DIPLOMADO EN BIENES RAICES



DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLES

CONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN

FACULTAD DE ARQUITECTURA UANL

Y

A.M.P.I.

ASOCIACION MEXICANA DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS, A.C.

MODULO No. 4

CONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACION

ING. JOSÉ LUIS RUIZ GARZA

DIPLOMADO EN BIENES INMUEBLES

CONCEPTOS BASICOS DE LA VALUACIÓN

1.-BIENES RAÍCES EN GENERAL

1.1 Influencia y principios de valor.

1.2 Los cuatro elementos esenciales del valor.

1.3 Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces.

1.4 La actitud del inversionista en Bienes Raíces.

1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces.

1.6 Localización, localización, localización.

1.7 El tamaño del activo.

1.8 La durabilidad del activo.

1.9 Las características de los mercados en Bienes Raíces.

1.9.1 Fragmentación del mercado.

1.9.2 Opacidad del mercado.

1.9.3 Viscosidad del mercado.

1.9.4 Conclusión

2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ

2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble.

2.2 Tipo de moneda en operaciones.

3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO

3.1 Uso del suelo.

3.2 Coeficientes COS, CUS, CAS.

4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS

5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIÓN

6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS

7.-ELEMENTOS ACCESORIOS

8.-INSTALACIONES ESPECIALES

9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?

10.-¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?

11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES EN VALUACIÓN

12.-IMPUESTOS PREDIALES

13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

13.1 Formula simple

13.2 Formula recta ponderada

14.-TALLER DE VALUACIÓN

Formato de Avalúo

Octubre del 2009

1.-BIENES INMUEBLES Ó RAICES

Los que no pueden trasladarse

“La tierra es la mejor inversión que el ingenio humano ha concebido”

Abraham Lincoln

1.1 Influencias y principios de valor:

Los bienes en general, inmuebles o muebles, no tienen un valor intrínseco, es decir, no tienen un valor en si mismos o por sí mismos. El valor monetario de un bien es producto de los derechos y beneficios que se derivan de su propiedad, de su posesión y de su uso.

2. Los cuatro elementos esenciales del valor:

En el contexto de mercado hay cuatro elementos básicos o requisitos previos para que un bien tenga valor.

Estos elementos son:

|UTILIDAD: |Beneficio, valía, la habilidad de despertar el deseo de posesión. |

| | |

|ESCASEZ: |Relativamente baja oferta o falta de abundancia. |

| | |

|DEMANDA: |El deseo de poseer más la habilidad de comprar. |

| |Poder efectivo de compra. |

| | |

|TRANFERIBILIDAD: |Aptitud para cambiar de dueño. |

3. Las grandes fuerzas que influyen el valor de los Bienes Raíces:

|FUERZAS FISICAS: |Algunas naturales y otras hechas por el hombre. |

| |Recursos naturales tales como la tierra en sí, su topografía, tipo de suelo, |

| |accesos, localización, clima, aire, recursos minerales, vida vegetal o animal, |

| |belleza escénica, balance ecológico. |

| |Recursos desarrollados por el hombre como tamaño y configuración de las parcelas |

| |de terreno, infraestructura de servicios públicos, de salud y de seguridad, |

| |vialidad, transporte público, comunicaciones, instalaciones de recreación, |

| |educativas y culturales. |

| | |

| | |

|FUERZAS SOCIALES: |Incluyen todas las características de la gente que forma una comunidad. |

