VALORACIÓN DE INMUEBLES: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
[Pages:5]VALORACI?N DE INMUEBLES:
M?TODO RESIDUAL DIN?MICO
CUADERNOS PR?CTICOS
DEL PROMOTOR Y
GESTOR INMOBILIARIO
2014/10
Edici?n 1?
wordpress gestinmo.
Antonio Caparros Navarro Juan Fern?ndez Caparros
(Prayde Gesti?n, SL)
INDICE
10.1.- M?TODO RESIDUAL DIN?MICO,
2
10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACI?N DEL M?TODO RESIDUAL
DIN?MICO,
4
10.3.- APLICABILIDAD DEL M?TODO RESIDUAL DIN?MICO,
5
10.4.- PROCEDIMIENTO DE C?LCULO DIN?MICO,
5
10.5.- FLUJOS DE CAJA,
5
10.5.1.- ESTIMACI?N DE LOS COBROS,
6
10.5.2.- ESTIMACI?N DE LOS PAGOS,
7
10.6.- PLANIFICACI?N TEMPORAL DE LA PROMOCI?N,
8
10.6.1.- EJECUCI?N OBRAS DE URBANIZACI?N,
10
10.6.2.- EJECUCI?N OBRAS DE EDIFICACI?N,
11
10.6.3.- INICIO Y RITMOS DE COMERCIALIZACI?N,
12
10.6.4.- RESTRICCIONES ENTRE ACTIVIDADES DE PROMOCI?N, 13
10.7.- TIPO DE ACTUALIZACI?N: M?TODO RESIDUAL DIN?MICO, 14
10.7.1.- TIPO LIBRE DE RIESGO (TLR)
14
10.7.2.- PRIMA DE RIESGO (PR),
15
10.7.3.- TIPO DE ACTUALIZACI?N (TA),
18
10.7.4.- AJUSTES A REALIZAR SOBRE EL TIPO DE
ACTUALIZACI?N,
18
10.8.- FORMULA DE C?LCULO DEL M?TODO RESIDUAL DIN?MICO, 19
10.9.- VALORACI?N DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES,
19
10.9.1.- VALORACI?N CATASTRAL,
19
10.9.2.- VALORACI?N SEG?N LA LEY DEL SUELO,
19
10.9.3.- VALORACI?N DE TERRENOS PARA DESARROLLO DE
VIVIENDAS DE PROMOCI?N P?BLICA,
20
10.10.- EJEMPLOS PR?CTICOS DE VALORACI?N,
21
10.10.1.-: VALORACI?N ALTERNATIVA DE UN SOLAR DE USO
RESIDENCIAL,
21
10.10.2.- VALORACI?N DE UN TERRENO URBANIZABLE, 29
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gesti?n
VALORACI?N DE SUELOS
CALIFICADOS URBAN?STICAMENTE.
10.1.-
M ? TO D O
RESIDUAL DIN?MICO
En Espa?a, las normas sobre valoraci?n de inmuebles se remontan a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaci?n del mercado hipotecario, en la que en el art?culo 7.1 dispone:
Que para que un cr?dito
hipotecario pueda ser movilizado
mediante la emisi?n de los t?tulos
regulados en esta ley, los bienes
hipotecados deber?n haber sido
tasados por los servicios de
Tasaci?n de las entidades a que se
refiere el art?culo segundo o bien
por otros servicios de tasaci?n
que cumplan los requisitos que
reglamentariamente
se
establecer?n.
En desarrollo de esta ley, en lo
que afecta a las condiciones y
normas de valoraci?n de los bienes
admitidos en garant?a en el
mercado
hipotecario
surgen
diversas disposiciones, tales como:
Orden de 14 de junio de 1982, que conf?en una Instrucci?n Sobre Valoraci?n de Bienes en el Mercado Hipotecario.
