Derecho I nm obiliario y Derecho Regist ral, la que ser?a m enos afort unada seg?n Carral y de Teresa, es la de derecho hipot ecario, cuest i?n con la que est am os plenam ente de acuerdo, porque hace entender que este derecho es relat ivo ?nicam ent e a la hipot ecas cuando en realidad es m ucho m ?s am plio1, el citado autor podem os entender que define el derecho registral com o un sector del derecho civil, creado para proteger derechos, estableciendo un conj unto de norm as que tienden a form ar un ordenam iento sistem ?tico y diferente del derecho civil; la definici?n en lo general nos parece m uy acertada y concreta, pero com ete el error de declararla com o un sector del derecho civil, en realidad el derecho registral no solo es parte del derecho civil sino tam bi?n del m ercantil y hasta del adm inistrativo, solo hace falta recordar que existen en nuestro pa?s el Regist ro P?blico de Com ercio y Regist ro P?blico de la Propiedad Federal, est e ult im o regido conform e al Reglam ent o del Regist ro P?blico de la Propiedad Federal.

Por su part e P?rez Fern?ndez del Cast illo no define derecho regist ral sino que define el derecho del registro p?blico de la propiedad com o " conj unt o de norm as de Derecho P?blico que regulan la organizaci?n del Regist ro P?blico de la Propiedad, el procedim ient o de inscripci?n y los efect os de los derechos inscrit os" 2, cabe m encionar que P?rez Fern?ndez posteriorm ente en la obra citada al pie de pagina habla del registro p?blico de com ercio, en sum a, nos la definici?n de derecho del Regist ro P?blico de la Propiedad pero no nos da una definici?n de derecho r egist r a.

De las ant eriores definiciones cit adas nos inclinam os por la de Carral y de Teresa, aunque recordem os la salvedad a que hem os hecho m enci?n.

1 CARRAL Y DE TERESA, Lu?s, "Derecho Notarial y Derecho Registral", Decimos?ptima Edici?n, M?xico, Porrua, 2005, pp. 289, 290 y 291. 2 P?REZ FERN?NDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, "Derecho Registral", S?ptima Edici?n, M?xico, Porrua, 2000, p. 66.

3.2 Principales sist em as reg?st rales.

En el m undo hay t res principales sist em as reg?st rales, que a cont inuaci?n est udiarem os, cabe m encionar que los aut ores en realidad cent ran su est udio ?nicam ent e en los Regist ros Relat ivos a la I nscripci?n de Bienes, pero sus palabras y ense?anzas en realidad nos dan una gu?a al derecho registral y nos sirve para esta investigaci?n, retom ando lo anterior antes de entrar en m ateria es im portante m encionar que todos los sist em as reg?st rales sirven finalm ent e para dar seguridad j ur?dica y publicidad3 a los actos en ellos registrados com o acertadam ente m anifiest a el m aest ro S?nchez Medal4, los sist em as reg?st rales principales son los siguient es.

El sist em a germ ?nico.

Est e sist em a se caract eriza porque el est ado int erviene en la transm isi?n de bienes inm uebles, porque tienen el car?cter de p?blico, lo anterior fundam entado en el hecho de que el territorio es un elem ento del Est ado. La int ervenci?n por part e del est ado es a t rav?s de los tribunales j udiciales quienes tienen a su cargo el libro territorial o el regist ro inm obiliario, adem ?s est ?n ligados ?nt im am ent e por con el cat ast r o.

Coss?o y Corral dice que en virt ud de la int ervenci?n del est ado, para tener la propiedad o titularidad de otros derechos reales, se necesita llevar a cavo un procedim iento ante los tribunales en j urisdicci?n voluntaria, en el cual se estudia y resuelve la capacidad del enaj enante, sobre la validez de la m anifestaci?n de la voluntad para gravar o t ransm itir un bien inm ueble y sobre la voluntad del adquirente en aceptarla, s?lo se exam ina la validez del m ero acuerdo transm isivo no su causa precedente com o puede ser la com praventa o la perm uta5.

Raym ond Salleies, m anifiest a que el cont rat o abst ract o est a desligado de la causa j ur?dica, por lo que es posible obt ener la nulidad del cont rat o que es la causa j ur?dica, pero aquella persona que ha ganado la nulidad no se le restituye inm ediatam ente el bien, sino que solo tiene su acci?n personal de restituci?n 6.

3 Aunque cabe mencionar que existen registros que no son p?blicos como el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. 4 SANCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. pp. 545 y 546. 5COSS?O Y CORRAL, citado a su vez por S?NCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. pp. 545 y 546. 6RAYMOND SALLEIES, citado a su vez por S?NCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 546.