| |Tamaño de las familias, edades de los miembros. |

| |Crecimiento o decrecimiento de la población. |

| |Estilo y estándares de vida. |

| |Actitudes de la gente hacia las leyes, el gobierno, el desarrollo, el |

| |crecimiento, el ecosistema, la educación, la familia, etc. |

| | |

| | |

|FUERZAS ECONOMICAS: |Niveles de ingreso de los residentes de una comunidad. |

| |Oportunidades de empleo y nivel de salarios. |

| |Disponibilidad de crédito y niveles de las tasas de interés. |

| |Niveles de ahorro personal. |

| |Nivel de la actividad comercial o industrial. |

| |Oferta y demanda de vivienda. |

| |Producción de bienes y servicios. |

| | |

| | |

| | |

|FUERZAS POLITICAS: |Leyes de desarrollo y reglamentos de uso de suelo. |

| |Reglamentos de construcción. |

| |Leyes de protección ambiental. |

| |Servicios de policía, de bomberos y de salud. |

| |Servicios de prevención del crimen, de educación y de recreación. |

| |Políticas fiscales. |

| |Políticas y controles monetarios. |

| |Programas gubernamentales de apoya a la vivienda. |

| |Regulaciones industriales y comerciales. |

1.4 La actividad del inversionista en Bienes Raíces:

El inversionista típico en bienes raíces está mas preocupado con la reventa potencial de una propiedad que con sus “dividendos” anuales. Para muchos inversionistas, la preocupación primordial consiste en la posibilidad de lograr un valor de reventa de la propiedad por encima del valor al cual fue adquirida, aun cuando esto implique la aceptación temporal de flujos anuales de efectivo negativos.

Cuando el inversionista si toma en cuenta los flujos anuales de efectivo, entonces debe considerar los flujos de efectivo después-de-deuda y después-de-impuesto (flujos netos de deuda y netos de impuestos: flujos de efectivo netos-netos). Es por ello que las características fiscales y de financiamiento son una parte integral de cualquier decisión sobre bienes raíces; en particular, el efecto de apalancamiento financiero es uno de los rasgos más atractivos (y peligrosos) de este tipo de inversiones, debido a que el financiamiento es por lo general un componente muy importante en los proyectos inmobiliarios.

En vista del alto grado del apalancamiento de la mayoría de las inversiones bienes raíces, debemos estar conscientes del gran riesgo involucrado en esta forma de operación. Debido al riesgo al que se está expuesto, el inversionista inmobiliario demanda un rendimiento del capital más elevado al que obtendría con una inversión alternativa más segura.

Esta relación obvia entre el nivel de riesgo y el rendimiento esperado es uno de los elementos esenciales de la teoría de las finanzas, el cual emplearemos posteriormente para seleccionar el rendimiento apropiado y las tasas de descuento requeridas para efectuar nuestro análisis de proyectos inmobiliarios.

1.5 Las características de los activos de Bienes Raíces:

Los activos de bienes raíces (terrenos, casas-habitación, edificios, centros comerciales, etc.) tienen ciertas características especiales, las cuales es necesario enfatizar si queremos comprender el comportamientos de los mercados en donde estos activos son producidos, consumidos y transferidos.

Estas particularidades son: (1) la importancia de su localización, (2) el tamaño relativamente grande de la inversión y (3) la durabilidad del activo.

1.6 Localización, Localización, Localización:

Por su misma naturaleza, los activos de bienes raíces son inamovibles (de aquí que también se les defina como bienes inmuebles); nos es posible mover una casa, un centro comercial o una fábrica, ni tampoco es posible modificar lo que les rodea. Una propiedad es enteramente dependiente de su ambiente y esta dependencia hace que las comparaciones entre unidades similares sean imposibles si el impacto que tiene la localización no es tomando en cuenta; por ejemplo, no tiene sentido alguno comparar dos centros comerciales si no tenemos información sobre los sistemas de transporte aledaños o si no conocemos el mercado general de área. Tomando una situación extrema, es posible que propiedades contiguas, cuyo diseño, tamaño y estado físico son idénticos, tengan precios muy diferentes; como sería el caso de dos casas colindantes muy similares, una de ellas con vista al mar y la otra (por algún error en le diseño arquitectónico) con la fachada en dirección a un basurero municipal.

Usando la jerga de los economistas diríamos que los activos de bienes raíces son heterogéneos (cada uno es diferente a los demás) y que están sujetos a externalidades del mercado: su uso y su valor se ve influenciado por factores “externos”,

- Dichas externalidades pueden ser positivas: una nueva estación del Metro hace maravillas al valor de las propiedades comerciales aledañas, una amplia y moderna avenida impulsa el valor de los centros comerciales y la construcción de residencias de lujo eleva el precio de las unidades vecinas.

- Las externalidades también pueden ser negativas: la proximidad de una fábrica mal oliente, un viaducto ruidoso o la presencia cotidiana de mercados ambulantes deprimirán el valor de las propiedades residenciales en el área.

- E inclusive, complicando las cosas, algunos factores podrían tener efectos positivos en ciertas propiedades y negativos en otras; por ejemplo, un amplio estacionamiento es bueno para un centro comercial pero no para una zona residencial.

