“Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado ...

嚜縑袂ey del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico§

Ley N迆m. 210 de 8 de diciembre de 2015, seg迆n enmendada

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(Contiene enmiendas incorporadas por la siguiente ley:

Ley N迆m. 132 de 5 de agosto de 2016

Ley N迆m. 77 de 6 de agosto de 2017

Ley N迆m. 235 de 23 de octubre de 2018

Ley N迆m. 257 de 10 de diciembre de 2018

Ley N迆m. 60 de 18 de julio de 2022

Ley N迆m. 105 de 16 de diciembre de 2022

Ley N迆m. 101 de 15 de julio de 2024)

Para adoptar la ※Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de

Puerto Rico§ y crear el Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto

Rico; derogar la Ley N迆m. 198 de 8 de agosto de 1979, seg迆n enmendada, conocida como

※Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad§ y su Reglamento; derogar la Ley de 8 de

marzo de 1906, seg迆n enmendada, conocida como ※Ley de Inscripci車n de Sentencias que

Crean Grav芍menes sobre Bienes Inmuebles§; derogar la Ley de 15 de marzo de 1909,

seg迆n enmendada, conocida como ※Ley de Registro de Embargos a favor del Estado Libre

Asociado§; derogar la Ley 12-2010, seg迆n enmendada, conocida como ※Ley para crear un

Gravamen por Contribuciones a favor del Estado Libre Asociado§; derogar la Ley N迆m.

54 de 13 de junio de 1964, conocida como ※Registro de Grav芍menes por Contribuciones a

favor de los Estados Unidos de Am谷rica§; derogar los Art赤culos 10 al 19 y del 22 al 25 del

C車digo de Comercio de 1932, conocido como el Registro Mercantil; y para otros fines.

EXPOSICI?N DE MOTIVOS

Hace m芍s de 36 a?os, la Asamblea Legislativa del Estado Libre Asociado de Puerto Rico dio

un paso hist車rico al derogar la Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar de 1893 y adoptar,

en su lugar, la Ley N迆m. 198 de 8 de agosto de 1979, conocida como la ※Ley Hipotecaria y del

Registro de la Propiedad de 1979§ (Ley N迆m. 198). En esa fecha, la nueva Ley Hipotecaria

signific車 un hito importante en la historia del derecho hipotecario adem芍s de ser, como dijo el

Senador Rodr赤guez Garc赤a, Presidente de la Comisi車n de lo Jur赤dico del Senado, ※un beneficio

para todos los puertorrique?os§. Diario de Sesiones, Asamblea Legislativa (Senado), 31 de mayo

de 1979, p芍gina 1135.

La Ley N迆m. 198, supra, seg迆n enmendada sin duda, trajo importantes avances al derecho

registral e hipotecario de entonces aunque mantuvo los conceptos y principios fundamentales del

derecho hipotecario espa?ol, tales como publicidad, especialidad, legalidad, prioridad, fe p迆blica

y tercero registral. Fue el resultado del trabajo de varios Registradores de la Propiedad, profesores,

notarios y abogados de aquella 谷poca. Entre otros, incorpor車 jurisprudencia del Tribunal Supremo

de Puerto Rico interpretando la ley de ultramar, permiti車 una mejor organizaci車n del texto y

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provey車 m芍s claridad al inversionista para la protecci車n de su inversi車n. No obstante este gran

paso de avance, la entonces innovadora Ley, hoy ha dejado de serlo.

En muchos aspectos sustantivos y procesales, la Ley N迆m. 198, supra, seg迆n enmendada, no

responde a los tiempos y las nuevas formas de hacer negocios que caracterizan el tr芍fico jur赤dico

de bienes inmuebles en el Puerto Rico del Siglo 21. Con el devenir del tiempo ha resultado en

normas confusas y determinaciones a veces contradictorias entre los propios Registradores de la

Propiedad y muchas veces se convierte en obst芍culo, m芍s que en beneficio, para notarios,

inversionistas, banqueros y p迆blico en general. Como ha dicho el tratadista en derecho registral

inmobiliario, el profesor Luis Rivera Rivera, ※sus complicaciones mayores no se deben

necesariamente a la materia, sino tambi谷n a otras circunstancias como, por ejemplo, la existencia

de dos fuentes normativas (la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario) con una pobre

armon赤a, una inadecuada sistematizaci車n y una redacci車n que nada o poco contribuye a su

comprensi車n§. De ah赤, que haya llegado el tiempo como tambi谷n sugiere el experto, de redefinir

el registro puertorrique?o, atemperarlo a la realidad actual y de aceptar las nuevas tecnolog赤as.