Orden de 10 de enero de 1983, que Modifica a la Instrucci?n sobre Valoraci?n de Bienes en el Mercado Hipotecarios en este mismo sentido modificativo se publican la Orden de 7 de diciembre de 1984 y la Orden de 28 de julio de 1989.
En ninguna de ellas se menciona el m?todo de c?lculo residual din?mico, hasta la publicaci?n de la Orden de 30 de noviembre de 1994, en la que por primera vez en nuestra legislaci?n, en el cap?tulo IV se habla del m?todo Residual, y en concreto del An?lisis de inversiones con valores esperados (M?todo Residual Din?mico)
Posteriormente se publica la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, que entr? en vigor el 9 de octubre de 2003, a los seis meses de su publicaci?n, y deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre valoraci?n de inmuebles que fue su predecesora.
Entre sus normas de valoraci?n mantiene la vigencia el m?todo Residual Din?mico, con ligeras modificaciones que anotaremos al hablar de la vigente norma y que se describe en el ep?grafe siguiente.
Dicha
Orden
modificada por
legislaci?n:
ha
sido
la siguiente
- Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre
- Orden EHA/546/2008, de 28 de febrero
- Orden ECC/377/2013 de 4 de marzo, que es la ?ltima modificaci?n publicada a la fecha
La primera solo afecta, en cuanto al m?todo residual din?mico, en la publicaci?n de una Tabla de primas m?nimas de riesgo; la segunda disposici?n, a?ade una
CONTINUA
H A S TA
37
PA G I N A S
VALORACIONES: M?TODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014
P?gina 3
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gesti?n
Autores
Antonio Caparr?s Navarro.
Tambi?n Co Autores de:
Blog "El An?lisis de Viabilidad Inmobiliaria"
Blog "CUADERNOS PRACTICOS
DEL PROMOTOR Y GESTOR
INMOBILIARIO"
Ingeniero de Caminos. Licenciado
en
Ciencias
Empresariales.
Licenciado en Derecho. 42 a?os de
experiencia en el sector
Inmobiliario (CALPISA, Telef?nica,
GESMADISA). Amplia experiencia
docente (EOI, illas,...) en
temas inmobiliarios
Software de An?lisis de Viabilidad econ?micofinanciera: Gestinmo, InmoSuelo, InmoExterior, InmoFase, etc., a trav?s de Prayde Gesti?n, SL
El libro "Manual de Gesti?n Inmobiliaria", 7? ed. del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos
Juan Fern?ndez Caparr?s.
Ingeniero de Caminos. Funcionario
en excedencia. 32 a?os de
experiencia en los sectores
Inform?tico, Inmobiliario y en la
Administraci?n
del
Estado.
Director de Prayde Gesti?n y de
Inversiones Urbanas Reunidas
VALORACIONES: M?TODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014
P?gina 4
SINOPSIS.Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoraci?n de suelos calificados urban?sticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo pr?ctico del M?todo Residual Din?mico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislaci?n complementaria que la modifica y complementa. En aplicaci?n de dicha normativa se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos pr?cticos de su aplicaci?n como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las consecuencias que implica la elecci?n de unos u otros en la aplicaci?n de la tasa de actualizaci?n, la consideraci?n como pago de los costes de comercializaci?n y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por ?ltimo la consideraci?n o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades. El Cuaderno termina con la exposici?n de dos ejemplos pr?cticos de aplicaci?n: la valoraci?n de un solar, como sistema alternativo al M?todo Residual Est?tico y la valoraci?n de un suelo el que se considera, primero el desarrollo de las obras de urbanizaci?n y posteriormente la correspondiente promoci?n
PR?XIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS. 8.- Valoraci?n de Inmuebles: Conceptos financieros previos 9.- Valoraci?n de Inmuebles: M?todo Residual Est?tico 43.- VALORACI?N DE UN SUELO RUSTICO 45.- CRITERIOS DE VALORACI?N SEG?N LA LEY DEL SUELO 46.- LA VALORACI?N CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU APLICACI?N EN EL SECTOR INMOBILIARIO
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