La especificidad espacial de los activos de bienes raíces debe ser también vista en un contexto más amplio. Cada barrio, ciudad, provincia y país tiene sus propias características de mercado y sus estructuras de precio no son comparables. Claramente, los precios de los bienes raíces en Puebla son diferentes a los que prevalecen en la Ciudad de México, pero la diferencia es aún más pronunciada entre los precios de Toronto, Hong Kong y Guadalajara.

El muy gastado cliché acerca de los tres principales determinantes de valor (localización, localización y localización) encuentra un sentido renovado si ampliamos la definición de la palabra “localización”.

La localización espacial (geográfica o física) de una propiedad, que recién discutimos, explica gran parte de su valor y de su comerciabilidad. De alguna forma, cada unidad posee un monopolio espacial; si la localización es favorable, este monopolio será explotado por el dueño quien cobrará rentas elevadas asegurando con ello un valor de reventa más alto.

La localización temporal de una propiedad no es otra cosa que su timing, un proyecto inmobiliario con buen timing (cuando la demanda es elevada y la oferta reducida) le confiere a la propiedad un monopolio temporal y, de nueva cuenta, esto conduce a rentas elevadas y a valores más altos. Por supuesto que esta “localización” ventajosa puede desaparecer muy rápido, sin embrago, el tiempo ganado por un proyecto bien programado puede ser suficiente para generar un rendimiento elevado en la inversión de largo plazo.

La localización “de nicho” es un concepto menos familiar. Importado del vocabulario de la mercadotecnia, indica la “localización” (el posicionamiento) de un producto dentro de la gama de productos existentes. Un nicho favorable, una vez más, confiera una forma de monopolio y por ende produce rendimientos elevados hasta el momento en que alguien logra imitar el producto. Los centros comerciales de los años cincuenta y los condominios de los setenta son ejemplos de nichos que abrieron toda una veta de inversiones inmobiliarias.

También es importante enfatizar la relatividad de las localizaciones favorables y desfavorables; ya sea que tratemos con localización espacial, temporal o de nicho, debemos recordar que los tiempos y eventos relativizan considerablemente el significado del cliché. Los bienes raíces tienen una muy larga historia de florecimientos de debacles, que han abarcado comunidades, villas y ciudades enteras. En un rango de tiempo más corto, resulta apropiado recordar algunos eventos recientes: la caída y el renacimiento de Manhattan (un efecto de localización espacial), la montaña rusa de los precios de condominios en la Florida (un efecto de localización temporal) y los deambulares de los proyectos de propiedad en tiempo compartido (un efecto de localización de nicho).

7. El tamaño del Activo:

Los bienes raíces son activos “grandes” que pesan mucho en el presupuesto y en las carteras de la mayoría de las empresas e individuos. Los gastos en vivienda, típicamente, abracan la mayor parte del presupuesto del individuo- se estiman en un 24% de los ingresos-.1 Las empresas (especialmente las manufactureras) también asignan una buena porción de sus recursos a inversiones en bienes raíces en la forma de fábricas, bodegas, oficinas y terrenos.

El tamaño y la indivisibilidad del producto le dificultan al constructor o fraccionado la posibilidad de ajustarse con prontitud a la demanda. Es imposible producir por separado un metro cuadrado de construcción un solo apartamento o una sola oficina.

El productor de bienes raíces requiere de una demanda mínima para empezar a construir; cuando lo hace anticipándose a la demanda (“construcción especulativa”) se está arriesgando a errar en su pronóstico, lo que podría complicar la rentabilidad del proyecto.

Así mismo, al ser los proyectos en bienes raíces grandes empresas, el período de gestación es muy largo; se requiere de muchos meses o años para planear, obtener los permisos gubernamentales, construir y comercializar un producto y por esta razón es muy difícil cumplir con la demanda. Los largos períodos de gestación son una de las principales causas de la naturaleza poco certera del negocio inmobiliario y una explicación de su inestabilidad crónica.

