GUÍA DEL SOCIO COOPERATIVISTA DE VIVIENDAS - Comunidad de Madrid

GU?A DEL SOCIO COOPERATIVISTA

DE VIVIENDAS

Unidad de Aut?nomos, Econom?a social y Responsabilidad social en las empresas

Registro de Cooperativas

C/ Princesa, n? 5, 2? planta 28008 ? Madrid

Tel?fonos: 91 580 44 47 / 91 580 92 83 Correo electr?nico: entidades_economia_social@

CONTENIDO

?QU? ES UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS? .......................................................................... 2 LA INICIATIVA DE CONSTITUIR UNA COOPERATIVA ................................................................. 3 LA PUESTA EN MARCHA DE LA COOPERATIVA ........................................................................ 4 ?QU? SUPONE PERTENECER A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS? ................................... 5 ?C?MO SE REGULA UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS? ....................................................... 5 ?C?MO FUNCIONA UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS? ......................................................... 6 DERECHOS DE LOS SOCIOS COOPERATIVISTAS...................................................................... 8 ?CU?LES SON LAS OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS?............................................................. 9 ?QU? VENTAJAS TIENE ACCEDER A UNA VIVIENDA EN R?GIMEN DE COOPERATIVA?...... 9 ?QU? DEBE COMPROBARSE ANTES DE ADQUIRIR LA CONDICI?N DE SOCIO? ?QU? DEBE FACILITAR AL NUEVO SOCIO LA COOPERATIVA? .................................................................. 10 INFORMACI?N PREVIA: RECOMENDACIONES ......................................................................... 12 APORTACIONES Y ENTREGAS ECON?MICAS DE LOS SOCIOS A SU COOPERATIVA......... 12 SEGURO DE CAUCI?N DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA O AVAL. SEGURO DECENAL ...................................................................................................................................... 13 RETORNO COOPERATIVO Y RESERVA OBLIGATORIA (FONDO DE RESERVA OBLIGATORIO) ............................................................................................................................. 14 PARTICULARIDADES EN LA PROMOCI?N DE VIVIENDAS PROTEGIDAS .............................. 14 ?C?MO SE REPARTE EL COSTE DE UNA PROMOCI?N DE VIVIENDAS EN R?GIMEN DE COOPERATIVA? ........................................................................................................................... 16 ?C?MO ENTERARSE DE QU? COOPERATIVAS TIENEN PROMOCIONES ABIERTAS?......... 16 NORMAS JUR?DICAS APLICABLES A LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS ......................... 18 DIRECCIONES DE INTER?S......................................................................................................... 18

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INTRODUCCI?N

La inversi?n en vivienda es, sin duda, por lo general, la m?s importante que una familia realiza a lo largo de su existencia. Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten. De este modo un importante porcentaje de los pisos construidos en Espa?a en los ?ltimos a?os lo han sido mediante este sistema de promoci?n.

La importancia que tiene que el adquirente de una vivienda en r?gimen cooperativo sepa elegir la cooperativa adecuada, de modo que sus expectativas no se vean defraudadas, y asimismo conozca sus obligaciones y derechos b?sicos, es la raz?n que impuls? la edici?n, ya en 2002, de la Gu?a del Socio Cooperativista de Viviendas, elaborada por el Registro de Cooperativas con la colaboraci?n de la Uni?n de Cooperativas de Viviendas de Madrid y cuya segunda edici?n adaptada a los cambios legislativos operados y a la experiencia habida desde entonces se lleva a cabo en 2017.

Hay que advertir, desde el principio, que el siguiente texto se hace desde la perspectiva de las sociedades cooperativas madrile?as, reguladas por Ley 4/1999, de 30 de marzo, de la Comunidad de Madrid (LCCM), quedando al margen las cooperativas de otros ?mbitos auton?micos o las de ?mbito nacional; ello no obstante ha de significarse que al ser la vigente ley nacional de cooperativas (Ley 27/1999, de 16 de julio) de aplicaci?n supletoria a la madrile?a, ambas normas han de ser relacionadas.

?QU? ES UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

Seg?n la legislaci?n en vigor, una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia normalmente a personas f?sicas (en algunos supuestos tambi?n a determinadas personas jur?dicas) que precisen alojamiento o locales para s? y/o sus familiares; permitiendo la ley que entre sus fines est?n tambi?n, entre otros, la construcci?n de edificaciones complementarias (por ejemplo, plazas de aparcamiento) y la prestaci?n de servicios a las viviendas y su rehabilitaci?n.

En otras palabras, se trata de una agrupaci?n de personas que comparten b?sicamente la necesidad de una vivienda (o local) y se unen para acceder a ella mediante la autopromoci?n, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.

La nota caracter?stica de una cooperativa es la ausencia de ?nimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisici?n por sus socios de una vivienda a estricto precio de coste (autoconsumo) no produci?ndose entre el socio y la cooperativa un negocio jur?dico de compraventa sino un negocio de adjudicaci?n de vivienda en propiedad (o de cesi?n de uso) en cumplimiento del objeto social cooperativo.

Adem?s la cooperativa se caracteriza por ser una empresa esencialmente participativa, hasta tal punto que sin la participaci?n del socio en la vida societaria la cooperativa se desnaturalizar?a.

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As? pues, la cooperativa de viviendas comporta la doble condici?n de sociedad y empresa promotora de la edificaci?n de viviendas para sus socios. El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma; y, por otra parte ser? adjudicatario si la promoci?n es de viviendas construidas para ser adjudicadas en propiedad; o usuario de una vivienda, si la cooperativa tiene por objeto la cesi?n de su uso al socio, reteniendo la cooperativa la propiedad, bajo una f?rmula contractual (cesi?n de uso con contraprestaci?n del socio) que puede tener rasgos del alquiler pero que realmente no se rige por la ley de arrendamientos urbanos.

