(DE PRÉDIOS RÚSTICOS URBANOS E MISTOS)

SITUA??ES REGISTRAIS E REGISTO DE PROPRIEDADE

(DE PR?DIOS R?STICOS URBANOS E MISTOS)

Senhor Propriet?rio antecipe-se e proteja-se quanto a situa??es que lhe possam vir a ser desfavor?veis no futuro, conhecendo os direitos que incidem sobre a propriedade, atrav?s da consulta do servi?o especializado da Dantas Rodrigues & Associados.

NOTA EXPLICATIVA

1. REGIME LEGAL

O registo predial destina-se a dar publicidade ? situa??o jur?dica dos pr?dios1, indicando: - a situa??o (jur?dica) em que estes se encontram; - quem ?, ou quem s?o, o(s) respetivo(s)

propriet?rio(s); usufrutu?rio(s); superfici?rio(s); - quais o ?nus e ou encargos que, eventualmente,

possam incidir sobre os pr?dios.

O registo predial serve assim para garantir a seguran?a do com?rcio jur?dico imobili?rio e a confian?a nas rela??es jur?dicas que respeitam aos neg?cios jur?dicos relativos aos pr?dios urbanos, r?sticos e mistos. Em Portugal, o registo predial encontra-se a cargo das Conservat?rias de Registo Predial sendo um servi?o p?blico do Estado, a cargo do IRN ? Instituto dos Registos e do Notariado. O registo predial tem car?cter p?blico2 podendo qualquer pessoa pedir certid?es dos atos de registo e dos documentos que se encontrem arquivados na respectiva conservat?ria de registo predial, relativos a qualquer pr?dio urbano r?stico ou misto; bem como, obter junto da respectiva conservat?ria de registo predial informa??o verbal, ou escrita, sobre quem s?o os respetivo(s), propriet?rio(s), usufrutu?rio(s), superfici?rio(s), e quem s?o titulares de outros direitos de natureza real ou obrigacional que incidam sobre o im?vel bem como, obter informa??es sobre quais os ?nus e/ ou encargos que sobre os pr?dios possam existir, nomeadamente, por exemplo, obter informa??o se sobre os mesmos incide alguma servid?o de passagem, hipoteca, penhora e quem s?o os titulares ou benefici?rios da referidas servid?o, hipoteca ou penhora.

As regras sobre o registo predial encontram-se atualmente no C?digo de Registo Predial (CRP), Dec. Lei 224/84 de 6 de julho. Este diploma tem vindo a ser a ser sucessivamente atualizado ao longo dos anos, sendo a altera??o levada a cabo pelo Dec. Lei 125/2013 de 30 de agosto a mais recente e relevante pois veio introduzir grandes altera??es ? vers?o inicial de 1984.

EVOLU??O HIST?RICA

O registo predial em Portugal, foi at? 1947, meramente facultativo. A partir de 1947 3 veio a criar-se um regime de obrigatoriedade para os concelhos onde o cadastro geom?trico da propriedade j? estivesse efetuado, existindo nestes concelhos uma conex?o entre a exist?ncia entre o cadastro geom?trico e a obriga??o de registo. At? 1984, data da entrada em vigor do Dec. Lei 224/84, existiu em Portugal uma dualidade de regimes:

a) nos concelhos onde j? tivesse sido efetuado o cadastro geom?trico da propriedade era obrigat?rio o registo predial dos pr?dios;

b) nos outros concelhos n?o era obrigat?rio;

Com o C?digo de Registo Predial de 1984, Dec. Lei 224/84 de 6 de julho, o registo predial passou a ser obrigat?rio em todo o pa?s estendendo-se a todos os concelhos.

1 Pr?dios r?sticos, urbanos e mistos; 2 Artigo 104 ? do C?digo de Registo Predial.

3 Dec. Lei 36505 de 11 de setembro de 1947.

2. OBRIGA??O DE REGISTO I. FACTOS OBRIGATORIAMENTE SUJEITOS A REGISTO PREDIAL

Est?o sujeitos a registo predial os factos jur?dicos relativos ? constitui??o, o reconhecimento, a aquisi??o, ou a modifica??o dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habita??o, superf?cie ou servid?o relativos a pr?dios r?sticos, urbanos ou mistos.