Para el consumidor, la misma restricción en el tamaño explica la rigidez de las decisiones de vivienda: es muy costoso y en ocasiones imposible agrandar o reducir el tamaño de los apartamentos de acuerdo a las necesidades del individuo; como consecuencia, el nacimiento de los niños, su crecimiento y sus necesidades de juego con frecuencia conducen a una mudanza. Como los caracoles, los individuos también suelen cambiar su morada para satisfacer sus necesidades cambiantes: del pequeño apartamento de los recién casados, a las casas o condominios de tres recámaras de los profesionistas jóvenes, a las grandes residencias de los ejecutivos exitosos.

La misma “rigidez en el tamaño” se aplica a las empresas; los negocios con frecuencia requieren mudarse o ajustar la utilización de su espacio, y estos ajustes son siempre caros y molestos.

Los bienes raíces también son “grandes” en un sentido financiero y, por ende, casi siempre involucran alguna forma de financiamiento de largo plazo. Además, debido a su gran tamaño, una inversión en bienes raíces no es muy buen instrumento para diversificar-a menos que se tenga una canasta muy grande, el huevo del bien inmueble será muy probablemente el único huevo. Como bien sabemos, ésta es una posición financiera no muy recomendable.

8. La durabilidad del activo:

Las edificaciones no sólo son “grandes”, sino también bastante durables. Esto, combinado con el gran tamaño del activo, constituye a una falta de flexibilidad en la producción y en el consumo de las propiedades inmobiliarias.

Los bienes raíces están hechos de un componente permanente representado por el terreno y un componente temporal representado por la construcción cuya vida es por lo general de cincuenta años, o quizás más si se le cuida y restaura. Para nuestros propósitos, las propiedades en bienes raíces pueden ser tratadas como activos externos.

Dejando a un lado la durabilidad física, lo que realmente importa es la longevidad de una inversión: su capacidad para producir un flujo adecuado de ingresos. Una propiedad alcanza el término de su vida económica cuando los rendimientos que genera caen por debajo de los rendimientos que se podrían obtener por medio de una inversión alternativa; en la mayoría de los casos esta vida económica es más corta que la vida física.

De hecho, la utilidad económica de una propiedad puede ser muy corta para algunos usos comerciales (restaurantes, hoteles, etc). Al final de la vida productiva de una propiedad, cuando se le han dado todos los giros posibles, la construcción se debe demoler y reedificar bajo una configuración distinta. En todo momento el objetivo del inversionista debe ser el de dar el mejor uso posible a su propiedad y este uso óptimo bien puede involucrar la transformación o demolición de la propiedad. Por ejemplo, algunos edificios de oficinas aunque estén bien cuidados conviene demolerlos; las bodegas pueden ser transformadas en pequeños centros comerciales; los almacenes decrépitos se pueden convertir en condominios de lujo.

Hasta ahora hemos descrito a los activos de bienes raíces como:

- heterogéneos: no existen dos propiedades exactamente iguales; no sólo difieren en su localización física sino también en su naturaleza y sus funciones (apartamentos, fábricas, centros comerciales, edificios de oficinas, parques de diversiones, hoteles, cementerios, etc.).

- indivisibles: siendo grandes y durables, las propiedades inmobiliarias no se pueden ofrecer o consumir de manera fragmentada; esta indivisibilidad conduce a los problemas de ajuste de esta industria y explica el porqué las inversiones en bienes raíces no son un medio ideal para diversificar la cartera de la mayoría de los individuos.

Es así que los activos de bienes raíces carecen de dos de los atributos normalmente empleados para definir el funcionamiento de un mercado competitivo. Veremos con brevedad si las otras condiciones se cumplen.1

9. Las Características de los Mercados en Bienes Raíces.

1. Fragmentación del mercado:

No debemos emplear la palabra “mercado” de bienes raíces en su forma singular, puesto que en realidad se trata de una compleja jerarquía de sub-mercados y sub-sub-mercados. El mercado debe por lo menos dividirse entre las burdas categorías de mercados residenciales, comerciales e industriales (y todos sus sub-mercados). En cada país, en cada ciudad e inclusive en cada colonia dentro de una ciudad existen un conjunto de sub-mercados. Cada mercado tiene su propia estructura de precios y sigue diferentes tendencias de demanda. Por supuesto que los numerosos mercados nacionales o regionales están fuertemente interrelacionados, pero existen diferencias en timing y en precios que deben ser tomados en cuenta por los inversionistas y analistas.

