VALORACIÓN DE INMUEBLES: MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

[Pages:5]VALORACI?N DE INMUEBLES:

M?TODO RESIDUAL DIN?MICO

CUADERNOS PR?CTICOS

DEL PROMOTOR Y

GESTOR INMOBILIARIO

2014/10

Edici?n 1?

wordpress gestinmo.

Antonio Caparros Navarro Juan Fern?ndez Caparros

(Prayde Gesti?n, SL)

INDICE

10.1.- M?TODO RESIDUAL DIN?MICO,

2

10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACI?N DEL M?TODO RESIDUAL

DIN?MICO,

4

10.3.- APLICABILIDAD DEL M?TODO RESIDUAL DIN?MICO,

5

10.4.- PROCEDIMIENTO DE C?LCULO DIN?MICO,

5

10.5.- FLUJOS DE CAJA,

5

10.5.1.- ESTIMACI?N DE LOS COBROS,

6

10.5.2.- ESTIMACI?N DE LOS PAGOS,

7

10.6.- PLANIFICACI?N TEMPORAL DE LA PROMOCI?N,

8

10.6.1.- EJECUCI?N OBRAS DE URBANIZACI?N,

10

10.6.2.- EJECUCI?N OBRAS DE EDIFICACI?N,

11

10.6.3.- INICIO Y RITMOS DE COMERCIALIZACI?N,

12

10.6.4.- RESTRICCIONES ENTRE ACTIVIDADES DE PROMOCI?N, 13

10.7.- TIPO DE ACTUALIZACI?N: M?TODO RESIDUAL DIN?MICO, 14

10.7.1.- TIPO LIBRE DE RIESGO (TLR)

14

10.7.2.- PRIMA DE RIESGO (PR),

15

10.7.3.- TIPO DE ACTUALIZACI?N (TA),

18

10.7.4.- AJUSTES A REALIZAR SOBRE EL TIPO DE

ACTUALIZACI?N,

18

10.8.- FORMULA DE C?LCULO DEL M?TODO RESIDUAL DIN?MICO, 19

10.9.- VALORACI?N DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES,

19

10.9.1.- VALORACI?N CATASTRAL,

19

10.9.2.- VALORACI?N SEG?N LA LEY DEL SUELO,

19

10.9.3.- VALORACI?N DE TERRENOS PARA DESARROLLO DE

VIVIENDAS DE PROMOCI?N P?BLICA,

20

10.10.- EJEMPLOS PR?CTICOS DE VALORACI?N,

21

10.10.1.-: VALORACI?N ALTERNATIVA DE UN SOLAR DE USO

RESIDENCIAL,

21

10.10.2.- VALORACI?N DE UN TERRENO URBANIZABLE, 29

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gesti?n

VALORACI?N DE SUELOS

CALIFICADOS URBAN?STICAMENTE.

10.1.-

M ? TO D O

RESIDUAL DIN?MICO

En Espa?a, las normas sobre valoraci?n de inmuebles se remontan a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaci?n del mercado hipotecario, en la que en el art?culo 7.1 dispone:

Que para que un cr?dito

hipotecario pueda ser movilizado

mediante la emisi?n de los t?tulos

regulados en esta ley, los bienes

hipotecados deber?n haber sido

tasados por los servicios de

Tasaci?n de las entidades a que se

refiere el art?culo segundo o bien

por otros servicios de tasaci?n

que cumplan los requisitos que

reglamentariamente

se

establecer?n.

En desarrollo de esta ley, en lo

que afecta a las condiciones y

normas de valoraci?n de los bienes

admitidos en garant?a en el

mercado

hipotecario

surgen

diversas disposiciones, tales como:

Orden de 14 de junio de 1982, que conf?en una Instrucci?n Sobre Valoraci?n de Bienes en el Mercado Hipotecario.

Orden de 10 de enero de 1983, que Modifica a la Instrucci?n sobre Valoraci?n de Bienes en el Mercado Hipotecarios en este mismo sentido modificativo se publican la Orden de 7 de diciembre de 1984 y la Orden de 28 de julio de 1989.

