LAUDO SIMPLIFICADO DE ESTIMATIVA DE VALOR DE IMÓVEL …



LAUDO DE AVALIAÇÃO E ANÁLISE DE ORÇAMENTO – CASA RESIDENCIAL – CRÉDITO IMOBILIÁRIO BB | |

|Nº. LAUDO : _______/__________ |

|Data do Laudo: ___/____/_________ |

01. DEPENDÊNCIA SOLICITANTE:

|CSO – Centro de Suporte Operacional - São Paulo (SP) |

|Nº. da ordem de serviço: |

|Data da ordem de serviço: |

02. PROPONENTE E CONSTRUTOR:

|02.1 Proponente: |

|Nome:.................................................... |

|CPF:.................................................... |

|02.1 Construtor: |

|Nome:.................................................... |

|CNPJ:.................................................... |

|CREA: ................................................. |

|02.2 responsável (eis) técnico (s): |

|Nome:.................................................... |

|CREA: ................................................. |

03. PRODUTO:

| ( ) Financiamento à Construção PF |

04. USO DE FGTS NA AQUISIÇÃO:

|( ) sim |( ) não | |

05. OBJETO DO TRABALHO:

|Avaliação do terreno |

|Avaliação do imóvel na condição da obra concluída (situação paradigma) |

|Análise do orçamento e do cronograma físico-financeiro da construção |

06. ENDEREÇO COMPLETO:

| |

|(endereço)______________________________________________________________________________________ |

|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |

|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |

|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |

|do terreno) |

07. MATRÍCULA(S) DO IMÓVEL:

|Número: |Ofício: |Comarca: |

| |

|Data de emissão da certidão: |

|Titularidade: ( ) construtor ( ) incorporador ( ) compromisso de compra e venda ( ) outros – especificar: |

08. FINALIDADE DO LAUDO:

|Crédito imobiliário. |

09. OBJETIVO DO TRABALHO:

|Valor de mercado do terreno |

|Valor de mercado do imóvel na condição da obra concluída (situação paradigma) |

|Custo da construção e compatibilidade com o cronograma físico-financeiro |

10. CARACTERÍSTICAS DO PROJETO:

| Área construída (m2 ):.................................... Nº. de pavimentos:............................... |

| Posição no terreno - croqui: |

| |

| Orientação solar da frente: |( ) poente |( ) nascente |( ) norte ( ) sul |

| Divisão interna: |( ) sala (s) |( ) suite (s) |( ) área de serviço descoberta (s) |

|(qtde.) |( ) copa (s) |( ) quarto (s) simples |( ) banheiro (s) isolado (s) |

| |( ) cozinha (s) |( ) quarto (s) empregada |( ) banheiro (s) empregada |

| |( ) despensa (s) |( ) varanda (s)/sacada(s) |( ) lavabo (s) |

| |( ) área de serviço coberta (s) |( ) terraço (s) |( ) closet (s) |

| |( ) escritório (s) |( ) jardim (ns) interno (s) |( ) garagem(s) coberta(s) |

| |( ) home teacher | |( ) outros - especificar |

| Demais espaços: |( ) play-ground |( ) guarita |

| |( ) piscina |( ) casa de caseiro – área (m2):………. |

| |( ) sauna |( ) estacionamento para visitantes |

| |( ) quadra poliesportiva |( ) sala de jogos |

| |( ) sala de ginástica |( ) espaço gourmet |

| |( ) sala de festas |( ) churrasqueira |

| |( ) ecoeficiência – especificar: |( ) paisagismo |

| Entrada de serviço: ( ) sim ( ) não |

| Acabamentos: |

|Compartimentos |Pisos |Paredes |Tetos/forros |Portas |Janelas |

| | | | | | |

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| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

|Compartimentos |Metais |Bancada/tampo |Louças |Armários relevantes |Boxes de banheiro |

| | | | |(sim ou não) | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| | | | | | |