Rivera Rivera, L., Derecho Inmobiliario Registral Puertorrique?o, Tercera Edici車n, 2012, p芍gs. 6

y 7.

La administraci車n del Gobernador Hon. Alejandro J. Garc赤a Padilla y la presente Asamblea

Legislativa han decidido aceptar el reto que supone una transformaci車n legal y tecnol車gica del

derecho inmobiliario y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico. M芍s, cuando seg迆n la

publicaci車n ※Doing Business§ del ※World Bank Group§ del a?o 2014, Puerto Rico ocupa el lugar

n迆mero 163 de un total de 189 pa赤ses, en lo que se refiere al estado actual de su sistema de registro

de bienes inmuebles. Un pa赤s como el nuestro, donde son valores supremos el respeto a la dignidad

humana, el derecho a la vida, la libertad y el disfrute de la propiedad, no puede continuar

permitiendo que el organismo principal del gobierno que ofrece certeza al tr芍fico jur赤dico de los

bienes inmuebles y que declara ante el mundo quienes son los titulares o propietarios de los

derechos, actos y contratos que recaen sobre esos bienes, contin迆e operando como lo hac赤a en el

Siglo 19. Por ello, desde septiembre del 2013, se comenzaron los esfuerzos para transformar

definitivamente al Registro de la Propiedad mediante la incorporaci車n de la m芍s moderna

tecnolog赤a, la creaci車n de un sistema registral 100% digitalizado y electr車nico, la adopci車n de una

nueva ley de aranceles y sobre todo, de la adopci車n de una nueva ley de derecho inmobiliario y

registral que fuera punta de lanza y zapata jur赤dica de todo lo anterior. Este esfuerzo culmina con

la adopci車n de esta ※Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de

Puerto Rico§, que contiene 22 T赤tulos y 323 Art赤culos presentados de manera coherente, con

rigurosa atenci車n y m芍ximo cuidado de no trastocar principios y doctrinas que sostienen, dan base,

y aseguran la certeza de los negocios y tr芍mites legales relativos a bienes inmuebles. Con esta

nueva Ley, Puerto Rico pasa a ocupar uno de los primeros lugares del mundo en esta 芍rea del

derecho privado que tanto afecta el desarrollo econ車mico de un pa赤s.

La presente medida introduce importantes reformas en el Derecho Inmobiliario, armonizando

debidamente los textos legales vigentes y abreviando el contenido de los asientos del Registro, sin

afectar los principios fundamentales del sistema. Se establece un orden sistem芍tico y coherente de

los preceptos legales, adem芍s de lograrse la necesaria unidad de estilo. La base para todo esto ha

sido, adem芍s de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento, la incorporaci車n y

estudio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de las doctrinas reconocidas en esta materia y

el an芍lisis y reconocimiento a caracter赤sticas y negocios de gran desarrollo en Puerto Rico as赤 como

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la eliminaci車n de aquellos que no son propios del siglo actual. Esta tarea ha estado dirigida por el

Secretario de Justicia del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, quien design車 una Comisi車n de

Trabajo compuesta por registradores, notarios y profesores de derecho para evaluar la ley vigente

y establecer los par芍metros generales de lo que deb赤a ser la nueva ley. Otra Comisi車n, compuesta

por registradores y expertos en tecnolog赤a, tuvo a su cargo el dise?o y selecci車n de la nueva

plataforma tecnol車gica registral que a partir de la vigencia de esta ley, ofrecer芍 todos los servicios

de manera electr車nica y telem芍tica. Establecidos los par芍metros generales, un grupo de

registradores tuvo a su cargo la propuesta que ha sido sometida a la consideraci車n de esta Asamblea

Legislativa para su estudio y determinaci車n final.