Para lograr sus objetivos, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jur?dica propia, distinta de la de sus socios, al igual que ocurre con las sociedades mercantiles de capital, pero alej?ndose de este modelo. Distinta es tambi?n la cooperativa de viviendas de las llamadas comunidades de propietarios, que promueven igualmente viviendas para sus miembros (comuneros), pero que carecen de personalidad jur?dica propia, lo que normalmente dificulta la gesti?n y la participaci?n real de sus miembros.

LA INICIATIVA DE CONSTITUIR UNA COOPERATIVA

Desde un punto de vista legal, la constituci?n formal de una cooperativa es una decisi?n que corresponde exclusivamente a un grupo de personas (seg?n la LCCM, un m?nimo de tres) que cumpliendo los requisitos legales y estatutarios para ser socios acuerdan en asamblea la constituci?n de la nueva entidad (Asamblea Constituyente), u otorgan directamente ante notario la escritura p?blica de constituci?n (la f?rmula m?s habitual).

En la pr?ctica, casi siempre, la iniciativa de constituir una cooperativa de viviendas est? impulsada por otra entidad, siendo los casos m?s frecuentes los siguientes:

1. Cooperativas creadas por colectivos: Estas cooperativas de viviendas suelen formarse en empresas, sindicatos, colegios profesionales, asociaciones vecinales, etc. Una vez tomada la decisi?n se designa un reducido grupo promotor que tramita la creaci?n de la sociedad cooperativa. En el momento de su constituci?n formal se designa el consejo rector y los interventores que han de figurar en la escritura p?blica de constituci?n. Independientemente de c?mo surgen estas cooperativas suelen contratar una gestora para que les lleve los asuntos propios de la promoci?n.

2. Cooperativas creadas por gestoras: Surgen a iniciativa empresas dedicadas a prestar servicios de gesti?n inmobiliaria (habitualmente, S.L. o S.A.), con posibilidades de disponer de suelo para construir viviendas o intermediar en su adquisici?n y que para desarrollar la promoci?n promueven la constituci?n de cooperativas a las que se ir?n incorporando como socios las personas interesadas; a estas empresas es a las que se le viene llamando, abreviadamente, gestoras. Este modelo, muy implantado en la actualidad, puede entrar en contradicci?n con los principios b?sicos del cooperativismo si la gestora exagera su protagonismo y coarta, en la pr?ctica, a la cooperativa, raz?n por la que es muy importante, m?s que nunca, que los socios conozcan y ejerzan los derechos de informaci?n y participaci?n recogidos en la legislaci?n cooperativa; de lo contrario cabe el peligro de caer en una especie de seudocooperativismo del todo rechazable.

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LA PUESTA EN MARCHA DE LA COOPERATIVA

Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero adolecen generalmente de los conocimientos t?cnicos necesarios para llevar a cabo por s? solos el fin de la construcci?n de sus viviendas; consecuentemente, la cooperativa debe buscar la ayuda de una serie de profesionales que le presten su asistencia a cambio de una contraprestaci?n econ?mica.

As?: asistencia t?cnica Los arquitectos y, colaborando con ellos, los arquitectos t?cnicos (aparejadores) o los ingenieros elaboran los proyectos t?cnicos necesarios y realizan el seguimiento de la obra, controlando su correcta ejecuci?n y el cumplimiento de los plazos y de las normas urban?sticas, todo ello seg?n lo regulado actualmente en la Ley de Ordenaci?n de la Edificaci?n (LOE).

Asistencia jur?dica Los abogados prestan su asesoramiento en las cuestiones legales que puedan surgirle a la cooperativa y supervisan todos aquellos contratos que se celebren entre la cooperativa y los socios o con terceros.

Sociedades gestoras

La gestora, como ya se ha dicho, es normalmente una sociedad mercantil (tiene por tanto

?nimo de lucro) que presta sus servicios de gesti?n y asesoramiento a la cooperativa, a

cambio de un precio pactado entre ambas partes. La sociedad gestora est? al servicio de

la cooperativa y ?sta debe exigirle en su gesti?n total acatamiento a la Ley y transparencia

en su actividad. La gestora en ning?n momento puede disponer de los fondos econ?micos

de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a trav?s de sus ?rganos

de

representaci?n.

En todo caso, el prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se

convierten en la m?xima garant?a para el ?xito de cualquier promoci?n. Por esta raz?n es

imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar los servicios de una

sociedad de este tipo.

Es igualmente necesario que, expresamente, los servicios que la cooperativa va a recibir, junto con las contraprestaciones econ?micas (precio) que la gestora recibir? a cambio, consten por escrito en un contrato. Sea cual sea el contenido de este contrato ha de significarse que, la responsabilidad civil achacable a la cooperativa como promotora jur?dica podr?a hacerse extensiva a la Gestora, siempre y cuando ?sta act?e de forma decisoria en la promoci?n, (art. 17.4 de la LOE) por lo que la propia Gestora deber?a estar interesada en que su actuaci?n no d? pie a que se la pueda considerar promotora encubierta y responsable en ?ltima instancia de las obligaciones de la cooperativa con sus socios como ya alguna jurisprudencia ha determinado.

En resumen, la gestora:

? Deber? recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gesti?n. Dicho encargo se formalizar? por escrito. ? Deber? actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas por la asamblea general y por el consejo rector. ? Deber? responder frente a la cooperativa por una actuaci?n negligente.

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