| Instalações e Serviços |( ) portão eletrônico |( ) poço artesiano |

| |( ) porteiro eletrônico |( ) central de gás |

| |( ) CFTV |( ) aquecimento solar |

| |( ) controle aut. de iluminação |( ) aquecimento a gás/outros |

| |( ) sistema de alarme |( ) fossa séptica |

| |( ) cerca elétrica |( ) ar condicionado – especificar:…………… |

| |( ) gerador |( ) calefação |

| |( ) estrutura para tv a cabo |( ) lareira |

| |( ) reservatório elevado |( ) reservatório enterrado |

| Proteção contra incêndio: |( ) não possui |

| |( ) alarme |

| |( ) iluminação de emergência |

| |( ) detector de fumaça/variação de calor |

| Fachadas: |( ) pintura |( ) cerâmica |( ) granito/mármore |( ) lâmina de vidro |

| |( ) alumínio | | |( ) textura |

|Tipo de construção: |( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metálica |

| |( ) pré-moldada de madeira ( ) painéis ( ) outro(s) – especificar: ……….. |

|Cobertura: |( ) cerâmica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal |

| |( ) outra(s) – especificar:…………. |

| Fundações: |( ) sapata isolada ( ) sapata corrida ( ) radier |

| |( ) profundas – espcifique: |

| Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |

| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |

| Iluminação natural: |( ) ruim |( ) regular |( ) boa |

|Concepção arquitetônica: |( ) ruim |( ) normal |( ) inovador | |

| Padrão de acabamento: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |

| Informações complementares: (tais como: vícios de projeto etc) |

| |

| |

| |

| |

11. VISTORIA:

|11.1 | Data da vistoria: ___/___/_____ |

|11.2 – Dados do terreno: |

|Situação: |Formato: |Dimensões (m): |Topografia: | |Drenagem: |

|( ) esquina |( ) retangular |- frente (s):… |( ) plano |( ) abaixo do |( ) seco |

|( ) meio de quadra |( ) trapezoidal |- lateral direita:…. |( ) aclive > 10% |greide da rua |( ) alagável |

|( ) encravado |( ) irregular |- lateral esquerda:.. |( ) declive < 10% |( ) acima do greide| |

|- nº de frentes: | |- fundos:…… |( ) acidentado |da rua | |

|Necessidade de regularização topográfica: ( ) sim ( ) não |

|Áreas (m2): |

|Terreno isolado: |

|área total: …………… área non edificandi:………………… |

|Em condomínio: |

|área privativa:……….. - área total:………. área non edificandi:………………… |

|área comum:…………. - fração ideal do terreno:……………………………… |

|Uso e ocupação do solo: |

|Índice de aproveitamento:……………. Taxa de ocupação:…………………….Gabarito (m):………………… |

|Zoneamento: ……………………………………………………………………………………….. |

|Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |

| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |

|Estado: |( ) limpo ( ) matagal e/ou lixo |

|Existência de árvores que podem restringir obras/edificações: ( ) sim ( ) não |

|Ocupação: |( ) desocupado ( ) ocupado pelo proprietário ( ) locado/arrendado ( ) cedido/comodato |

| |( ) invadido |

|Características p/ fundação: |( ) material orgânico |( ) argiloso s/ água | |

| |( ) arenoso c/ água |( ) arenoso s/ água | |

| |( ) argiloso c/ água |( ) rochoso | |

| Custo do condomínio (R$):………………… |

| Informações complementares: (tais como: dados conflitantes em relação às áreas de registro e real, benfeitorias existentes, riscos de |

|deslizamentos e outros etc,) |

|11.3 – Microrregião do avaliando |

|Zoneamento: |

|....................................................................................................................................... |

| Usos predominantes: |( ) misto |( ) industrial |( ) unifamiliar |( ) multifamiliar |( ) comercial |

| Padrão const. predominante: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |

| Acesso: |( ) difícil |( ) razoável |( ) bom |( ) ótimo |

| Facilidade de estacionamento: |( ) nenhuma |( ) pouca |( ) razoável |( ) grande |

|Densidade habitacional: |( ) pouca |( ) normal |( ) alta | |

| Valorização imobiliária: |( ) ruim |( ) razoável |( ) boa |( ) ótima |

| Escala de localização:............. |

| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |

|patamar 1 à pior localização. |

| Melhoramentos públicos da região: |

|( ) rede de água potável |( ) pavimentação |( ) rede elétrica |( ) rede de gás |

