Turma TTI



Transações Imobiliárias I - Aula 11/03

Lei 4116/62 – Reconhece a profissão de Corretor

Lei 6530/78 – Revalida a lei anterior

Habilidades do Corretor : Conhecer as necessidades do cliente – Qual sua expectativa.

Ter conhecimento do Imóvel

Conhecer pontos fortes e fracos da concorrência

Disposição para o trabalho

Confiança

Honestidade

Imaginação e recurso

Aparência pessoal

Saúde

Lealdade

Tipos de transações imobiliárias

1) Compra e venda

2) Administração de imóveis

3) Administração de condomínios

4) Incorporação

O imóvel tem que ter preço certo e ajustado em dinheiro (se não for em dinheiro é permuta)

Mandato – Dar (através de procuração) poderes de A para B.

Com mandato a imobiliária tem poderes sobre o imóvel para fazer algo pelo locador.

A imobiliária não pode administrar o condomínio. Ela apenas auxilia o síndico.

O síndico (eleito em assembléia e registrado em ata) emite uma procuração (mandato) para imobiliária.

Transações Imobiliárias I - Aula 17/03

Corretor de imóveis é uma profissão regulamentada. Possui responsabilidade técnica. Se o intermediário não estiver devidamente habilitado vai estar fazendo uma contravenção (contravenção não é crime) e deverá ser penalizado (advertência, até cassação da licença)

Contrato – é formado de três partes : Objeto (tem que ser lícito), as partes (comprador e vendedor) e a forma (os termos expressos da negociação). É a escritura pública.

Só é proprietário aquele que constar no registro de imóveis. Para saber quem é o proprietário basta ir ao registro de imóveis e pedir matrícula. O contrato visa a transferência do direito entre as partes.

Para comprar um imóvel é necessário pegar a escritura pública.

Para qualquer compra pegar o título mais o registro.

Coisa = res publios – publio

Direito Real – Tudo aquilo que pode ser objeto de propriedade.

Rei Persecutória – Histórico da coisa

Pedindo a REI no registro de imóveis, durante 30 dias ninguém faz nada com o imóvel.

Averbação – comunica a transação – sem fé pública não vale

1850 – primeira legislação comercial brasileira.

Quem responde administrativamente pela transação é o corretor. Judicialmente quem responde é o profano (empresa comercial) . Isso não está nas normas do CRECI.

Transações Imobiliárias I - Aula 24/03

Relação trabalhista do Corretor

Quando empregado: Subordinação Hierárquica

Exclusividade Art. 3º CLT

Remuneração paga pelo empregador

Não eventual

Autônomo Autonomia

Paga seu INSS

Paga seu ISS

Sem vinculação

Regime de Co-participação - a maioria dos corretores está nessa classe.

Ver resolução 05 do COFECI sobre agenciamento

Para uma negociação estar legal precisa:

Autorização de Venda – durante o agenciamento preencher documento que especifique de forma clara os dados do imóvel e da negociação (valores, condições), devidamente assinado pelo vendedor.

Proposta de negociação – Havendo uma proposta por parte do comprador é necessário fazer um documento especificando a proposta feita e este papel deverá ser assinado pelas partes Corretor, futuro comprador e entregar ao vendedor solicitando sua assinatura na proposta para dar ciência do negócio proposto. Havendo recusa do vendedor , enviar a proposta por A.R. Caso não assine o recebimento enviar por A.R.P.M. Havendo recusa nesse último caso entrar na justiça e enviar por oficial de justiça (se chegar até esse caso significa que o vendedor está querendo aprontar).

Autorização de visitas – Para que fique documentado que o imóvel foi realmente mostrado ao futuro comprador é necessário fazer um relatório de visitas com os endereços a serem mostrados. Corretor e Futuro comprador assinam o documento.

Tabela de Comissão

Compra e venda a comissão é de 6% sempre pagas pelo vendedor a menos que haja algum outro tipo de negociação.

Autorização de compra – 4 % quem paga é o comprador.

Permuta – Cada parte paga metade da comissão (3% comprador / 3% vendedor).

Permuta – 60% bens + 40 % em $$$

Compra e venda – 60% em $$$ + 40% em bens (dados em DAÇÃO).

Transações Imobiliárias I - Aula 31/03

Estudo e planejamento na constituição de loteamentos, incluindo o recebimento das prestações. Comissão 10% paga pelo loteador.

Arrendamento : 10% pago pelo arrendador

Exercício : Anibal interessado na construção de um loteamento contata com o corretor Cipião e este lhe oferece uma gleba de terras ao preço de R$ 1 milhão. Foi fechado o negócio.

Ao par disso Anibal contratou Amilcar, corretor para proceder ao estudo de planejamento de um loteamento chamado Cartago. Tal loteamento foi elaborado com 200 lotes ao preço de R$ 100 mil cada, sendo todos os terrenos vendidos pela imobiliária Roma nas seguintes condições; 30% de entrada pagos direto a imobiliária e o saldo em 70 prestações.

Pergunta-se : a) Quanto receberá Amilcar.

b) Quanto receberá Cipião.

c) Quanto receberá a Imobiliária Roma

d) Quanto será o saldo de Anibal.

