Capitolul I. Contractul de vânzare - Hamangiu

Capitolul I. Contractul de v?nzare

Seciunea 1. Noiuni generale

?1. Precizri prealabile

1. ?nainte de a proceda la prezentarea i examinarea problematicii acestui contract civil fundamental, gsim util s remarcm faptul c, ?n noua reglementare a Codului civil, denumirea contractului la care ne vom referi ?n continuare nu mai este aceea de contract de v?nzare-cumprare, adic de contract ?n care sunt cuprinse ?n denumire cele dou categorii de efecte specifice acestui tip de contract, ci doar aceea de contract de v?nzare[1]. Nu cunoa tem motivele pentru care autorii Codului civil au renunat la ideea de a indica i faptul c prin acest tip de contract se realizeaz i operaiunea de cumprare, adic de dob?ndire ?n mod oneros a unui anumit drept, cu toate c, ?n mod tradiional, ?nc din dreptul roman, denumirea de v?nzare-cumprare a devenit clasic i pe deplin consacrat. Probabil c s-a plecat de la prezumia c nu pot exista v?nzare fr cumprare i nici cumprare fr v?nzare i, pe cale de consecin, este suficient menionarea doar a operaiunii iniiale care st la baza ?ntregului mecanism contractual.

Contractul de v?nzare, ca instrument juridic de transmitere a proprietii, a aprut atunci c?nd locul trocului a fost luat de schimbul de marf contra altui echivalent ? moneda. V?nzarea este unul dintre cele mai frecvente contracte, put?ndu-se afirma, fr rezerv, c este un act juridic cotidian.

2. Sediul materiei acestui contract se afl, ?n principal, ?n Codul civil ? Cartea a V-a, ,,Despre obligaii", Titlul IX, intitulat ,,Diferite contracte speciale", Capitolul I, ,,Contractul de v?nzare", art. 1650-1762. Dup cum se poate observa, reglementarea consacrat de noul Cod civil contractului de v?nzare, anume 112 articole, este una foarte extins, expresie a consideraiei pe care legiuitorul o acord i ?n noile condiii normative acestui tip de contract, esenial pentru circulaia mrfurilor i pentru funcionarea economiilor de pia, i nu numai a acestora. La aceste dispoziii legale se adaug i alte acte normative care reglementeaz diferite tipuri de v?nzri, acte normative care, de i sunt anterioare Codului civil intrat ?n vigoare la 1 octombrie 2011, ?n msura ?n care nu au fost supuse unor abrogri pariale prin legea special de punere ?n aplicare ori dac nu conin dispoziii contrare acestuia, a a cum prevede art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, ? i vor gsi ?n continuare aplicabilitatea ?n materia pe care o examinm. Astfel de acte normative sunt, fr a se limita la acestea:

[1] Pentru unele comentarii pe marginea unei astfel de schimbri, a se vedea, spre exemplu, GH. GHEORGHIU, ?n lucrarea colectiv F.A. BAIAS, E. CHELARU, R. CONSTANTINOVICI, I. MACOVEI (coord.), Noul Cod civil. Comentarii pe articole, art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, Bucure ti, 2012, p. 1734.

2

Curs de contracte civile

Legea nr. 85/1992 privind v?nzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, republicat[1];

Legea nr. 114/1996 a locuinei, republicat[2]; Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute ?n proprietatea statului[3]; Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, republicat[4]; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate ?n mod abuziv ?n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicat[5]; Legea nr. 550/2002 privind v?nzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor de prestri de servicii, aflate ?n administrarea consiliilor judeene sau

a consiliilor locale, precum i a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local[6];

Legea nr. 312/2005 privind dob?ndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine[7] etc.

Exist i alte acte normative care reglementeaz, ?n mod mai mult sau mai puin amnunit, diferite tipuri i forme de v?nzri, a a ?nc?t se poate afirma, cu temei, c acest tip de contract translativ de proprietate s-a bucurat i se bucur, ?n continuare, de cea mai ampl reglementare, pe msura importanei sale, de altfel.