Entre los cambios y adelantos m芍s notables de la Ley, destaca el hecho de que se propone una

nueva ordenaci車n de los t赤tulos para darles una distribuci車n sistem芍tica. Se comienza con todo lo

relativo a la materia registral sustantiva y se deja para el final lo que tiene que ver con lo

administrativo y regulador de la Direcci車n Administrativa y del Colegio de Registradores.

Por otra parte, en la Ley N迆m. 198, supra, aparecen regulados en el reglamento temas o

materias que deben aparecer en el texto de la ley. En otros casos, ni siquiera aparec赤an, tales como

el derecho de superficie, las restricciones privadas voluntarias y las concesiones administrativas.

Esas omisiones quedan subsanadas. Del mismo modo, contenidos propios de un reglamento, han

sido suprimidos de la Ley para ser incorporados en detalle al Reglamento que se deber芍 adoptar al

aprobarse esta Ley. Asimismo, se ha procurado, en lo posible, mejorar el estilo y lenguaje de la

Ley mediante correcciones gramaticales y sustituci車n de vocablos arcaicos, con el uso de oraciones

m芍s cortas y precisas.

El empe?o en aclarar las normas de inscripci車n y acceso al Registro, es evidente en el

tratamiento dado al Art赤culo 38 de la Ley N迆m. 198, supra, ahora Art赤culos 4, 5, 6 y 7. Al dividirse

en varios art赤culos, los modos de inscripci車n de diferentes negocios jur赤dicos, adquieren mejor

claridad y organizaci車n. Por otra parte, la inscripci車n del derecho hereditario que al presente es

objeto de gran confusi車n entre registradores y notarios, se atiende sustantiva y procesalmente de

manera coherente. En la nueva Ley, los Art赤culos 58, 60, 95 y 121 de la Ley N迆m. 198, supra, se

organizan y aclaran bajo un mismo T赤tulo VI. Se incorporan adem芍s, las normas establecidas en

la jurisprudencia m芍s reciente sobre este tema del Tribunal Supremo de Puerto Rico seg迆n los

casos de Vega Montoya v. Registrador, 179 D.P.R. 80 (2010); B.L. Investment v. Registrador,

181 D.P.R. 5 (2011), entre otros.

Uno de los principales objetivos de esta Ley es lograr la mayor brevedad de los asientos del

Registro, en armon赤a con las exigencias modernas, que requieren la m芍xima sencillez y claridad

en las f車rmulas de inscripci車n. As赤, el nuevo texto simplifica no s車lo la redacci車n de los asientos

principales en los que se refleja el historial del dominio y de los derechos reales sobre inmuebles,

sino tambi谷n la del asiento de presentaci車n, de importancia central en nuestro sistema inmobiliario.

Se han reducido al m赤nimo posible los requisitos formales de todos los asientos, sin menoscabo de

los principios esenciales del sistema, para facilitar sus manifestaciones de forma electr車nica, con

claridad y para que sean accesibles 24 horas, los siete d赤as de la semana. De este modo, Puerto

Rico asegura el principio cardinal de la publicidad registral de manera 迆nica en el mundo al hacer

accesible a todos los que interesen consultar o conocer las constancias del registro, tal como all赤

existen, v赤a Internet y desde la comodidad de la casa o lugar de negocio.

Como complemento a la simplificaci車n y claridad del lenguaje que presenta esta Ley, se

establecen normas que benefician al consumidor. No s車lo se abaratan los costos de lograr acceso

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al registro, sino que se propicia el acceso a la publicidad registral de nuevos negocios como los

contratos de alianzas p迆blico privadas y distintas modalidades del derecho de superficie, entre

otros. En reconocimiento al profesionalismo y alto sentido 谷tico del notariado puertorrique?o, se

elimina el requisito de someter documentos complementarios, como por ejemplo poderes, junto a

documentos que se presentan al registro. Bastar芍 que el notario autorizante bajo su firma, signo,

sello y fe notarial certifique que ha tenido ante s赤 el documento en cuesti車n para que se acepte el

documento principal que interesa se califique e inscriba.

