Superior Tribunal de Justiça

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ProAfR no RECURSO ESPECIAL N? 1.891.498 - SP (2020/0215694-6)

RELATOR RECORRENTE

ADVOGADO ADVOGADOS

RECORRIDO RECORRIDO ADVOGADO

: MINISTRO MARCO BUZZI : LIVING BARBACENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS

LTDA : PRISCILA KEI SATO - SP159830 : TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129

SUELEN MARIANA HENK - PR042283 INGRID MEDREK - PR069629 : MARIA MARCIANE MELO RIBEIRO : SIMAURO RIBEIRO LEITE : EDUARDO LUIZ SAMPAIO DA SILVA - SP231904

EMENTA PROPOSTA DE AFETA??O - TEM?TICA ACERCA DA PREVAL?NCIA, OU N?O, DO C?DIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIP?TESE DE RESOLU??O DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IM?VEL, COM CL?USULA DE ALIENA??O FIDUCI?RIA EM GARANTIA. 1. Delimita??o da controv?rsia: 1.1. Defini??o da tese alusiva ? preval?ncia, ou n?o, do C?digo de Defesa do Consumidor na hip?tese de resolu??o do contrato de compra e venda de bem im?vel, com cl?usula de aliena??o fiduci?ria em garantia. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015.

AC?RD?O

Vistos, relatados e discutidos os autos em que s?o partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Se??o do Superior Tribunal de Justi?a, por unanimidade, afetar o recurso especial ao rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do CPC/2015), nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, para consolidar entendimento acerca da seguinte quest?o jur?dica: "Defini??o da tese alusiva ? preval?ncia, ou n?o, do C?digo de Defesa do Consumidor na hip?tese de resolu??o do contrato de compra e venda de bem im?vel com cl?usula de aliena??o fiduci?ria em garantia".

Por unanimidade, determinou-se a suspens?o do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre id?ntica quest?o e que tramitem no territ?rio nacional, nos termos do art. 1.037, II, do CPC/2015.

Votaram com o Sr. Ministro Relator os Ministros Marco Aur?lio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Luis Felipe Salom?o, Raul Ara?jo, Paulo de Tarso Sanseverino, Antonio Carlos Ferreira e, nos termos do art. 257-B do RISTJ, o Sr. Ministro Ricardo Villas B?as Cueva.

Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

Bras?lia (DF), 18 de maio de 2021 (Data do Julgamento)

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MINISTRO MARCO BUZZI Relator

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ProAfR no RECURSO ESPECIAL N? 1.891.498 - SP (2020/0215694-6)

RELATOR RECORRENTE

ADVOGADO ADVOGADOS

RECORRIDO RECORRIDO ADVOGADO

: MINISTRO MARCO BUZZI

: LIVING BARBACENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

: PRISCILA KEI SATO - SP159830 : TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129

SUELEN MARIANA HENK - PR042283 INGRID MEDREK - PR069629 : MARIA MARCIANE MELO RIBEIRO : SIMAURO RIBEIRO LEITE : EDUARDO LUIZ SAMPAIO DA SILVA - SP231904

RELAT?RIO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de recurso especial interposto por LIVING BARBACENA EMPREENDIMENTOS IMOBILI?RIOS LTDA., com fundamento nas al?neas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra ac?rd?o prolatado pelo eg. Tribunal de Justi?a do Estado de S?o Paulo/SP, assim ementado (fls. 245/251):

Apela??o c?vel. Compra e venda de im?vel com cl?usula de aliena??o fiduci?ria. Consolida??o da propriedade em favor da r?. Pedido de devolu??o dos valores pagos. Alega??o de dificuldades financeiras em permanecer no neg?cio jur?dico. Senten?a de improced?ncia.Aliena??o fiduci?ria. Exist?ncia de pacto acess?rio de aliena??o fiduci?ria em garantia n?o impede o desfazimento do neg?cio jur?dico. Confus?o entre credora fiduci?ria e alienante. Situa??o que evidencia o intuito de burlar o direito dos adquirentes de desfazer o neg?cio jur?dico. Impossibilidade. Considerada a natureza jur?dica de compromisso de compra e venda do im?vel. Aplica??o do C?digo de Defesa do Consumidor e das S?mulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justi?a.Devolu??o das parcelas pagas. Aplica??o dos princ?pios da equidade e da boa-f? que regem as rela??es de consumo, bem como o do equil?brio contratual. Interpreta??o dos artigos 51 e 53 do C?digo de Defesa do Consumidor. Reten??o de 10% dos valores pagos adequados para cobrir as despesas de administra??o, publicidade e outras inerentes ? contrata??o.Altera??o da r. senten?a para determinar que a r? devolva aos autores 90% dos valores pagos. Sucumb?ncia invertida.Resultado. Recurso provido parcialmente.