En ninguna de ellas se menciona el m?todo de c?lculo residual din?mico, hasta la publicaci?n de la Orden de 30 de noviembre de 1994, en la que por primera vez en nuestra legislaci?n, en el cap?tulo IV se habla del m?todo Residual, y en concreto del An?lisis de inversiones con valores esperados (M?todo Residual Din?mico)

Posteriormente se publica la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, que entr? en vigor el 9 de octubre de 2003, a los seis meses de su publicaci?n, y deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre valoraci?n de inmuebles que fue su predecesora.

Entre sus normas de valoraci?n mantiene la vigencia el m?todo Residual Din?mico, con ligeras modificaciones que anotaremos al hablar de la vigente norma y que se describe en el ep?grafe siguiente.

Dicha

Orden

modificada por

legislaci?n:

ha

sido

la siguiente

- Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre

- Orden EHA/546/2008, de 28 de febrero

- Orden ECC/377/2013 de 4 de marzo, que es la ?ltima modificaci?n publicada a la fecha

La primera solo afecta, en cuanto al m?todo residual din?mico, en la publicaci?n de una Tabla de primas m?nimas de riesgo; la segunda disposici?n, a?ade una

CONTINUA

H A S TA

37

PA G I N A S

VALORACIONES: M?TODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014

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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gesti?n

Autores

Antonio Caparr?s Navarro.

Tambi?n Co Autores de:

Blog "El An?lisis de Viabilidad Inmobiliaria"

Blog "CUADERNOS PRACTICOS

DEL PROMOTOR Y GESTOR

INMOBILIARIO"

Ingeniero de Caminos. Licenciado

en

Ciencias

Empresariales.

Licenciado en Derecho. 42 a?os de

experiencia en el sector

Inmobiliario (CALPISA, Telef?nica,

GESMADISA). Amplia experiencia

docente (EOI, illas,...) en

temas inmobiliarios

Software de An?lisis de Viabilidad econ?micofinanciera: Gestinmo, InmoSuelo, InmoExterior, InmoFase, etc., a trav?s de Prayde Gesti?n, SL

El libro "Manual de Gesti?n Inmobiliaria", 7? ed. del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Juan Fern?ndez Caparr?s.

Ingeniero de Caminos. Funcionario

en excedencia. 32 a?os de

experiencia en los sectores

Inform?tico, Inmobiliario y en la

Administraci?n

del

Estado.

Director de Prayde Gesti?n y de

Inversiones Urbanas Reunidas

VALORACIONES: M?TODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014

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SINOPSIS.Este Cuaderno, tercera parte de los dedicados a valoraci?n de suelos calificados urban?sticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo pr?ctico del M?todo Residual Din?mico, tal como queda expuesto en la Norma ECO 805/2003 y legislaci?n complementaria que la modifica y complementa. En aplicaci?n de dicha normativa se introducen criterios propios que aclaran diversos aspectos pr?cticos de su aplicaci?n como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las consecuencias que implica la elecci?n de unos u otros en la aplicaci?n de la tasa de actualizaci?n, la consideraci?n como pago de los costes de comercializaci?n y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por ?ltimo la consideraci?n o no, de los gastos financieros y del impuesto de sociedades. El Cuaderno termina con la exposici?n de dos ejemplos pr?cticos de aplicaci?n: la valoraci?n de un solar, como sistema alternativo al M?todo Residual Est?tico y la valoraci?n de un suelo el que se considera, primero el desarrollo de las obras de urbanizaci?n y posteriormente la correspondiente promoci?n

PR?XIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS. 8.- Valoraci?n de Inmuebles: Conceptos financieros previos 9.- Valoraci?n de Inmuebles: M?todo Residual Est?tico 43.- VALORACI?N DE UN SUELO RUSTICO 45.- CRITERIOS DE VALORACI?N SEG?N LA LEY DEL SUELO 46.- LA VALORACI?N CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU APLICACI?N EN EL SECTOR INMOBILIARIO

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