Entre las medidas modernas adoptadas, es menester destacar la eliminaci車n del procedimiento

sumario de ejecuci車n de hipotecas que est芍 en desuso en esta jurisdicci車n desde hace varias

d谷cadas. A su vez, se simplifica el procedimiento ordinario de ejecuci車n de hipotecas haciendo

innecesario para el notario que autoriza la escritura de venta judicial que acompa?e como

complementarios, los documentos contenidos en el expediente del Tribunal. Esta medida encarece

el tr芍mite y atrasa la inscripci車n de la venta judicial por no estar disponibles los documentos

complementarios que hoy exige la ley. C車nsono con la necesidad de simplificar procesos, se

adopta la norma vigente en el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. Bastar芍

que el Tribunal, a moci車n de parte, expida Orden de Confirmaci車n de Venta en la que acredita que

se cumplieron los procedimientos requeridos por ley, para que la escritura de venta judicial pueda

inscribirse.

Para facilitar la inscripci車n de los desarrollos urbanos, hoy, una de las causas de mayor atraso

en los registros, se sustituye el Art赤culo 93 de la Ley N迆m. 198 por los Art赤culos 150 y 151. Aunque

se mantiene la prohibici車n de inscripci車n si no ha ocurrido la cesi車n de usos p迆blicos, se proveen

alternativas que permiten la inscripci車n del desarrollo de manera c車nsona con nuestro

ordenamiento civil. De conformidad con esta visi車n facilitadora, los anteriores Art赤culos 85 y 86

que atend赤an de manera confusa los temas de agrupaciones, segregaciones y agregaciones de

fincas, se recogen bajo un nuevo T赤tulo VII que comprende los Art赤culos 136 al 152.

Para atender otro tema de gran inconsistencia y confusi車n entre notarios y registradores, se

incorpora un nuevo Art赤culo 30 que aclara la norma respecto a la inscripci車n de bienes gananciales,

seg迆n lo resuelto en Pag芍n Hern芍ndez v. Registradora, 177 D.P.R. 522 (2009).

Las hipotecas en garant赤a de instrumentos negociables, que casi siempre son pagar谷s,

constituyen la base del financiamiento residencial y comercial de nuestro pa赤s. El Proyecto

armoniza la legislaci車n registral con la moderna regulaci車n de estos instrumentos en la Ley 208

del 17 de agosto de 1995, seg迆n enmendada, que adopt車 el ※Uniform Commercial Code§ o ※UCC§

en Puerto Rico. El Proyecto pone al d赤a la terminolog赤a para designar a estos documentos como

※instrumentos negociables§. Para hacer referencia al acreedor del instrumento, se sustituye la

expresi車n cl芍sica de ※tenedor leg赤timo§ por la de ※persona con derecho a exigir el cumplimiento

del instrumento§.

Esto 迆ltimo significa mucho m芍s que un cambio de nombre, ya que tiene el efecto de ampliar

el c赤rculo de acreedores hipotecarios. Con esta nueva designaci車n se reconoce como acreedor del

instrumento y de su hipoteca, adem芍s del tenedor, a una persona que no es tenedora del instrumento

pero lo posee porque lo ha recibido de un tenedor mediante una cesi車n voluntaria. Esta situaci車n

se da en la pr芍ctica respecto de instrumentos pagaderos a la orden que son cedidos por su tenedor

a un tercero, sin que haya mediado endoso. Ese tercero que ha recibido el instrumento mediante

una cesi車n voluntaria y no se ha convertido en tenedor por la falta de endoso, es plenamente

reconocido como acreedor del instrumento en las Secciones 2-203(b) y 2-301(ii) del UCC (19

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LPRA ∫∫ 553(b) y 601(ii)). Desde ahora, tambi谷n ser芍 reconocido, junto al tenedor, como la

persona a favor de la cual se har芍 la inscripci車n de la hipoteca en el Art赤culo 91 y quien, por lo

tanto, estar芍 legitimada para prestar su consentimiento en escrituras que afecten la hipoteca (tales

como cancelaciones, liberaciones, posposiciones, etc.), siempre que est谷 en posesi車n del

instrumento y lo exhiba al notario.

