PROMISIUNEA BILATERALÄ‚ DE VÂNZARE- CUMPÄ‚RARE - OAJI

PROMISIUNEA BILATERAL? DE V?NZARECUMP?RARE

ILIE URS?

Abstract Promise bilateral sale is an agreement (pre-contract) in

which both sides called promissory promissory-seller and buyer is obliged

to conclude between themselves, in future, a purchase contract, whose

essential elements (work and price) are already established by promise.

Key words: contract, pre-contract, promise, bilateral

No?iune. Promisiunea bilateral? de v?nzare-cump?rare este o

conven?ie (antecontract)1 prin care ambele p?r?i, numite promitentv?nz?tor ?i promitent-cump?r?tor, se oblig? s? ?ncheie ?ntre ele, ?n

viitor, un contract de v?nzare-cump?rare, ale c?rui elemente esen?iale

(lucrul ?i pre?ul) sunt deja stabilite prin promisiune.

Dac? p?r?ile sunt de acord una s? v?nd?, iar cealalt? s? cumpere,

convenind asupra lucrului ce va fi v?ndut ?i asupra pre?ului, se pune

?ntrebarea de ce ele nu ?ncheie direct contractul de v?nzare-cump?rare?

Practica demonstreaz? c? exist? situa?ii ?n care p?r?ile nu pot sau nu

vor s? ?ncheie direct, pe loc, un contract de v?nzare-cump?rare, pe care

?ns? urm?resc s?-l ?ncheie, ?ntre ele, ?ntr-un viitor mai mult sau mai pu?in

?

Lector universitar, Universitatea Cre?tin? ?Dimitrie Cantemir¡± Bucure?ti. Facultatea de

Drept din Cluj-Napoca.

1

?n literatura juridic? recent? s-a avansat opinia potrivit c?reia promisiunea

sinalagmatic? de v?nzare-cump?rare ?i antecontractul de v?nzare-cump?rare sunt dou?

institu?ii juridice diferite. Se sus?ine c? diferen?ierea se bazeaz?, ?n primul r?nd, pe

consim??m?ntul p?r?ilor, diferit ?n cele dou? situa?ii. Astfel, ?n cadrul promisiunii

sinalagmatice de v?nzare-cump?rare consim??m?ntul este netranslativ de proprietate, ?n

timp ce ?n cadrul antecontractului de v?nzare-cump?rare consim??m?ntul este translativ

de proprietate, chiar dac? transferul propriet??ii se realizeaz? ulterior, la data

autentific?rii actului. De asemenea, antecontractul de v?nzare-cump?rare are ca obiect o

obliga?ie de a da ?n faza ?ncheierii contractului ?i o obliga?ie de a face ?n faza execut?rii

acestuia, pe c?nd promisiunea sinalagmatic? de v?nzare-cump?rare are ca obiect o

obliga?ie de a face (a se vedea I. Popa, Contractul de v?nzare-cump?rare. Studiu de

doctrin? ?i jurispruden??, edit. Universul Juridic, Bucure?ti, 2006, pp. 203¨C208).

Ilie Urs

Promisiunea bilateral? de v?nzare-cump?rare

apropiat. De exemplu, un proprietar dore?te s?-?i v?nd? imobilul s?u, iar

un cump?r?tor dore?te s?-l cumpere, dar ?ncheierea de ?ndat? a

contractului de v?nzare-cump?rare nu este posibil? deoarece v?nz?torul

nu dispune de toate actele necesare perfect?rii v?nz?rii (extras de carte

funciar? sau titlu de proprietate care s?-i ateste dreptul de proprietate,

certificat fiscal, imobilul este ?nchiriat sau grevat de o ipotec? etc.).

Alteori, cump?r?torul nu dispune de ?ntreaga sum? necesar? achit?rii

pre?ului2.

A?a cum s-a ar?tat pe bun? dreptate ?n literatura juridic?, nu exist?

un temei legal pentru a distinge ?ntre antecontractul de v?nzare-cump?rare

?i promisiunea bilateral? de v?nzare-cump?rare (a se vedea B.

Dumitrache, Antecontractul de v?nzare-cump?rare ?i promisiunea

sinalagmatic? de v?nzare-cump?rare, nota II, ?n ?Dreptul¡±, nr. 2/2002, p.