O C?digo de Registo Predial (CRP) refere, taxativamen-

te, no seu artigo 2? quais os factos que est?o sujeitos a

registo predial:

o) O penhor, a penhora, o arresto e o arrolamento de cr?ditos garantidos por hipoteca ou consigna??o de rendimentos e quaisquer outros atos ou provid?ncias que incidam sobre os mesmos cr?ditos;

p) A constitui??o do apan?gio e as suas altera??es;

q) O ?nus de eventual redu??o das doa??es sujeitas a cola??o;

a) Os factos jur?dicos que determinem a constitui??o, o reconhecimento, a aquisi??o ou a modifica??o dos direitos de propriedade, usufruto, usamos e habita??o, superf?cie ou servid?o;

b) Os factos jur?dicos que determinem a constitui??o ou a modifica??o da propriedade horizontal e do direito de habita??o peri?dica;

c) Os factos jur?dicos confirmativos de conven??es anul?veis ou resol?veis que tenham por objeto os direitos mencionados na al?nea a);

d) As opera??es de transforma??o fundi?ria resultantes de loteamento, de estrutura??o de compropriedade e de reparcelamento, bem como as respetivas altera??es;

e) A mera posse;

r) O ?nus de casa de renda limitada ou de renda econ?mica sobre os pr?dios assim classificados;

s) O ?nus de pagamento das anuidades previstas nos casos de obras de fomento agr?cola;

t) A ren?ncia ? indemniza??o, em caso de eventual expropria??o, pelo aumento do valor resultante de obras realizadas em im?veis situados nas zonas marginais das estradas nacionais ou abrangidos por planos de melhoramentos municipais;

u) Quaisquer outras restri??es ao direito de propriedade, quaisquer outros encargos e quaisquer outros factos sujeitos por lei a registo;

v) A concess?o em bens do dom?nio p?blico e as suas transmiss?es, quando sobre o direito concedido se pretenda registar hipoteca;

f) A promessa de aliena??o ou onera??o, os pactos de prefer?ncia e a disposi??o testament?ria de de prefer?ncia se lhes tiver sido atribu?da;

g) efic?cia real, bem como a cess?o da posi??o contratual emergente desses factos;

x) Os factos jur?dicos que importem a extin??o de direitos, ?nus ou encargos registados;

z) O t?tulo constitutivo do empreendimento tur?stico e suas altera??es.

h) A cess?o de bens aos credores;

i) A hipoteca, a sua cess?o ou modifica??o, a cess?o do grau de prioridade do respetivo registo e a consigna??o de rendimentos;

j) A transmiss?o de cr?ditos garantidos por hipoteca ou consigna??o de rendimentos, quando importe transmiss?o de garantia;

k) A afeta??o de im?veis ao caucionamento das reservas t?cnicas das companhias de seguros, bem como ao caucionamento da responsabilidade das entidades patronais;

l) A loca??o financeira e as suas transmiss?es;

m) O arrendamento por mais de seis anos e as suas transmiss?es ou subloca??es, excetuado o arrendamento rural;

n) A penhora e a declara??o de insolv?ncia;

O artigo 3? do CRP estabelece ainda que est?o igualmente sujeitas a registo predial as a??es e decis?es, procedimentos e provid?ncias judiciais referentes aos direitos referidos no artigo 2? 4. Assim, em mat?ria de registo predial apenas est?o sujeitos a registo os factos expressamente previstos na lei: C?digo de Registo Predial ou, excecionalmente, em legisla??o especial5.

II OBRIGATORIEDADE DO REGISTO

A obriga??o do registo dos factos referentes aos pr?dios, constantes no artigo 2? do CRP bem como, das a??es, decis?es, procedimentos e provid?ncias judiciais relativas aos direitos referentes aos pr?dios constantes do artigo 3? do CRP, encontra-se consagrada no artigo 8?-A do mencionado c?digo

III SUJEITOS DA OBRIGA??O DE REGISTAR

A obriga??o de promover o registo dos factos obrigatoriamente a ele sujeitos junto da respectiva conservat?ria de registo predial incumbe ?s entidades que celebrem a escritura p?blica, autentiquem os documentos particulares ou reconhe?am as assinaturas neles apostas ou, quando tais entidades n?o intervenham, os sujeitos ativos do facto sujeito a registo. Est?o ainda obrigados a promover o registo no que respeita ?s a??es, decis?es e outros procedimentos e provid?ncias judiciais os tribunais judiciais.

principal ou acess?rio, o reconhecimento, constitui??o, modifica??o ou extin??o de algum dos direitos referidos no artigo 2? do CRP, a??es judiciais sujeitas a registo obrigat?rio, deve ser pedido at? ao termo do prazo de dez (10) dias ap?s a data da audi?ncia de julgamento art? 8? - C n? 2 e art? 3? n? 1 a) do CRP. c) O registo das decis?es finais proferidas nas a??es referidas na al?nea anterior deve ser pedido no prazo de um (1) m?s a contar da data do tr?nsito em julgado da respectiva decis?o art? 8? - C, n? 3 do CRP. O cumprimento da obriga??o de registo fora dos prazos atr?s indicados, implica o pagamento do emolumento/ pre?o do registo em dobro.