S?nchez Medal nos ense?a que la independencia y sust ant ividad de

las inscripciones con relaci?n a los act os j ur?dicos que le sirvieron de

antecedente, hacen posible dos instituciones desconocidas en nuestro

derecho civil:

1.

La hipot eca puede subsist ir indefinidam ent e, si no se

ha cancelado, aunque se haya extinguido ya la obligaci?n

principal, inclusive si esto se ha extinguido por confusi?n dando

lugar a la " hipoteca del propietario"

2.

El propiet ario de un inm ueble puede const it uir una

hipoteca sobre el m ism o aunque no exista en ese m om ento

obligaci?n personal a su cargo S?nchez Medal Denom ina a est o

com o " Deuda Territ orial" 7.

El regist ro que ut iliza el sist em a germ ?nico se organiza a t rav?s de

fincas, en cada finca se abre su folio real y los asientos de dicho folio

tienen fe p?blica.

Cabe m encionar que lo ant eriorm ent e est udiado es lo act ual, y est a

regido por su C?digo Civil vigent e desde el 1900 y en la Ordenanza

I nm obiliaria vigente desde 1936, hacem os la aclaraci?n porque hubo

dos periodos prim it ivos en Alem ania, " El Thinx" , que era una form a

solem ne en la que se t ransm it ?an los bienes inm uebles ant e la asam blea

popular o ant e el consej o com unal, post eriorm ent e t enem os " El

Ausflassug" , que es un j uicio ficticio, que seguram ente es el antecedente

del actual sistem a germ ?nica anteriorm ente estudiado, una de las

diferencias con el actual es su oralidad8.

El sist em a franc?s

Es una oficina adm inist rat iva la que se encarga del regist ro, a diferencia del r?gim en anterior se lleva a cabo el convenio entre las partes el estado no interviene, posteriorm ente se lleva a cabo el registro, cuyos efectos son m eram ente declarativos9, en caso de que los docum entos inscrit os sean declarado nulos, lo m ism o sucede con la in scr ip ci?n .

La inscripci?n produce un efect o negat ivo no posit ivo, m ism o que consiste en que el acto puede perj udicar a terceros, todo lo anterior puede tener com o consecuencia lo siguiente, el que pueda haber al m ism o tiem po dos propietarios del bien, uno propietario en virtud del

7 S?NCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 548. 8 CARRAL Y DE TERESA, Lu?s, op. cit. 9 SANCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 548.

cont rat o y ot ro que ser?a su enaj enant e de est e, que aun aparece com o propiet ario en el Regist ro P?blico 10.

En cuant o al orden del regist ro seg?n el m aest ro S?nchez Medal es personal y no real, porque los asientos se hacen en orden cronol?gico y disperso, no se hace por fincas, en virtud de lo anterior para facilitar la b?squeda se elabora un ?ndice por nom bres de personas11 .

El sist em a aust raliano

Est e sist em a fue creado por quien fuera diput ado de Adelaida, en I nglat erra, Sir Robert Torrens, es un sist em a m uy int eresant e y diferente a los anteriorm ente visto en el sentido de que no es necesaria la " inm atriculaci?n" , es a j uicio del propietario realizarla o no, pero una vez que se ha llevado a cabo la inm atriculaci?n, los actos que se celebren sobre el bien inm ueble deben de llevar a cabo lo m ism o12 . Lo cual hace pensar que m uy probablem ente habr? m uchos predios que no se hallan inscritos en el registro, toda vez que para registrar es un proceso largo com o verem os a continuaci?n y probablem ente costoso.

Al llevar a cabo la inscripci?n, se lleva a cabo un estudio sobre el titulo presentado, realizado por j uristas y top?grafos, para llevar a cabo dos cuestiones:

I dent ificaci?n f?sica del inm ueble. Derecho de propiedad de quien solicita la inm atriculaci?n. Post eriorm ent e seg?n el m aest ro S?nchez Medal, se not ifica a los colindantes y se hacen publicaciones, para llam ar seguram ente a quien o quienes se crean con derecho; si hay controversia la resulten los tribunales y term inado este si la resoluci?n final es adversa para la contraparte de quien desea inm atricular el bien, este se inm atricula, se expiden dos t ?t ulos iguales uno para el propiet ario ot ro para el registro13; cabe m encionar que se debe de pagar a un fondo dos al m illar, que el m aest ro S?nchez Medal no nos aclara de que, pero probablem ente ser? del valor del bien, porque el registro es inatacable, por lo que a los terceros solo les queda en su caso cobrarse con este fondo para sat isfacer su int er?s j ur?dico.

10 SANCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 548. 11 SANCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 548. 12 P?REZ FERN?NDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, op. cit. p. 71. 13 SANCHEZ MEDAL, Ram?n, op. cit. p. 549.

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