?2. Definiia contractului de v?nzare

3. Noul Cod civil conine o definiie foarte clar i precis, dup prerea noastr, a contractului de v?nzare, definiie formulat de art. 1650. ?n concepia celor care au redactat acel articol, ,,(1) V?nzarea este contractul prin care v?nztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun ?n schimbul unui pre, pe care cumprtorul se oblig s ?l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin v?nzare un dezmembrm?nt al dreptului de proprietate sau orice alt drept".

Examinarea, sub toate aspectele, a acestei definiii legale ne ?ndrepte te s apreciem c, fa de anterioara definiie legal dat de art. 1294 C. civ. 1864, criticile formulate de doctrina anterioar pe marginea vechii definiii nu mai sunt justificate. Doctrina[8] a considerat definiia legal anterioar ca fiind incomplet, ?ntruc?t prin

[1] M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998. [2] M. Of. nr. 393 din 31 decembrie 1997. [3] M. Of. nr. 279 din 29 noiembrie 1995. [4] M. Of. nr. 828 din 9 decembrie 2008. [5] M. Of. nr. 798 din 2 septembrie 2005. [6] M. Of. nr. 803 din 5 noiembrie 2002. [7] M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005. [8] D. CHIRIC, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 9; M. MURE AN, Contractele civile, vol. I, Contractul de v?nzare-cumprare, Ed. Cordial Lex,

Cluj-Napoca, 1996, p. 5; E. SAFTA-ROMANO, Contracte civile ? ?ncheiere, Executare, ?ncetare, ed. a 3-a, revzut i adugit, Ed. Polirom, Ia i, 1998, p. 18; I. POPA, Contractul de v?nzarecumprare, Ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2006, p. 45; C. MACOVEI, Contracte civile,

Ed. Hamangiu, Bucure ti, 2006, p. 6.

I. Contractul de v?nzare

3

contractul de v?nzare se puteau transmite nu numai dreptul de proprietate, ci i alte drepturi reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct viager, drepturi de crean sau alte drepturi reale, cu excepia celor personale, cum ar fi dreptul de uz sau de abitaie. De asemenea, prin acest tip de contract s-au putut transmite i dreptul de proprietate asupra unei universaliti juridice, cum ar fi o succesiune, asupra unui fond de comer ori chiar drepturi litigioase.

4. ?n concepia noastr, plec?nd de la cel mai caracteristic efect al contractului de v?nzare, i anume cel translativ de drept(uri), o definiie doctrinar a acestui tip de contract ar putea fi urmtoarea: contractul de v?nzare este acel tip de contract prin intermediul cruia partea care ?nstrineaz un drept patrimonial, real sau de crean, ori drepturile incluse ?ntr-o universalitate juridic (o mo tenire) sau de fapt (un fond de comer), numit v?nztor, ?i transmite celeilalte pri, numit cumprtor, ?n schimbul unei sume de bani, numit pre, toate sau numai o parte din atributele pe care le confer, potrivit legii, dreptul v?ndut.

Ceea ce ni se pare esenial este faptul c definiia legal citat este suficient de relevant pentru a putea califica un anumit contract civil ca fiind unul de v?nzare, deoarece indic prile unui astfel de contract ? v?nztorul i cumprtorul ?, efectul su principal ? transmiterea proprietii asupra unui bun ori, dup caz, asumarea promisiunii de a transmite ?n viitor proprietatea ori oricare dezmembrm?nt al dreptului de proprietate (cu excepia dreptului de uz i de abitaie, drepturi care, conform art. 752 NCC, nu pot fi cedate), cum sunt superficia, uzufructul, servituile, sau oricare alt drept real ori de crean care prin natura sa este cesibil. Transmiterea drepturilor care fac obiectul contractului de v?nzare se face, ?n toate situaiile, cu titlu oneros, contra unei sume de bani numite pre.