Na origem, SIMAURO RIBEIRO LEITE E OUTRO ajuizaram, em face da ora

recorrente, "a??o de restitui??o de quantia paga" alegando que "(...) celebraram contrato

de compra e venda bem im?vel com pacto adjeto de aliena??o fiduci?ria em garantia,

conforme escritura p?blica. O bem im?vel, objeto da compra e venda, ? um

apartamento localizado na rua Comendador Carlo M?rio Gardano, n? 203, apto 197 em

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S?o Bernardo do Campo/SP, com a matr?cula de numero 152.27." Alegaram, nesse contexto, que "(...) o pagamento do apartamento seria realizado da seguinte maneira: uma entrada de R$ 87.868,44, a 1? parcela de R$ 30.000,00 e 60 demais parcelas mensais no valor de R$ 5.443,36, conforme cl?usulas 5? e 6? da escritura p?blica. Assim sendo, os autores honraram com a entrada, a 1? parcela e as duas primeiras parcelas de R$ 5.443,36." Contudo, "(...) por problemas financeiros n?o conseguiram arcar com as demais parcelas, assim, a r? tomou o apartamento para si e n?o restituiu o valor de R$ 128.573,16 para os autores." Pediram assim, com fundamento no art. 53 do CDC, a restitui??o corrigida dos valores adimplidos. (fls. 1/5)

O r. ju?zo a quo julgou improcedente o pedido inicial e, por conseguinte, condenou os autores nos ?nus da sucumb?ncia. (fls. 202/206)

Interposto recurso de apela??o (fls. 216/226), o eg. Tribunal de origem, por unanimidade de votos, deu-lhe parcial provimento a fim de obrigar a recorrente a restituir, aos autores, 90% (noventa por cento) por cento dos valores pagos, devidamente corrigidos, nos termos da ementa supramencionada. (fls. 245/251)

Da? a interposi??o do presente apelo nobre, oportunidade na qual a recorrente aponta, al?m da negativa de presta??o jurisdicional, viola??o dos artigos 22, caput e ?1?; 27, ??4? e 5?, da Lei 9.514/97, bem como do art. 53, do CDC.

Sustenta, em resumo: i) a validade da aliena??o fiduci?ria em garantia; ii) a consolida??o da propriedade do bem im?vel em raz?o do inadimplemento incontroverso da obriga??o, em favor da recorrente; iii) a inaplicabilidade do art. 53 do C?digo de Defesa do Consumidor ? hip?tese dos autos. Pontualmente, destaca "(...) O entendimento dessa C. corte ? neste exato sentido, isto ?, os contratos de aliena??o fiduci?ria de bens im?veis n?o se submetem ? disciplina do art. 53 do CDC, porque regidos por lei espec?fica exauriente." Cita, em favor de sua tese, julgados deste Superior Tribunal de Justi?a.

Pede, assim, o provimento do apelo recursal a fim de julgar improcedente o pedido inicial, restabelecendo-se, pois, a senten?a. (fls. 273/303)

As contrarraz?es foram juntadas ?s fls. 369/376. Admitido o reclamo na origem (fls.463/466), ascenderam os autos a esta Corte Superior. O apelo nobre foi submetido ? an?lise do Presidente da Comiss?o Gestora de Precedentes, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, conforme disciplinado pelo art. 256 e seguintes do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justi?a c/c o inciso I do art. 2?

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da Portaria STJ/GP n. 299, de 19 de julho de 2017. Na oportunidade, Sua Excel?ncia reputou salutar que a Segunda Se??o do

STJ deliberasse sobre a afeta??o da mat?ria veiculada neste inconformismo ao rito dos recursos repetitivos, tendo em vista o not?rio potencial de multiplicidade e a exist?ncia de decis?es proferidas, pelos tribunais de origem, conflitantes com a jurisprud?ncia desta Corte.