52- 66). Marea majoritate a autorilor consider? c? cei doi termeni sunt

sinonimi, opinie c?reia ne raliem ?i noi (a se vedea F. Deak, Tratat de

drept civil. Contracte speciale, Edit. Universul Juridic, Bucure?ti, 2001,

p. 25; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Edit. All Beck

Bucure?ti, 2003, p. 26; D Chiric?, Contracte speciale, civile ?i

comerciale, Edit. Rosetti, 2005, vol. 1, p.155). Nici practica

judec?toreasc?, p?n? ?n prezent, nu face o asemenea distinc?ie ?ntre

antecontractul de v?nzare-cump?rare ?i promisiunea sinalagmatic? de

v?nzare-cump?rare (a se vedea Curtea Suprem? de Justi?ie, s. civ. dec. nr.

765 / 1993 ?i nr. 1237 / 1993, ?n ?Dreptul¡±, nr. 7 / 1994, p. 75 ?i 77).

?n asemenea situa?ii este firesc ca promitentul-v?nz?tor ?i

promitentul-cump?r?tor s? se asigure c? ??i vor respecta cuv?ntul dat, sens

?n care ?ntocmesc pe loc o promisiune de v?nzare-cump?rare, oblig?nduse reciproc s?-?i procure actele sau sumele de bani care le lipsesc ?i s?

?ncheie, ?n viitor, contractul promis. Aceast? promisiune oblig? pe fiecare

dintre p?r?i s?-?i respecte obliga?iile asumate ?i s? ?ncheie, ?n viitor, de

obicei ?ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis.

Prin urmare, ?n esen??, promisiunea de v?nzare-cump?rare este o

promisiune de contract3, adic? un contract prin care p?r?ile se angajeaz?

s? ?ncheie ?n viitor un contract de v?nzare-cump?rare, al c?rui con?inut

esen?ial (lucrul v?ndut ?i pre?ul) este deja stabilit prin promisiune.

2

A se vedea M. Mure?an, Drept civil. Contractele speciale, Edit. Cordial Lex, 1999,

p. 130.

3

A se vedea M. Costin, M. Mure?an, V. Ursa, Dic?ionar de drept civil, Edit.

?tiin?ific? ?i Enciclopedic?, Bucure?ti, 1980, pp. 408-409; I. Albu, Drept civil.

Contractul ?i r?spunderea contractual?, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1994, pp. 9-12; L.

Pop, Teoria General? a obliga?iilor, Edit. Lumina Lex, Bucure?ti, 1998, pp. 52-53.

29

Fiat Iustitia

nr. 1/2007

De asemenea, dac? prin promisiunea de v?nzare-cump?rare p?r?ile

convin asupra lucrului ?i pre?ului se pune ?ntrebarea dac? aceast?

conven?ie nu este, de fapt, o v?nzare perfect?. Aceasta deoarece potrivit

art. 1295 alin.1 C. civ.: ?vinderea este perfect? ?ntre p?r?i ?i proprietatea

este de drept str?mutat? la cump?r?tor, ?n privin?a v?nz?torului, ?ndat?

de p?r?ile s-au ?nvoit asupra lucrului ?i asupra pre?ului, de?i lucrul ?nc?

nu se va fi predat ?i pre?ul ?nc? nu se va fi num?rat¡±.

De?i p?r?ile s-au ?n?eles asupra lucrului ?i pre?ului, totu?i

promisiunea de v?nzare-cump?rare nu echivaleaz?, ?n dreptul nostru, cu o

v?nzare perfect?, fiind un contract distinct de ?nsu?i contractul de

v?nzare-cump?rare. Astfel, promitentul-v?nz?tor prin ?ncheierea

promisiunii nu a v?ndut ci a promis c? vinde ?n viitor, iar promitentulcump?r?tor nu a cump?rat, ci a promis c? va cump?ra ?n viitor, ambii

oblig?ndu-se numai s? ?ncheie contractul de v?nzare-cump?rare.

Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 C. civ. fr., conform c?ruia:

?promisiunea de v?nzare valoreaz? v?nzare, dac? exist? consim??m?ntul

reciproc al celor dou? p?r?i asupra lucrului ?i asupra pre?ului¡±.

Promisiunea bilateral? de v?nzare-cump?rare este un contract

nenumit, adic? nu se bucur? de o reglementare ?n codul nostru civil, dar

ea ?i-a g?sit o larg? aplicare practic? ?n perioada regimului comunist,

datorit? restric?iilor ?i formalit??ilor impuse ?nstr?in?rii imobilelor4.