5. Potrivit prevederilor art. 1651 NCC, regulile privind obligaiile v?nztorului se vor aplica, ?n mod specific, i obligaiilor celor care ?nstrineaz anumite drepturi prin intermediul altor contracte care au ca obiect transmiterea unor drepturi, cu excepia situaiilor ?n care reglementrile specifice acelor contracte nu prevd contrariul. A adar, ?n anumite limite, reglementrile noului Cod civil ?n materie de v?nzare constituie dreptul comun i pentru alte contracte translative de drepturi, consecin extrem de important ?n procesul de aplicare a legislaiei contractelor.

Literatura de specialitate[1] atrage atenia asupra chestiunii de a nu confunda, de principiu, operaiunea juridic a cesiunii unor drepturi cu aceea a v?nzrii unor drepturi, deoarece cesiunea, ca modalitate de transmitere a unui anumit drept de la o persoan la alta, are ?n vedere ?ntotdeauna un drept sau bun incorporal, cum ar fi o crean, un drept asupra unui fond de comer, a unui drept de autor etc. A a fiind, cesiunea unui drept, atunci c?nd se face cu titlu oneros, ?n schimbul unui pre, trebuie calificat ca fiind o specie a v?nzrii, av?nd un obiect special.

[1] A se vedea, ?n acest sens, G. BOROI, L. STNCIULESCU, Instituii de drept civil ?n reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucure ti, 2012, p. 328.

4

Curs de contracte civile

?3. Trsturile contractului de v?nzare

6. Contractul de v?nzare, prin modul ?n care este reglementat i organizat, precum i prin modul lui de funcionare, chiar i ?n noua sa reglementare, are o serie de caracteristici sau trsturi care ?i confer individualitate, dar i contingene importante cu celelalte tipuri de contracte translative de drepturi, ?n general, i de proprietate, ?n

special. Caracterul sinalagmatic este conferit de ?mprejurarea c at?t obligaiile v?nz-

torului, c?t i ale cumprtorului sunt interdependente i reciproce, fiecare dintre ele av?ndu- i cauza juridic ?n cealalt. Aceast caracteristic are ca efect dreptul prii care i-a executat obligaia de a-i cere celeilalte pri s fac acela i lucru sau, potrivit propriei sale opiuni, s cear rezoluiunea contractului. Astfel, dac o parte cere celeilalte pri a contractului de v?nzare s ? i execute obligaiile asumate, fr ca ea s i-o fi executat pe a sa, aceasta din urm poate s opun celei dint?i excepia de neexecutare a contractului. ?n cazul ?n care ,,obligaiile nscute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre pri nu execut sau nu ofer executarea obligaiei, cealalt parte poate, ?ntr-o msur corespunztoare, s refuze executarea propriei obligaii, afar de cazul ?n care din lege, din voina prilor sau din uzane rezult c cealalt parte este obligat s execute mai ?nt?i" (art. 1556 NCC).

Cumprtorul este ?n drept s suspende plata preului ?n situaia ?n care se vede tulburat ?n posesie i, simetric, v?nztorul poate suspenda executarea obligaiei de a transmite (preda) bunul dac cumprtorul nu plte te preul.

?n caz de neexecutare culpabil de ctre debitor a obligaiilor sale contractuale, potrivit prevederilor art. 1549 NCC, creditorul obligaiilor neexecutate, dac nu opteaz pentru a cere executarea silit a acelor obligaii, are dreptul sa cear rezoluiunea contractului, precum i daune-interese.

7. Caracterul oneros. Conform exigenelor acestei caracteristici, fiecare dintre pri urmre te s ? i satisfac un interes (folos) patrimonial, respectiv v?nztorul s obin preul, iar cumprtorul s capete dreptul sau bunul avut ?n vedere.

8. Caracterul consensual. Potrivit dispoziiilor Codului civil, este necesar legarea acordului de voin al prilor pentru ca v?nzarea s ? i produc principalul efect, i anume transferul dreptului de proprietate sau al altui tip de drept, de la v?nztor la cumprtor. A a dup cum se cunoa te, un contract este consensual atunci c?nd pentru validitatea lui este necesar doar simplul acord de voin al prilor, regul consacrat de art. 1174 alin. (2) NCC.