Destacou, outrossim, a relev?ncia da mat?ria versada no presente apelo recursal, que busca a defini??o do STJ quanto ? preval?ncia, ou n?o, do C?digo de Defesa do Consumidor na hip?tese de resolu??o contratual de compra e venda de bem im?vel, com cl?usula de aliena??o fiduci?ria em garantia. (fls. 475/477)

Instado a se manifestar, o Minist?rio P?blico Federal exarou parecer favor?vel ? admissibilidade do recurso como representativo de controv?rsia, oportunidade na qual destacou, inclusive, que a mat?ria nele debatida j? foi decidida pelo STJ em diversos julgados. (fls. 481/482)

As partes concordaram com a afeta??o do tema. (fls. 483/492 e 494/498) ?s fls. 532/535, este signat?rio, ante a relev?ncia da tese ora em exame, deferiu o efeito suspensivo ao recurso especial at? o seu definitivo julgamento por esta Corte Superior, a fim de suspender o cumprimento provis?rio de senten?a n? 0023133-67.2020.8.26.0100, em tr?mite perante a 25? Vara C?vel do Foro Central C?vel do Tribunal de Justi?a do Estado de S?o Paulo/SP. ? o relat?rio.

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EMENTA PROPOSTA DE AFETA??O - TEM?TICA ACERCA DA PREVAL?NCIA, OU N?O, DO C?DIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIP?TESE DE RESOLU??O DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IM?VEL, COM CL?USULA DE ALIENA??O FIDUCI?RIA EM GARANTIA. 1. Delimita??o da controv?rsia: 1.1. Defini??o da tese alusiva ? preval?ncia, ou n?o, do C?digo de Defesa do Consumidor na hip?tese de resolu??o do contrato de compra e venda de bem im?vel, com cl?usula de aliena??o fiduci?ria em garantia. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI: Eminentes pares, o que est? sendo submetido ao colegiado ? a proposta de afeta??o ? sistem?tica dos recursos repetitivos (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015) da controv?rsia alusiva ? preval?ncia, ou n?o, do C?digo de Defesa do Consumidor na hip?tese de resolu??o do contrato de compra e venda de bem im?vel, com cl?usula de aliena??o fiduci?ria. 1. Inicialmente, a teor da Resolu??o n.? 5, de 18/03/2020, a qual estabeleceu a implementa??o de medidas emergenciais preventivas, no ?mbito do Superior Tribunal de Justi?a, a fim evitar/diminuir a possibilidade de cont?gio pelo novo coronav?rus (COVID-19), no art. 6? do referido instrumento normativo h? previs?o expressa no sentido de que "(...) Os julgamentos das sess?es virtuais prosseguir?o normalmente, na forma regimental, ainda que por via remota." Prop?e-se ao colegiado virtual da Segunda Se??o o exame da tese supramencionada, valendo destacar que as raz?es recursais apresentam argumenta??o suficiente a respeito da quest?o a ser decidida de modo a atender ao requisito previsto no artigo 1036, ? 6? do CPC. Ademais, afiguram-se inaplic?veis os ?bices sumulares n.? 5 e 7/STJ, sendo inaplic?veis, portanto, os ?bices sumulares n.? 5 e 7/STJ, porquanto a averigua??o da tese acerca da preval?ncia, ou n?o, do CDC na hip?tese de resolu??o de contrato de compra e venda de bem im?vel, com cl?usula de aliena??o fiduci?ria em garantia ?

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eminentemente de direito. N?o se olvida que o Plen?rio do eg. Supremo Tribunal Federal, no RE n.

860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, por maioria de votos, reconheceu a repercuss?o geral da mat?ria relativa ? possibilidade de, no ?mbito do Sistema de Financiamento Imobili?rio (SFI), proceder-se ? execu??o e ? expropria??o extrajudicial de im?vel concedido em aliena??o fiduci?ria, conforme previsto na Lei n. 9.514/97.

Contudo, no caso dos autos, n?o se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execu??o extrajudicial do bem im?vel garantido por aliena??o fiduci?ria, mas, t?o-somente, a forma de devolu??o dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduci?rio durante a pactua??o contratual.

Ou seja, o debate e enfrentamento por esta eg. Segunda Se??o limitar-se-? acerca da aplica??o da regra do art. 53, do CDC ou, ao contr?rio, das disposi??es legais contidas nos artigos 26 e 27, da Lei n.? 9.514/97.