Una analogía meteorológica puede ser muy útil para ilustrar la importancia de esta fragmentación en el mercado de los bienes raíces. A pesar de que el clima en todo México es bastante benigno en relación a estándares internacionales, debemos tomar en cuenta la multitud de climas regionales; ignorar esta multiplicidad puede llevar al viajero imprudente a experiencias desagradables (e.g. cuando un tabasqueño decide viajar sin chamarra a la sierra Tarahumara). Igualmente peligrosa resulta ser la ignorancia de las diferencias entre los mercados regionales y locales de los bienes raíces.

2. Opacidad del mercado:

Las transacciones en bienes raíces no tienen la misma visibilidad que las transacciones en los mercados accionarios; las transacciones de propiedades inmobiliarias son menos frecuentes, menos visibles y a menuda toman lugar a puerta cerrada. Además, aunque algunas de estas transacciones sean visibles, esto no es suficiente para hacer una lectura precisa de los diferentes sub-mercados ya que el mercado inmobiliario es muy fragmentado.

De hecho, la opacidad del mercado (i.e. su falta de visibilidad) es la razón de la existencia de muchos profesionistas inmobiliarios; corredores, valuadores y abogados que prosperan por el hecho de que los consumidores e inversionistas no tiene acceso directo a precios y cantidades. Inclusive en muchos países desarrollados no se han organizado bancos de datos ni sistemas de información sobre propiedades inmobiliarias. Estos mecanismos, similares a los que se manejan en una bolsa de valores, estarían en conflicto con los intereses de los profesionistas de los bienes raíces que perderían su monopolio de información.

3. Viscosidad del mercado:

Para un inversionista o fraccionador es relativamente fácil entrar (y salir) del mercado de bienes raíces, pero esta entrada y salida implica costos. La capacidad del mercado garantiza costos de información elevados, pero también existen costos de transacción. Los honorarios de los notarios, los gastos de escrituración y las comisiones a corredores resultan ser muy elevadas al compararse con los porcentajes de la transacción que cobra como comisión un corredor de la bolsa. Los altos costo de transacción son una razón más que complica la diversificación y calibración de una cartera de bienes raíces.

4. Conclusión:

El mercado de las propiedades inmobiliarias es fragmentado, opaco y viscoso, por lo que no puede ser definido como un mercado competitivo puro. No obstante, tendremos que suponer que estas imperfecciones del mercado no son lo suficientemente severas para impedirnos utilizar un conjunto de instrumentos y teorías que normalmente aplicamos a mercados competitivos.

En consecuencia, gran parte de nuestra discusión y demostraciones se apegarán al paradigma tradicional del análisis financiero y económico; para ser más específicos, dependeremos de modelos y fórmulas que se basan en la premisa de que los mercados de bienes raíces son eficientes. En nuestro uso limitado de la palabra, la hipótesis de eficiencia implica que los precios de las propiedades incorporan total y adecuadamente a todas las ventajas e informaciones que se perciben en relación a la propiedad y el mercado.

1.10 Índice nacional de precios.

inegi.gob.mx

1.10.1 Índice nacional de precios al consumidor (INPC)

1.10.2 Índice nacional de precios al consumidor general.

1.10.3 Índice nacional de precios de arrendamiento.

2.-TENENCIA DE UN BIEN RAÍZ.

2.1 Diferentes formas de ser propietario de un inmueble:

2.1.-Por compra venta.

2.2.-Por régimen de condominio.

2.3.-Por copropiedad.

2-4.-Por herencia.

2.5.-Por posesión.

2.6.-Por dación de padres a hijos o de hijos a padres.

2.7.-Por dación de pago.

2.8.-Por fideicomiso.

2.9.-Por permuta.

2.10.-Por adjudicación.

2.2 Moneda en que se deben hacer las operaciones es moneda nacional:

Si se especifica otra moneda diferente a la moneda nacional se debe establecer el tipo de cambio del día de la operación.

3.-PLANES DE DESARROLLO URBANO.

1. Uso de suelo:

Es la actividad particular a la que podrán dedicarse los diversos predios, mismos que se encuentran identificadas en la tabla de usos.