4

?n acest sens, a se vedea Legea nr. 203 / 1947, Decretul nr. 151 / 1950, Decretul nr.

221 / 1950, Decretul nr. 144 / 1958, Legea nr. 19 / 1968, Legile nr. 58 ?i 59 / 1974.

Referitor la cuprinsul acestor acte normative ?i la evolu?ia regimului juridic al ?nstr?in?rii

imobilelor ?n perioada regimului comunist a se vedea: L. Pop, Regimul juridic al

terenurilor destinate localit??ilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980; C. B?rsan, Regimul

juridic al bunurilor imobile, Edit. ?tiin?ific? ?i Enciclopedic? Bucure?ti, 1983; A.

Iona?cu, M. Mure?an ?i al?ii, Contribu?ia practicii judec?tore?ti la dezvoltarea

principiilor dreptului civil, vol.1, Edit. Academiei Bucure?ti, 1973, p. 101 ?i urm?t.; I. C.

Vurdea (I), C. B?rsan , V. Stoica (II), Evolu?ia legisla?iei privind circula?ia imobilelor, ?n

?Dreptul¡±, nr. 6 / 1990, pp. 38-52; D. Chiric?, Consecin?ele modific?rilor legislative

post-revolu?ionare asupra circula?iei imobilelor proprietate particular?, ?n ?Dreptul¡±,

nr. 6 / 1991, pp. 22-32; M. Mure?an, Consecin?e ale abrog?rii Legii nr. 58 / 1974 asupra

antecontractelor de ?nstr?inare imobiliar?, ?n ?Dreptul¡±, nr. 7-8 / 1991, pp. 91-100;

Stelu ?erban, Efectele antecontractelor de v?nzare-cump?rare a imobilelor dup?

abrogarea Legilor nr. 58-59 / 1974 ?i a Decretului nr. 144 / 1958, ?n ?Dreptul¡±, nr.

12/1991, pp. 35-38; V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silit? a antecontractelor de

v?nzare-cump?rare ?n condi?iile abrog?rii art.12 din Decretul nr. 144 / 1958, ?n

?Dreptul¡±, nr. 3/1992, pp. 14-27; V. P?tulea, Aplicarea ?n timp a legii civile ?n leg?tur?

cu ?nstr?inarea imobilelor, ?n ?Dreptul¡±, nr. 11 / 1992, pp. 29-39; E. Chelaru, Unele

aspecte ?n leg?tur? cu circula?ia juridic? a terenurilor proprietate privat?, ?n ?Dreptul¡±,

nr. 9 / 1993, pp. 22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor

30

Ilie Urs

Promisiunea bilateral? de v?nzare-cump?rare

Delimit?ri. Consider?m util? delimitarea promisiunii de v?nzarecump?rare de alte institu?ii juridice asem?n?toare.

a) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te de ?nsu?i

contractul de v?nzare-cump?rare prin con?inutul ?i efectele sale.

Astfel, promisiunea d? na?tere ?n sarcina p?r?ilor obliga?iei de a face

(de a ?ncheia ?n viitor contractul promis), ?n timp ce contractul de

v?nzare-cump?rare d? na?tere obliga?iei de a da (de a transmite dreptul).

De asemenea, promisiunea de v?nzare-cump?rare nu este translativ?

de proprietate, adic? promitentul-v?nz?tor r?m?ne proprietarul bunului

promis a fi v?ndut p?n? la ?ncheierea contractului de v?nzare-cump?rare.

?n schimb, contractul de v?nzare-cump?rare este translativ de proprietate,

adic? bunul v?ndut trece ?n patrimoniul cump?r?torului.