|( ) rede de esgoto |( ) terra batida |( ) iluminação pública |( ) coleta de lixo |

|( ) rede de água pluvial |( ) guias e sarjetas |( ) telefonia |( ) segurança pública |

|Infra-estrutura urbana, serviços e equipamentos comunitários da microrregião: |

|( ) ônibus |( ) comércio |( ) ensino fundamental |( ) igrejas |

|( ) trem |( ) bancos |( ) ensino superior |( ) parques |

|( ) metrô |( ) supermercados |( ) correios |( ) arborização |

|( ) praias |( ) shopping |( ) hospital |( ) lazer e recreação |

| Informacões complementares: |

12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO DO IMÓVEL COM A OBRA CONCLUÍDA:

|Desempenho do mercado: |( ) recessivo |( ) normal |( ) aquecido |

|Número de ofertas: |( ) baixo |( ) médio |( ) alto |

|Liquidez - prazo provável de venda: |( ) baixa, superior a 6 |( ) média, entre 3 e 6|( ) alta, inferior a 3 meses |

| |meses |meses | |

|Informacões complementares: |

|(Informações relevantes sobre o mercado local que impactam o valor e a liquidez do imóvel, tais como: risco de invasão; proximidade de favela, |

|lixões, estádios, presídios, aeroportos, engarrafamentos, cemitérios, viadutos, fontes de poluição diversas; problemas de infra-estrutura |

|urbana etc.) |

13. FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

|13.1 Metodologia(s) empregada (s): |

|( ) - MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado |

|( ) - MCREN - Método da capitalização da renda |

|( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma |

|13.2 Tratamento de dados: |

|( ) Estatística Inferencial - número de dados utilizados: ……….. |

|( ) Estatística Descritiva - número de dados utilizados: ……… |

|( ) Número de Dados Insuficientes para Tratamento - número de dados coletados: ………. |

|13.3 especificação da avaliação – grau de fundamentação e precisão |

|Fundamentação: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |

|Precisão: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |

|Parecer técnico: ( ) sim ( ) não |

|Justificativa: |

|13.4 Resultado da avaliação e data de referência |

|Valor de Mercado (R$): ................................; |

|....................................................................................(por extenso) |

|Valor unitário (R$/m2): ...................................referência: (privativa, total, etc) |

|Data de referência: |

|Informacões complementares: |

14. FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL COM A OBRA CONCLUÍDA:

|14.1 Metodologia(s) empregada (s): |

|( ) - MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado |

|( ) - MCREN - Método da capitalização da renda |

|( ) - SMDNO - Sem metodologia definida em norma |

|14.2 Tratamento de dados: |

|( ) Estatística Inferencial - número de dados utilizados: ……….. |

|( ) Estatística Descritiva - número de dados utilizados: ……… |

|( ) Número de Dados Insuficientes para Tratamento - número de dados coletados: ………. |

|14.3 especificação da avaliação – grau de fundamentação e precisão |

|Fundamentação: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |

|Precisão: |( ) Grau I |( ) Grau II |( ) Grau III ( ) sem classificação | |

|Parecer técnico: ( ) sim ( ) não |

|Justificativa: |

|14.4 Resultado da avaliação e data de referência |

|Valor de Mercado (R$): ................................; |

|....................................................................................(por extenso) |

|Valor unitário (R$/m2): ...................................referência: (privativa, total, etc) |

|Data de referência: |

15. CONDIÇÕES GERAIS:

|O imóvel se encontra numa região de ocorrência de fatores externos tais como inundações, desabamentos, fortes ventos e outros? |

|( ) não |

|( ) sim (justifique) |

| As informações apresentadas na documentação correspondem às verificadas na vistoria? |

|( ) sim |

|( ) não (cite e justifique) |

|Considerando-se as atuais condições do mercado imobiliário local e a liquidez do imóvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia? |

|( ) sim |

|( ) não (justifique) |

16. PROJETOS, LICENÇAS E DOCUMENTAÇÃO:

|Projeto(s) aprovado(s): |( ) Prefeitura |

| |( ) Concessionárias: especificar |

| |( ) outros – especificar: |

|Alvará de licença da obra: |Data de validade: .....................|Nº. documento / guia:...................................... |