Clasificación de usos:

|Permitidos.- |Es aquel que no presenta ningún inconveniente para su autorización en una determinada |

| |zona. |

|Condicionado.- |Es aquel que requiere de algún estudio particular para su autorización como podrían ser: |

| |impacto ambiental, factibilidad de infraestructura, impacto vial, visto bueno de la |

| |comunidad. |

|Prohibido.- |Es aquel que debido a sus características resulta incompatible para la zona. |

|Corredores urbanos.- |Zonas localizadas a lo largo de una avenida importante donde se pueden alojar distintas |

| |actividades como: comercio, oficinas, vivienda de mayor densidad, etc. |

3.1.1 Habitacional:

Vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar, fraccionamiento/conjunto y especial.

2. Comercio:

Bodegas y depósitos, tiendas de productos básicos, vestir, tiendas de especialidades, tiendas y almacenes, ventas de materiales, ventas de vehículos y accesorios.

3. Servicios:

Administración publica, administración privada, servicios personales, reparación y mantenimiento, alimentos y bebidas, entretenimiento y espectáculos, recreación social, servicios deportivos, alojamiento, seguridad, servicios de información, servicios religiosos, servicios mortuorios, comunicaciones y transportes, salud, asistencia social, asistencia animal, educación elemental media, superior, investigación y otos y cultura.

4. Industria:

Industria pesada más de 250 empleados, industria mediana de 100 a 250 empleados, industria ligera menos de 100 empleados, micro industria menos de 10 empleados.

5. Espacios abiertos:

Plazas, jardines, explanadas y parques.

6. Infraestructura:

Plantas, estaciones y subestaciones, torres y antenas, depósitos y almacenes, basureros.

7. Rustico:

Forestal, pecuario, silvicultura, extracción y control ambiental.

3.2 Coeficiente COS:

El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es el máximo porcentaje construible de desplante en relación a la superficie total de un predio este se obtiene de la siguiente formula:

área de desplante (m2)

área total del predio (m2)

Coeficiente CUS:

EL coeficiente del uso del suelo (CUS) define la máxima superficie total de construcción en relación a la superficie total del predio. Este se obtiene de la siguiente formula:

área total de construcción (m2)

área total del predio (m2)

Coeficiente CAS:

Es el coeficiente de absorción del suelo.

En los planes de desarrollo urbano de los municipios se maneja de una manera diferente ya que algunos municipios opinan que solamente en la ciudad de México se deben de considerar ya que la falta de agua en el subsuelo podría original asentamiento de las construcciones.

4.-DIFERENTES USOS DE LOS TERRENOS.

|Terrenos - |Urbanos |

| |Suburbanos |

| |Campestres |

| |Industriales |

| |Comerciales |

| |Agropecuarios |

| |Ejidales |

| |Federales |

| |Estatales |

| |Municipales |

| |Reservas ecológicas |

5.-DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIONES.

Vivienda antigua.

Vivienda de interés social.

Vivienda unifamiliar (tipo medio).

Vivienda residencial.

Edificios de departamentos.

Edificios comerciales.

Bodegas.

Edificios industriales ligeros.

Edificios industriales pesados.

Naves industriales.

Construcciones catalogadas.

Otros.

6.-OBRAS COMPLEMENTARIAS.

|Banquetas |Pérgolas |

|Cisternas |Rejas |

|Bardas |Marquesinas |

|Albercas |Jardines |

|Fuentes |Terrazas |

|Pavimentos | |

|Escaleras | |

|Etc. | |

7.-ELEMENTOS Y ACCESORIOS.

|Calderas |

|Depósitos de combustible bombas expendedoras de gasolina y/o disel |

|Espuelas de ferrocarril |

|Pantallas de proyección |

|Plantas de emergencia |

|Butacas |

|Sistemas de intercomunicación |

|Equipos de seguridad y |

|Circuitos cerrados de televisión |

8.-INSTALACIONES ESPECIALES

|Elevadores y montacargas |

|Escaleras electromecánicas |

|Equipos de aire acondicionado |

|Sistema hidroneumático |

|Calefacción |

|Subestación eléctrica |

|Pararrayos |

|Equipo contra incendios |

|Cocinas integrales |

9.-¿QUE ES UN CONDOMINIO?

Modalidad de la propiedad en la cual un grupo de departamentos, viviendas, casas o locales, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y pertenecen a distintos propietarios, quines tienen un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva, además de un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute.