De asemenea, ele se deosebesc ?i din punctul de vedere al

condi?iilor de fond ?i de form? ce trebuie ?ndeplinite ?n momentul

?ncheierii lor:

Astfel, la ?ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentulv?nz?tor s? fie proprietarul bunului sau titularul dreptului ?nstr?inat,

deoarece promisiunea nu este translativ? de drepturi, ?n timp ce

v?nz?torul trebuie s? aib? calitatea de proprietar al bunului sau de titular

al dreptului ?nstr?inat. Obiectul promisiunii const? ?n ?ncheierea ?n viitor a

contractului promis, ?n timp ce obiectul v?nz?rii const? ?n transmiterea

dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de crean??; promisiunea

se ?ncheie consensual, ?n timp ce contractul de v?nzare-cump?rare se

?ncheie, adeseori, ?n form? solemn? (de exemplu, v?nzarea terenurilor, cu

sau f?r? construc?ii, trebuie ?ncheiat? ad validitatem, ?n form? autentic?).

b) Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de v?nzare-cump?rare

se deosebe?te de promisiunea unilateral? de v?nzare, respectiv de

cump?rare, prin care numai una dintre p?r?i ??i asum? obliga?ii, ?n timp ce

cealalt? parte ??i p?streaz? libertatea de a contracta sau nu.

c) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te ?i de oferta de a

contracta ?ntruc?t oferta este o manifestare unilateral? de voin?? (act

juridic unilateral), ?n timp ce promisiunea este un contract, o conven?ie

(act juridic bilateral). Oferta poate fi revocat? ?n anumite condi?ii sau

poate deveni caduc? dac? ofertantul decedeaz?, ?n timp ce promisiunea,

fiind o conven?ie, nu poate fi revocat? unilateral ?i nu devine caduc? prin

privind ?nstr?inarea imobiliar? subsecvent abrog?rii Decretului nr. 144 / 1958, ?n

?Dreptul¡±, nr. 9 / 1993, pp. 27-33; D. Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan Dumitrache

(II), Obliga?iile promitentului-v?nz?tor ?i executarea lor silit?, ?n ?Dreptul¡±, nr. 3 /

1995, pp. 25-36 etc.

31

Fiat Iustitia

nr. 1/2007

moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile ?i obliga?iile p?r?ilor

transmi??ndu-se mo?tenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea,

dac? oferta de a contracta este valabil?, pentru ?ncheierea contractului este

suficient? manifestarea voin?ei acceptantului, ?n timp ce ?n cazul

existen?ei unei promisiuni, pentru ?ncheierea contractului promis, ambii

promiten?i trebuie s?-?i dea consim??m?ntul5.

d) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te ?i de pactul de

preferin?? prin aceea c? ?n cazul pactului promitentul nu se oblig? s?

v?nd?, ca ?n cazul promisiunii, ci se oblig? doar c?, dac? se va hot?r? s?

v?nd? bunul, s?-l prefere drept cump?r?tor pe cel cu care a ?ncheiat pactul

(la pre? ?i condi?ii egale); ?n cazul promisiunii de v?nzare-cump?rare

lucrul v?ndut ?i pre?ul sunt deja stabilite chiar prin promisiune, pe c?nd ?n

cazul pactului de preferin?? con?inutul contractului urmeaz? s? fie

negociat ?ntre p?r?ile pactului ?i cu posibili cump?r?tori, preferin?a

func?ion?nd numai la pre? ?i condi?ii egale6.

e) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te de proiectul

neobligatoriu prin care p?r?ile doar au ?nceput discu?iile ?i negocierile ?n

vederea ?ncheierii unui contract de v?nzare-cump?rare, p?str?ndu-?i

libertatea de a ?ncheia sau nu v?nzarea7.

f) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te de acordul de

principiu prin care p?r?ile convin s? negocieze cu bun?-credin??, ?n viitor,

?ncheierea unui contract de v?nzare-cump?rare, ale c?rui elemente nu sunt

?nc? stabilite. De?i acordul de principiu este ?i el un contract (?n?elegere),

d? na?tere doar unor obliga?ii de a negocia cu bun?-credin?? un contract,

care se poate ?ncheia sau nu8.

g) Promisiunea de v?nzare-cump?rare se deosebe?te de promisiunea

de porte-fort (promisiunea faptei altei persoane) prin aceea c? ?n cazul

promisiunii de v?nzare se promite propriul consim??m?nt la ?ncheierea

viitorului contract, pe c?nd ?n cazul promisiunii de porte-fort promitentul

se oblig? s? conving? alt? persoan? s? ?ncheie sau s? ratifice un anumit

contract.

5

A se vedea M. Mure?an, op. cit., p. 133.

Ibidem.

7

A se vedea D. Chiric?, op. cit., vol. 1 (2005), pp. 186-187.

8

Ibidem, p. 187.

6

32

 ................
................

In order to avoid copyright disputes, this page is only a partial summary.

Google Online Preview   Download