|Documentação apresentada: |( ) projetos de arquitetura |( ) especificações |

|Legenda |( ) projeto de fundações |( ) orçamento detalhado |

|AC – apresentado completo; |( ) projeto estrutural |( ) cronograma físico-financeiro |

|AI – apresentado incompleto; |( ) projeto de elétrica e telefonia |( ) ART de projeto de arquitetura |

|N – não apresentado; |( ) projeto de instalações hidro-sanitárias |( ) ART de projeto estrutural |

|D – dispensada |( ) projetos complementares |( ) ART de projetos de instalações |

| |( ) levantamento topográfico |( ) ART de projetos complementares |

| |( ) relatório de sondagem |( ) ART de execução |

|Restrições na licença: ( ) não ( ) sim – justifique: |

|Informacões complementares: |

| |

| |

17. ANÁLISE DE CUSTOS:

|17.1 Orçamento: |

|Área construída: ...................m2 |

|Custo total apresentado: R$ ................................... R$................................/m2 |

| |

|Custo total adotado: R$ ................................... R$................................/m2 |

|% executado do custo adotado (se for o caso):............% |

| |

|17.2 Cronograma físico-financeiro compatível com a obra: |

|( ) sim |

|( ) não – justifique: |

| |

|17.3 O empreendimento é tecnicamente viável: |

|( ) sim |

|( ) não – justifique: |

| |

18. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:

|Local e Data: |

| |

|Empresa |

|-nome: |

|-CREA: |

| |

|Assinaturas: |

| |

|_______________________________________ |

|(nome, título, CPF e registro no CREA) |

|responsável técnico da empresa |

| |

|______________________________________________________________________ |

|(nome, título, CPF e registro no CREA) |

|responsável(is) técnico(s) pela realização da vistoria do avaliando e execução das avaliações e análise do orçamento e cronograma |

|físico-financeiro |

19. ANEXOS:

|Fotografias coloridas do terreno que permitam pronta identificação do terreno, destacando em especial: vistas internas, logradouro e vizinhança – |

|mínimo: 04 fotos; |

|Mapa de localização do avaliando e dos elementos amostrais; |

|Documentação do objeto avaliando; |

|Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) do trabalho junto ao CREA; |

|Fichas de pesquisas de mercado de terreno e de imóvel com casa residencial pronta (conforme modelos a seguir), com mínimo de 05 elementos |

|amostrais de cada pesquisa; |

|Arquivos da avaliação em meio digital (ou via Internet); |

|Outros documentos que fundamentam o trabalho; |

|FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - TERRENO |

01. ELEMENTO:

|nº. : |Data da pesquisa: ___/____/_________ |

| Fotos: |

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|- Evento: ( ) Imóvel vendido ( ) Oferta de venda |- Valor de venda/oferta: |

|- Fonte: |Site / e-mail: |Telefone: |

02. TIPO DE TERRENO:

|Tipo: ( ) isolado ( ) em condomínio fechado ( ) gleba urbanizável |

03. ENDEREÇO COMPLETO:

|(endereço)______________________________________________________________________________________ |

|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |

|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |

|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |

|do terreno) |

|Índice Fiscal ou outra referência de localização: _______________________________________________________ |

|Zoneamento: ____________________________________________________________________________________ |

04. DADOS:

|4.1 – Dados do terreno: |

|Área (m2): |

|Situação: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado |nº de frentes: |

|Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive |

|Parâmetros de uso e ocupação do solo: |

|Uso: ( ) residencial ( ) comercial ( ) industrial |

|Índice de aproveitamento:……………. Taxa de ocupação (%):…………………….Gabarito (m):………………… |

|Zoneamento: ……………………………………………………………………………………….. |

| Informações complementares: (tais como: benfeitorias existentes, riscos de deslizamentos e outros etc) |

| |

|4.2 – Microrregião do elemento amostral: |

| Valorização imobiliária: |( ) ruim |( ) razoável |( ) boa |( ) ótima |

| Escala de localização:............. |

| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |

|patamar 1 à pior localização. |

| Melhoramentos públicos da região: |

|( ) rede de água potável |( ) pavimentação |( ) rede elétrica |( ) rede de gás |

|( ) rede de esgoto |( ) terra batida |( ) iluminação pública |( ) coleta de lixo |

|( ) rede de água pluvial |( ) guias e sarjetas |( ) telefonia |( ) segurança pública |

|( ) outros – especificar: | | | |

| Informacões complementares: |

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|FICHA DE PESQUISA DE MERCADO - CASA RESIDENCIAL (se possível, casas novas) |