Potrivit prevederilor art. 1674 NCC, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ?ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit ?nc.

9. Caracterul solemn al unui contract de v?nzare trebuie s rezulte expres dintr-o dispoziie legal special, derogatorie de la dreptul comun, cum este cazul contractelor de v?nzare de imobile construcii i/sau terenuri ori pentru ?nstrinarea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate constituite anterior cu privire la bunuri imobile.

I. Contractul de v?nzare

5

?n concluzie, regula ?n aceast materie este consensualismul, iar eventualele excepii trebuie s fie strict reglementate de lege. Cu toate acestea, trebuie reinut c, de i contractul de v?nzare este prin excelen consensual, prile pot conveni ?n mod liber s dea validitate acestuia numai dac ? spre exemplu ? el se va ?ncheia ?n form autentic[1], fr ?ns ca lipsa formei autentice s atrag nulitatea absolut a actului ?ncheiat cu ignorarea unei astfel de cerine convenionale.

10. Caracterul translativ de proprietate sau al oricrui alt tip de drept ce poate face obiectul juridic al acestui contract. Acest caracter se poate desprinde cel puin din urmtoarele prevederi ale noului Cod civil:

? conform art. 1673, v?nztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului v?ndut, odat cu proprietatea cumprtorul dob?nde te toate drepturile

i aciunile accesorii ce au aparinut v?nztorului, iar potrivit prevederilor alin. (3), dac legea nu dispune altfel, dispoziiile referitoare la transmiterea proprietii se aplic ?n mod corespunztor i atunci c?nd prin v?nzare se transmite un alt drept dec?t cel de

proprietate; ? ?n materia strmutrii proprietii imobilelor, un astfel de efect se va putea produ-

ce numai cu respectarea dispoziiilor legale privind crile funciare, a a cum prevede art. 1676 NCC. ?ntr-adevr, conform dispoziiilor art. 885 alin. (1), sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse ?n cartea funciar se dob?ndesc ?ntre pri, c?t i fa de teri, numai prin ?nscrierea lor ?n cartea funciar, pe baza actului care a justificat ?nscrierea. ?n ceea ce prive te ?nscrierea ?n cartea funciar, aceast operaiune se va putea face doar ?n baza unor ?nscrisuri autentice notariale, a unor hotr?ri judectore ti rmase definitive, a certificatului de mo tenitor sau ?n baza unui alt act emis de autoritile administrative, ?n cazurile ?n care legea prevede aceasta (art. 888 NCC). De reinut c regulile enunate sunt pe deplin operante ?n cazul bunurilor individual determinate;

? ?n cazul bunurilor de gen (sau generice), inclusiv dintr-un gen limitat, care se v?nd dup greutate, numr sau msur i care nu sunt individualizate la data exprimrii acordului de voin, proprietatea acestora nu se poate transmite, ?n lips de stipulaie contrar, dec?t ?n momentul ?n care se realizeaz individualizarea prin predare, c?ntrire, numrare sau msurare sau prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului, a a cum prevede art. 1678 NCC. Spre exemplu, dac acordul de voin pentru ?ncheierea unui contract de v?nzare de gr?u se ?ncheie la data de 25 iunie 2011, dar individualizarea gr?ului care se vinde, prin c?ntrire, se face doar la

data de 25 august 2011, transferul de proprietate se poate realiza numai la cea din urm dat.

Pentru ipoteza v?nzrii dup greutate, numr sau msur, p?n ?n momentul efecturii operaiunilor de individualizare a bunurilor v?ndute, acestea sunt ?n riscul v?nztorului, iar aceast ?mprejurare ?l ?ndrepte te pe cumprtor s solicite ? ?n caz de neexecutare culpabil de ctre v?nztor a obligaiei de predare a bunului ? fie predarea silit a acestuia, fie rezoluiunea contractului, cu obligarea la despgubiri, potrivit opiunii sale.

[1] A se vedea, pentru comentarii pe marginea acestei probleme, D. CHIRIC, op. cit., p. 10; M. MURE AN, op. cit., p. 8.

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download