3. EFEITOS DO REGISTO PREDIAL

Os factos que est?o obrigatoriamente sujeitos a registo predial, depois de cumprida a obriga??o do seu registo, produzem efeitos entre as partes e perante terceiros. Quando os factos relativos aos im?veis que, nos termos do C?digo de Registo Predial devam ser submetidos a registo6, n?o tenham sido registados, apenas produzir?o os seus efeitos entre as pr?prias partes mas n?o produzir?o efeitos relativamente a terceiros7. Quanto a estes, os factos s? produzir?o efeitos depois da data do respetivo registo, art? 5? n? 1 do CRP . Os factos sujeitos a registo relativos a im?veis, ainda que n?o tenham sido registados, podem ser invocados apenas entre as partes ou seus herdeiros. Nos termos do artigo 7? do CRP o registo definitivo constitui presun??o de que o direito existe e pertence ao respetivo titular a favor de quem se encontra inscrito.

IV PRAZOS PARA PROMOVER O REGISTO

a) O registo dos factos constantes no artigo 2? do CRP, referentes aos pr?dios, deve ser efetuado no prazo de dois (2) meses a contar da data em que os factos tiverem sido titulados, art? 8? - C, n? 1do CRP. b) O registo das a??es judiciais que tenham por fim,

4 Artigo 3? A??es, decis?es, procedimentos e provid?ncias sujeitos a registo:

1.Est?o igualmente sujeitos a registo: a) As a??es que tenham por fim, principal ou acess?rio, o re-

conhecimento, a constitui??o, a modifica??o ou a extin??o de algum dos direitos referidos no artigo anterior, bem como as a??es de impugna??o pauliana; b) As a??es que tenham por fim, principal ou acess?rio, a reforma, a declara??o de nulidade ou a anula??o de um registo ou do seu cancelamento; c) As decis?es finais das a??es referidas nas al?neas anteriores, logo que transitem em julgado; d) Os procedimentos que tenham por fim o decretamento do arresto e do arrolamento, bem como de quaisquer outras provid?ncias que afetem a livre disposi??o de bens; e) As provid?ncias decretadas nos procedimentos referidos na al?nea anterior.

5 Para al?m do C?digo de Registo Predial, pode existir legisla??o avulsa especial, relativa a particulares mat?rias ou situa??es dos pr?dios, que consagre a obriga??o de registo de determinados factos referentes aos mesmos.

4. CESSA??O DOS EFEITOS DO REGISTO PREDIAL

Os efeitos do registo predial podem transferir-se, ou extinguir-se. a) Podem transferir-se mediante um novo registo a favor de um novo titular; b) Podem extinguir-se, cessando pela caducidade ou, pelo cancelamento do respetivo registo.

5. SUPRIMENTO DO REGISTO PREDIAL

O adquirente de um pr?dio, que n?o disponha de documento para a prova do seu direito, pode obter a primeira inscri??o no registo predial mediante escritura de justifica??o notarial, ou atrav?s decis?o proferida no ?mbito do processo de justifica??o, previsto nos artigos 116? e seguintes do C?digo de Registo Predial.

Nos termos do artigo 117? - B do referido c?digo, este processo inicia-se com a apresenta??o do pedido em

6 E que se encontram referidos nos artigos 2? e 3? do CRP, transcritos no texto. 7 Excetuando-se a hipoteca, cujos efeitos, entre as pr?prias partes, depende sempre de registo art? 4? n?2 do CRP.

qualquer servi?o de registo com compet?ncia para a pr?tica de atos de registo predial.

No pedido o interessado dever? solicitar o reconhecimento do seu direito em causa, oferecendo e apresentando os meios de prova e indicando, consoante os casos:

a) a causa da aquisi??o e as raz?es que impossibilitam a sua comprova??o pelos meios normais, quando se trate de estabelecer o trato sucessivo relativamente a pr?dios n?o descritos ou a pr?dios descritos sobre os quais n?o incida inscri??o de aquisi??o, de reconhecimento ou de mera posse;

b) as sucessivas transmiss?es operadas a partir do titular inscrito, com especifica??o das suas causas e

identifica??o dos respetivos sujeitos, bem como das raz?es que impedem a comprova??o pelos meios normais das transmiss?es relativamente ?s quais declare n?o lhe ser poss?vel obter o t?tulo;

c) as circunst?ncias em que baseia a aquisi??o origin?ria, bem como as transmiss?es que a tenham antecedido e as subsequentes, se estiver em causa o estabelecimento de novo trato sucessivo nos termos do n.? 3 do artigo 116.?

Se estiver a ser invocada pelo interessado a usucapi?o como causa da aquisi??o, devem ser expressamente alegadas as circunst?ncias de facto que determinam o in?cio da posse, quando n?o titulada, bem como, em qualquer caso, as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapi?o.

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