01. ELEMENTO:

|nº. : |Data da pesquisa: ___/____/_________ |

| Foto da Fachada: |

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|- Evento: ( ) Imóvel vendido ( ) Oferta de venda |- Valor de venda/oferta: |

|- Fonte: |Site / e-mail: |Telefone: |

02. TIPO DE RESIDÊNCIA:

|Tipo: ( ) isolada ( ) geminada ( ) seriada |

03. ENDEREÇO COMPLETO:

|(endereço)______________________________________________________________________________________ |

|Complemento:____________________________________Bairro:________________________________________ |

|Cidade: _____________________________________________________UF: _____ CEP: ____________________ |

|Coordenadas: Latitude (S) ___º____’___.___” Longitude (W) ___º____’___.___” (no ponto médio da frente principal |

|do terreno) |

|Índice Fiscal ou outra referência de localização: _______________________________________________________ |

|Zoneamento: ____________________________________________________________________________________ |

04. DADOS:

|04.1 – Dados do terreno: |

|Área (m2): |

|Situação: ( ) esquina ( ) meio de quadra ( ) encravado |nº de frentes: |

|Topografia: ( ) plano ( ) aclive ( ) declive |

|Em condomínio: ( ) sim ( ) não |

|04.2 – Dados da residência: |

| Quadro de áreas (m2 ) |- área construída: ......................... - área não averbada: ................................. |

| Nº. de pavimentos: ………. |Nº de quarto(s): ………….. |Nº de banheiro(s): ………….. |

| Orientação solar da frente: |( ) poente |( ) nascente |( )norte ( ) sul |

| Instalações, equipamentos e Serviços: |( ) piscina |( ) sistema de alarme |

| |( ) sauna |( ) cerca elétrica |

| |( ) quadra poliesportiva |( ) reservatório elevado |

| |( ) guarita |( ) poço artesiano |

| |( ) casa de caseiro – área (m2):……. |( ) aquecimento central |

| |( ) churrasqueira |( ) fossa séptica |

| |( ) portão eletrônico |( ) ar condicionado - especificar:………… |

| |( ) porteiro eletrônico |( ) calefação |

| |( ) CFTV |( ) outros - especificar: ……………….. |

| Fachadas: |( ) pintura |( ) cerâmica |( ) granito/mármore |( ) lâmina de vidro |

| |( ) alumínio | | |( ) textura |

| Tipo de construção: |( ) concreto ( ) alvenaria ( ) madeira ( ) metálica |

| |( ) pré-moldada de madeira ( ) painéis ( ) outro(s) – especificar: ……….. |

| Cobertura: |( ) cerâmica ( ) fibrocimento ( ) madeira ( ) pedra ( ) vegetal |

| |( ) outra(s) – especificar:…………. |

| Fechamento do terreno: |( ) sem fechamento ( ) alvenaria ( ) cerca de arame ( ) cerca viva |

| |( ) chapas ( ) alambrado ( ) grades ( ) outro – especificar:……. |

|Concepção arquitetônica: |( ) ruim |( ) normal |( ) inovador |( ) histórico |

| Armários: |( ) cozinha |( ) quartos |( ) banheiros |

| Padrão de acabamento: |( ) baixo/popular |( ) médio/normal |( ) médio alto |( ) fino |

| Reforma: |( ) sem reforma |( ) antiga ou parcial |( ) reforma recente |

| Idade aparente: ............................ |

| Estado de conservação: |( ) ruim |( ) regular |( ) bom |( ) ótimo |

| Informações complementares: |

|Escala de localização:............. |

| Observação: Para definição da escala de localização, observar que o patamar 10 deve ser atribuído à melhor localização na cidade/bairro e o |

|patamar 1 à pior localização. |

|Informações complementares: |

| |

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| |

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