En lo relativo al proceso de cobro de dinero y ejecuci車n de hipoteca, el Art赤culo 96 del Proyecto

contiene una referencia escueta pero importante, a las disposiciones de la legislaci車n mercantil

vigente incorporada en el UCC, sobre el cobro de instrumentos negociables. La referencia tiene el

prop車sito de que se d谷 cumplimiento a los requerimientos del UCC en esta materia. Cuando el

instrumento est芍 en posesi車n del acreedor, rige la Secci車n 2-308 (19 LPRA ∫608). Si el acreedor

produce el instrumento con su demanda, se activa una serie de presunciones que en la mayor赤a de

los casos simplificar芍n los procesos. Cuando el instrumento est芍 perdido, destruido o robado y por

lo tanto el acreedor no puede producir el instrumento, debe darse cumplimiento a la Secci車n 2-309

(19 LPRA ∫609). Esta disposici車n obliga al acreedor a probar al tribunal los t谷rminos del

instrumento, as赤 como su legitimaci車n para demandar, y ofrece garant赤as al deudor contra los

riesgos de una posible acci車n futura instada por un tercero para el cobro del mismo pagar谷.

Los Libros de Sentencias y de Embargos Estatales fueron incorporados en 1906 y 1909 y

mantenidos en la Ley N迆m. 198, supra. En esta Ley se elimina el Libro de Sentencias por ser

innecesario y ajeno a un registro de bienes inmuebles y de los derechos reales que los afectan. Las

sentencias constituyen grav芍menes sobre las fincas por lo que se deben anotar o inscribir en el

folio real cuando as赤 lo ordena el Tribunal o cuando recaen sobre un bien inmueble o derecho

inscrito. Las obligaciones personales no tienen acceso al registro por lo que las cargas deben

aparecer registradas en la finca y no en abstracto. Respecto al Libro de Embargos Estatales y

Federales, se crea un Libro ?nico Electr車nico de Embargos para presentaci車n telem芍tica y desde

las propias agencias gubernamentales, de los embargos que procedan conforme a derecho.

Se atiende un requerimiento del Departamento de Hacienda al extender el t谷rmino de

prescripci車n de un embargo por contribuciones a 10 a?os y al crearse la hipoteca legal para planes

de pago de deudas por concepto de contribuciones sobre bienes inmuebles a favor del Estado Libre

Asociado de Puerto Rico de m芍s de $10,000.00.

Debido a su importancia como manifestaci車n oficial que da fe por s赤 misma de las constancias

del registro, se crea un cap赤tulo dedicado a las certificaciones registrales. Se crea asimismo, la

obligaci車n de expedir la certificaci車n que se solicita en un plazo no mayor de 60 d赤as. El Director

Administrativo podr芍 ordenar su expedici車n a satisfacci車n del solicitante cuando la negativa del

Registrador a expedirla no se justifique.

Los T赤tulos XVII y XVIII atienden asuntos administrativos y del funcionamiento del Registro

de manera organizada. Asimismo, se aumentan a 10, los a?os de experiencia requeridos en la

pr芍ctica notarial para poder cualificar para ser nombrado Registrador. Se elimina el Ilustre Cuerpo

de Registradores y se crea el Colegio de Registradores de la Propiedad, al cual podr芍n pertenecer

los registradores que voluntariamente lo deseen, sin menoscabo alguno de autoridad o facultades

para aquellos que opten por no pertenecer. En atenci車n al desarrollo de una nueva aplicaci車n para

las operaciones registrales y de conformidad con las nuevas tecnolog赤as con las que ya cuenta el

registro, se dispone para la creaci車n del folio real electr車nico, la firma electr車nica del registrador

y para que todos los servicios del registro est谷n disponibles al p迆blico a trav谷s de Internet de

manera ininterrumpida. Por primera vez, adem芍s del n迆mero de finca, se utilizar芍 como

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