Respostas: a) Amilcar receberá R$ 2 milhões (10% pelo planejamento do projeto que valerá R$ 20 milhões) mais R$ 1,4 milhão (10% pelas prestações). Total R$ 3,4 milhão.

b) Cipião receberá R$ 60 mil (6% sobre o valor do terreno negociado ao valor de R$ 1 milhão) pagos pelo vendedor .

c) A imobiliária Roma receberá R$ 1,2 milhão (6% sobre o valor total do empreendimento – R$ 20 milhões).

d) O saldo que restará a Anibal será de R$ 14,4 milhão.

R$ 20.000.000 Valor de venda do empreendimento

- R$ 3.400.000 Valor pago a Amilcar

- R$ 1.200.000 Valor pago a Imobiliária Roma

- R$ 1.000.000 Valor inicial investido por Anibal

R$ 14.400,000

4 – Contrato de Prestação de Serviços

4.1 – Conceito

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de contrato de prestação de serviço ou por qualquer outra relação de dependência obriga-se a obter um ou mais negócios para segunda, conforme as instruções recebidas.

4.2 – Obrigação do Corretor

O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todas as informações e esclarecimentos que estiver ao seu alcance acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

4.3 – Remuneração

A remuneração do corretor será aquela livremente contratada entre as partes, respeitar o valor mínimo constante na tabela aprovada pelo Sindicato e registrado no CRECI da região de atuação.

4.4 – Obrigação das partes

A comissão será sempre devida pelo vendedor, se o contrário não for acertado pelas partes. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor mas, se por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade terá o corretor direito a remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou inatividade.

Se por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação,a corretagem lhe será devida. Igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

4.5 - Obrigação entre corretores

Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Transações Imobiliárias I - Aula 14/04

Proposta – A proposta obriga o proponente a honrar os termos propostos.

Ex. Eu proponho a João vender minha casa por R$ 100 mil. A partir desse momento eu estou obrigado a cumprir meus termos.Então João me faz uma contra proposta, e toma para sí a responsabilidade de honrar a proposta, dizendo : - Eu compro mas pago em 5 vezes. Eu, faço outra contra proposta dizendo: - Vendo se me pagar em duas vezes e, dessa forma, tomo para mim novamente a obrigação de cumprir a proposta.

Situações em que a proposta pode ser desobrigada:

1) Se for feita pessoalmente sem estipular prazo e a pessoa não aceitou imediatamente (pessoalmente também pode ser entendido como por telefone ou meio de comunicação semelhante).

2) Se for feita sem prazo a uma pessoa ausente e até essa pessoa receber a proposta em mãos eu a tiver cancelado e conseguir chegar antes dessa pessoa ter recebido a proposta.

Complicado mas vamos ao exemplo (Eu mando uma carta com a proposta para João, no dia seguinte me arrependo e vou a casa de João cancelar a proposta mas este ainda não recebeu a carta que enviei. Então cancelo o negócio mesmo João tendo recebido a proposta após minha saída).

3) Se eu tiver dado um prazo na minha proposta e a pessoa não se manifestou dentro do prazo

Aceitar a proposta fora do prazo e modificando os termos desta implicará em nova proposta

A contra proposta desobriga a proposta e inverte a obrigação.

Prazo Reflexivo – Tempo que o consumidor tem para refletir sobre o produto ou serviço e cancelá-lo ou assumi-lo.

Só existe prazo reflexivo nas relações do Código de Defesa do Consumidor.

Então a responsabilidade se dá entre Produtor ou prestador de serviços ---( destinatário final (consumidor).

Se a Braskem produz plástico e a Philco compra pra produzir um televisor. Ao vender esse televisor a Philco tem a obrigação com o consumidor final. Em caso de complicação com o equipamento o consumidor final deverá acionar a loja onde comprou o equipamento (hipoteticamente Casas Bahia e solidariamente o produtos, no caso Philco). A Braskem está isenta nessa situação pois não participa da operação produtor ( consumidor final.

O prazo para o consumidor reclamar seus direitos é de 7 dias a partir da assinatura co contrato ou entrega do bem.

Havendo arrependimento do consumidor dentro do prazo os valores pagos durante o prazo de reflexão serão atualizados e devolvidos imediatamente.

Ordem da seqüência de leis

Tarefas Típicas na Área de Atuação de um TTI

| |mediação na compra|mediação na |mediação na |mediação na |administração de |administração de |

|Tópicos |e venda |locação de imóveis|implantação de |incorporação e |bens imóveis |condomínios |

| | | |loteamentos |construção de | | |

| | | | |imóveis | | |

|Contatar e recepcionar clientes |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

|Cadastrar clientes |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

|Vistoria |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Não |

|Obter contrato de Prestação de. |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

|Serviços |Aut. Venda |Aut.Interm.Loc |Contr.Prest.Serv |Contr.Incorp. |Contr.Administr |Contr.Administr |

|Parecer sobre comercialização |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Não |

| |Avaliação |Parecer | | | | |

|Preparar documentação |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

| | |Contr.Locação |Contr.Padrão | | | |

|Demonstração |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Não |

|Recebe proposta |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

|Recebe aceitação de proposta |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

|Prestação de contas |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |Sim |

-----------------------

Constituição Federal

Constituição Estadual

Plano Diretor / Lei Orgânica

Convenção do condomínio

Uma nunca sobrepõe

a outra

................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download