De esta definición se desprende que en el condominio coexisten:

← Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre una parte privada del inmueble, denominada unidad de propiedad exclusiva, la cual es susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común, por ejemplo, un pasillo, un patio o a la vía pública.

← Un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del mismo, por ejemplo, la azotea o la cisterna.

Este derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la llamada unidad de propiedad exclusiva será ejercido por el titular del mismo – bien se trate de una persona física o una persona jurídica -, quien podrá celebrar todos los actos jurídicos contemplados en el derecho común, entre ellos, arrendar, vender o gravar, sin más limitantes que las establecidas en la legislación vigente aplicable.

El derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva. Por ello, en la disposición, enajenación o gravamen de la misma siempre estará comprendido el derecho de copropiedad de los elementos y partes comunes, como anexo inseparable, pues la copropiedad de los mismos no es susceptible de división mientras exista el régimen de condominio.

Las decisiones que se tomen en relación con las cargas o los beneficios relativos a los elementos y partes comunes del inmueble serán votadas en la asamblea de condóminos, ajustándose a lo dispuesto por la ley vigente aplicable y por el reglamento respectivo.

De lo anterior podemos concluir que esta modalidad de propiedad permite el mejor aprovechamiento de un inmueble:

← Por una parte, los condóminos, teniendo un derecho privado en relación con su unidad de propiedad exclusiva, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común para satisfacer sus necesidades.

← Por otra parte, optimiza su valor en el mercado al admitir una cómoda división jurídica, ya que es factible comercializar por separado cada unidad de propiedad exclusiva, situación que no se presenta cuando el inmueble está sujeto al régimen de propiedad individual o al régimen de copropiedad, en cuyo caso sólo se puede disponer de él en su totalidad.

De acuerdo al régimen de condominio cada condómino tiene un indiviso que este representa un porcentaje del valor total del condominio.

10.- ¿QUE ES EL AVALÚO DE UN BIEN RAÍZ?

En teoría, al menos, la valuación es una técnica fácil de explicar. Un avalúo comercial es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones en que se encuentra, su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios de mercado libre. Puesto que se trata sólo de una estimación, el mérito de cualquier avalúo depende de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona que lo realiza. Con un avalúo objetivo y cuidadosamente documentado, todas las partes que intervienen, ya sea en una venta, un crédito hipotecario u otra transacción, contarán con un instrumento que les ayudará en cada etapa del proceso de una negociación.

Todos los avalúos de bienes raíces se basan en datos que se obtienen del mercado. El valor probable de un bien raíz puede verse afectado por condiciones internas de un país, incluso conflictos de índole internacional. El crecimiento demográfico, políticas fiscales, tendencias de la economía, inflación, altas tasas de interés y tipos de créditos disponibles en un momento dado, son factores que influyen directamente en el valor de un inmueble.

Las características económicas que prevalecen en distintos países y las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluará son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad. De hecho el estudio de la zona en que se localiza en inmueble es uno de los elementos mas importantes del avalúo. Toda propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan otras propiedades circundantes. En la estimación final del valor, el análisis de la zona o barrio es tan importante como las características especiales de la propiedad que se está valuando.

Para producir una estimación razonablemente precisa del valor de mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos pertinentes, disponerlos de manera ordenada y utilizar procedimientos y técnicas que se han desarrollado a través de años de experiencia. Así, un avalúo es una técnica que combina investigación, buen criterio y experiencia previa.

En cada negocio de bienes raíces, el valuador debe actuar como parte tercera desinteresada, y su compensación no debe estar sujeta a las cantidades que se manejan en la transacción. Sin interés alguno de tipo financiero en la propiedad, y nada que ganar o peder por el resultado del avalúo, el valuador debe ser capaz de evaluar de manera objetiva los méritos relativos, el atractivo y el valor de mercado de la propiedad.