Ademais, o entendimento assente deste Superior Tribunal de Justi?a caminha no sentido de que reconhecimento de repercuss?o geral pelo STF n?o acarreta o sobrestamento dos recursos em tr?mite nesta Corte. Nessa linha, confiram-se: Agint no REsp 1.750.435/DF, Rel. Min. Marco Aur?lio Bellizze, DJe de 27/11/2018; Dcl no AgRg no AREsp 768.749/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 2/3/2016; AgRg nos EDcl no AREsp 656.405/PR, Rel. Min. S?rgio Kukina, Primeira Turma, DJe 4/2/2016; EDcl no AgRg no REsp 1.346.681/RS, Rel. Min. Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe 6/11/2015; AgRg no AREsp 348.521/SP, Rel. Min. Benedito Gon?alves, Primeira Turma, julgado em 5/04/2016, DJe 11/04/2016.

Destaca-se, tamb?m, que o e. Relator do mencionado recurso extraordin?rio, Min. Luiz Fux, indeferiu pedido de suspens?o dos processos judiciais em tr?mite, bem como das execu??es extrajudiciais fundadas da Lei n.? 9.514/97 porque, na sua compreens?o, "(...) ante a presun??o de constitucionalidade da norma impugnada e porquanto eventual decis?o nesse sentido causaria enorme impacto no vigente mercado imobili?rio e, por conseguinte, inseguran?a jur?dica generalizada." (ut. RE 860.631/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Dje de 14/08/2018)

Al?m disso, o e. Presidente da Comiss?o Gestora de Precedentes destacou a interposi??o de recursos especiais ou agravos em recursos especiais ao STJ, os quais veiculam discuss?o acerca da mat?ria sub judice e apontou, na oportunidade, j? ter o tema sido objeto de julgamento no ?mbito desta Corte Superior reiteradas vezes.

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A t?tulo ilustrativo, registram-se julgados proferidos pela eg. Terceira Turma deste Tribunal Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE

IM?VEL COM PACTO ADJETO DE ALIENA??O FIDUCI?RIA.

RECONHECIMENTO DA REPERCUSS?O GERAL DA MAT?RIA PELO

SUPREMO

TRIBUNAL

FEDERAL.

SOBRESTAMENTO.

DESNECESSIDADE. A??O POSSESS?RIA DECORRENTE DE

RELA??O DE DIREITO PESSOAL. COMPET?NCIA TERRITORIAL

RELATIVA. PRECEDENTES. LEIL?O EXTRAJUDICIAL. NOTIFICA??O

PESSOAL DO DEVEDOR. OCORR?NCIA. REVIS?O. IMPOSSIBILIDADE.

REEXAME F?TICO-PROBAT?RIO. S?MULA 7/STJ. QUITA??O DA

D?VIDA. INCID?NCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997.

INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO C?DIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O reconhecimento de repercuss?o geral pelo Supremo Tribunal

Federal n?o imp?e, em regra, o sobrestamento dos processos em curso

no Superior Tribunal de Justi?a.

2. A jurisprud?ncia do Superior Tribunal de Justi?a se consolidou no

sentido de que "deve ser afastada a compet?ncia absoluta de foro (...)

quando a a??o possess?ria seja decorrente de rela??o de direito pessoal

surgida em conseq??ncia de contrato existente entre as partes" (AgRg

nos EDcl no Ag 1.192.342/MG, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,

julgado em 2/9/2014, DJe 16/9/2014).

3. A desconstitui??o do ac?rd?o distrital, para concluir que a notifica??o

pessoal do devedor n?o teria sido comprovada, exigiria o reexame do

conjunto f?tico-probat?rio, o que n?o se admite na via especial, em raz?o

do que disp?e o Verbete sumular n. 7 do STJ.

4. Nos contratos de aliena??o fiduci?ria em garantia de bens

im?veis, a quita??o da d?vida deve ocorrer nos termos dos arts.

26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra gen?rica e

anterior prevista no art. 53 do C?digo de Defesa do Consumidor.

5. Agravo interno desprovido.Agint no REsp 1.750.435/DF, Rel. Min.

Marco Aur?lio Bellizze, DJe de 27/11/2018. (grifos nossos)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ?GIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IM?VEL (TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENA??O FIDUCI?RIA EM GARANTIA. A??O DE RESCIS?O CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLA??O DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N? 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS DE DECLARA??O. MAT?RIA N?O ALEGADA NO MOMENTO OPORTUNO. PRECLUS?O. AGRAVO INTERNO N?O PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n? 3, aprovado pelo Plen?rio do STJ na sess?o de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decis?es publicadas a partir de 18 de mar?o de 2016) ser?o exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. "A Lei n? 9.514/1997, que instituiu a aliena??o fiduci?ria de bens

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