11.-DIFERENTES ESPECIALIDADES DE VALUACIÓN.

|Avalúos de - |Inmuebles |

| |Maquinaria y Equipo |

| |Agropecuarios |

| |Minas |

| |Obras de arte |

| |Aeronaves |

| |Barcos |

| |Joyas |

| |Esculturas |

| |Centros Turisticos |

| |Estadios |

| |Hoteles |

| |Etc. |

| | |

| | |

12.-IMPUESTOS PREDIALES

1. Terrenos baldíos el valor catastral al 6 al millar anual.

2. Terrenos habitacionales construidos el valor catastral al 2 al millar anual.

3. Terrenos comerciales construidos el valor catastral al 3 al millar anual.

4. Fuera del área metropolitana terrenos baldíos el valor catastral al 3 al millar anual.

5. Terrenos rústicos el valor catastral al 2 al millar anual.

13.-VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Antecedentes:

El estudio de edificaciones es una importantísima parte de la valuación y su análisis ha sido abordado de diferentes maneras.

Muchos son los métodos empleados y entre los que manejan las depreciaciones los hay que consideran solamente la edad, como variable y otros que incluyen las producidas por la edad, condición física o mantenimiento y obsolescencia.

1. Para el cálculo del valor Físico de una edificación tradicionalmente se usaba la formula general de la línea recta.

V.N.R.= V.R.N. “factor”

En donde V.N.R.= Valor neto de reposición

V.R.N.= Valor de reposición nuevo

Factor= Depreciación por edad=EP/VT

EP= Edad aproximada de la construcción

VT= Vida útil total probable

2. En la actualidad una de las formulas mas empleadas es la formula de la línea recta ponderada:

V.N.R.=V.R.N { 1 - ( A x DE + B x DCF+ C x FO )}

En donde:

A, B Y C= Son factores ponderados

A= por edad

B= por condición física o mantenimiento

C= por obsolescencia funcional

La depreciación por edad es igual: DE= EP

VT

En donde:

DE= Depreciación por edad

EP= Edad aproximada de la construcción

VT= Vida útil total probable

DCF=Factor de condición física

FO= Factor de obsolescencia funcional. valores de cero a uno.

Factor de condición física según tabla:

| |Condición |  |  |  |CAL |FC | |

| |Nuevo o Excelente |  |  |10 |0 | |

| |Muy Buena |  |  |  |9 |0.1 | |

| |Buena |  |  |  |  |8 |0.|

| | | | | | | |2 |

| |Regular-Mala |  |  |  |6 |0.4 | |

| |Mala |  |  |  |  |5 |0.|

| | | | | | | |5 |

| |Ruinosa |  |  |  |3 |0.9 | |

| | | | |

|Vivienda popular |30 |50 |20 |

|Vivienda media |33 |34 |33 |

|Vivienda de lujo |30 |30 |40 |

|Edificios de departamentos. |30 |30 |40 |

|Edificios de oficinas |25 |30 |45 |

|Bodega |35 |45 |20 |

|Nave industrial |35 |45 |20 |

FORMATO DE AVALÚO

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

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1. Un mercado competitivo puro se suele definir por la divisibilidad perfecta y la homogeneidad del producto, por su unicidad (un mercado único), por su atomicidad (un gran número de pequeños productores y consumidores), por su transparencia (la disponibilidad inmediata de información sobre precios y cantidades) y por su fluidez (la posibilidad de entrar y salir del mercado sin costo). En contraste, el mercado de los bienes raíces se puede caracterizar por su fragmentación (vs. unicidad), su opacidad (vs. transparencia) y su viscosidad (vs. fluidez).

1. Banco Mundial, Urbanization, World Bank Working Paper, 1972.

COS:

X 100 = %

CUS:

X 100 = %

1.-PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO DEL ÁREA METROPOLITANA DE MONTERREY 1998-2010.

2.-PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO MONTERREY 1994-2010.

3.-MANUAL DE NORMATIVIDAD BBVA.

4.-EL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO.

JOSÉ MANUEL VALLES SEPTIEN

LUIS A. CANCINO CASTILLO

REAL ESTATE EDUCATION COMPANY

5.-TÉCNICAS DEL AVALÚO INMOBILIARIO.

WILLIAM L. VENTOLO JR.

MARTHA R. WILLIAMS

REAL ESTATE EDUCATION COMPANY

6.-CONDOMINIOS.

MARCELO SALLES BERGES Y CHAPITAL

REAL STATE EDUCATION COMPANY

7.-APUNTES DE DIPLOMADOS DE BIENES RAÍCES ING. GONZALO E. QUIROGA CANTÚ.

8.-FORMATO DE AVALO PARTICULAR DEL ING. JOSE LUIS RUIZ GARZA.

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